关于房地产行业预收款涉税的问题．急！！！！！！！

如何纳税?一家房地产开发公司应纳

房地产开发主要纳： 营业税，企业所得税，土地增值税，城镇土地使用税，契税(根据地方规定，北京3%），印花税（一般的5元/本），房产税（房产税分为从租和从价税率分别是12%和1。2%)，还有在营业税基础上计算的7%和3%的城建税和教育费附加。 有些是地方性的，税率由地方定，请您查询当地收缴情况。 下面说两个大税种，营业税和企业所得税的征收和管理的有关规定： ************************************************************************* 营业税： 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入...全部

  房地产开发主要纳： 营业税，企业所得税，土地增值税，城镇土地使用税，契税(根据地方规定，北京3%），印花税（一般的5元/本），房产税（房产税分为从租和从价税率分别是12%和1。2%)，还有在营业税基础上计算的7%和3%的城建税和教育费附加。
  有些是地方性的，税率由地方定，请您查询当地收缴情况。 下面说两个大税种，营业税和企业所得税的征收和管理的有关规定： ************************************************************************* 营业税： 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源，因而自然是营业税的纳税人，需要按规定缴纳营业税。
   按照规定，房地产开发企业租赁或者承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 房地产开发企业以从事房地产开发为其主营业务，其相对应的营业税税目为“销售不动产”和“转让无形资产”；有的房地产开发企业还直接从事建筑、安装、修缮、装修等作业，因而涉及“建筑业”税目；还有些房地产开发企业从事物业管理和其他服务业，因而还涉及“服务业”税目。
  所以在这里我们重点介绍 “转让无形资产”、“销售不动产”、“建筑业”和“服务业”税目的征税范围，并介绍房地产开发企业经常碰到的应征营业税的各种特殊业务。 *房地产开发企业应纳营业税的特殊问题处理 （一）合作建房 合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。
   合作建房通常有两种形式： 第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。 1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。
  采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
   2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。
  在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。
   第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。 1、 若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。
   2、 房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。
  对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。 3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。
   （二）自建行为 企业利用自有房地产开发力量建设房屋等建筑物，称为自建行为。按照规定，对于房地产开发企业的自建行为，若自建建筑物建成后出售的，除了按销售不动产征收营业税外，还应当再按“建筑业”征收一道营业税。
  若房地产开发企业自建建筑物自用的，如果房地产开发队是企业所属独立核算单位或虽属非独立核算单位但与本单位结算工程价款的，均应按“建筑业”征收营业税。 （三）资金使用费 房地产开发企业向其它企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业” 税目征收营业税。
  但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。 （四）以不动产作抵押向金融机构贷款 房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。
  在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。
  另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业—租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。
   （五）以不动产投资入股的界定 企业以房地产投资入股，不征收营业税。所谓的投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资入股行为，而要按“销售不动产”或者“服务业—租赁业”税目征收营业税。
   （六）产权人因违法，其房地产被人民法院判决没有充公，变价款全额上缴国家财政的，不征收营业税。 　因经济纠纷，被人民法院判决或裁定，以房地产抵债，因而发生了产权的转移，对抵债的房地产，应按“销售不动产”税目交纳营业税。
   *计税依据的确定： （一）房地产开发企业一般情况下计税依据的确定。 营业税的计税依据是纳税人的营业额。 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
  这里所说的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人（单位）将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： （1）按纳税人提供的同类应税劳务或销售的不动产平均价格核定； （2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定； （3）按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 注：公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
   按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减税免税。 （二）房地产开发企业几种特殊情况下营业额的确定。 1、 代收代付费用 房地产开发企业在销售房地产时，经常需要贷当地政府及其职能部门收取一些资金，如 城市基础设施配套费等，税法规定：对于上述代收资金及费用，无论房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
   2、 以房换地营业额的确定 对于合作建房，需要按上述的组成计税价格核定房地产开发企业出售不动产的营业额。 3、 以不动产抵顶贷款的营业额 在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或 由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。
  如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。
   4、 还本销售情况下营业额的确定 对于房地产开发企业以还本方式销售房地产的行为，应按向购买方收取的全部价款和价 外费用计算征收营业税，不得扣除所谓的还本支出。 *房地产开发企业营业税会计核算 按照规定，房地产开发企业缴纳的营业税，应通过“应交税金——应交营业税”科目进行核算。
  “应交税金——应交营业税” 科目贷方发生额表示企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产按规定应当缴纳的营业税；借方发生额表示企业实际缴纳的营业税税额；余额在贷方表示应缴而未缴的营业税税额，余额在借方则表示多缴应退还的营业税税额。
   房地产开发企业在计算销售房屋、出租房屋等经营收入应纳的营业税时应当作如下会计分录： 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 企业在计算向外转让无形资产、出租固定资产、从事物业管理等取得的收入应纳营业税时： 借：其它业务支出 贷：应交税金——应交营业税 企业在实际缴纳营业税时： 借：应交税金——应交营业税 贷：银行存款 ************************************************************************* 企业所得税： 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的文件 国家税务总局文件 国税发〔2003〕83号 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位： 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下： 一、关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
   （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
   （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1。采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2。
  采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3。采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
  包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4。采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
   委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1。
  将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
   （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 二、关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
   预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于15％（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
   预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
   三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 （一）下列行为应视同销售确认收入 1。将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2。
  将开发产品转作经营性资产； 3。将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4。以开发产品抵偿债务； 5。以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
   （二）视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序 1。
  按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2。由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3。按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
   四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
   完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
   房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 五、关于成本和费用的扣除问题 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。
  期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
   房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
   下列项目按以下规定进行扣除： （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
  可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。
  房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1。属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。 2。
  属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
   （三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
   （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
   （五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
   （六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
   （七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 （八）折旧。
  房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 六、关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
   本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。
   ************************************************************************* 税收的缴纳是有一定的技巧的，可以进行适当的纳税筹划，您可以请一些专业人士，比如税务师事务所或者税务局的人员进行深层的研究，已达到更准确的缴纳税款和合理的减轻税负的目的。收起