怎样计算土地增值税的应纳税额?
计算土地增值税的应纳税额:(1)确定土地增值税的应税收人。转让房地产所取得的收人,包括货币收人、实物收人和其他收入。对于货币收入之外的收人项目,由于其价值不太容易确定,一般要进行评估估价。如果纳税人隐瞒虚报房地产成交价格、提供扣除项目金额不实或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的,主管税务机关将以房地产评估价格计算征收土地增值税。 此处所说的房地产评估价格,是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段的同类土地售价综合评定并经当地税务机关确认的价格。(2)确定扣除项目。由于土地增值税是对增值额计税的,因此先要计算应收收人减除税法规定的各项扣除项目金额后的余额作为增值额。...全部
计算土地增值税的应纳税额:(1)确定土地增值税的应税收人。转让房地产所取得的收人,包括货币收人、实物收人和其他收入。对于货币收入之外的收人项目,由于其价值不太容易确定,一般要进行评估估价。如果纳税人隐瞒虚报房地产成交价格、提供扣除项目金额不实或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的,主管税务机关将以房地产评估价格计算征收土地增值税。
此处所说的房地产评估价格,是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段的同类土地售价综合评定并经当地税务机关确认的价格。(2)确定扣除项目。由于土地增值税是对增值额计税的,因此先要计算应收收人减除税法规定的各项扣除项目金额后的余额作为增值额。
扣除项目主要包括以下项目。①取得土地使用权所支付的金额:是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。②开发土地、新建房及配套设施的成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的各种成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③开发土地、新建房及配套设施的费用:是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。其中,财务费用在不超过国家规定利率的前提下据实扣除,管理销售费用按扣除项目前两项金额之和的5%以内计算扣除。
④旧房及建筑物的评估价格:是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评定机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。⑤与房地产转让有关的税金:包括营业税、城市维护建设税及印花税,教育费附加也视同税金予以扣除。
⑥财政部规定的其他扣除项目:对从事房地产开发的企业,可按照扣除取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房及配套设施的成本之和,加计20%的扣除。(3)计算土地增值额。土地增值额的确定是计算土地增值税应纳税额的关键所在,其计算公式为:土地增值额=应税收入-扣除项目金额(4)确定土地增值额占扣除项目金额的比例。
土地增值额占扣除项目金额的比例=(应税收入-扣除项目金额)+扣除项目金额(5)确定土地增值税应纳税额。根据按以上步骤确定的土地增值额占扣除项目金额的比例,选择适当的税率,计算应纳税额,计算公式为:应纳税额=土地增值额x税率。收起