土地增值税的计税依据是怎样规定的?
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收人减除规定扣除项目金额以后的余额。上述纳税人取得的收人包括转让房地产的全部价款和有关经济收益,形式上包括货币收入、实物收人和其他收人。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、 奖励、 对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务和换取其他单位、个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当视同销售房地产,其收人按照下列方法和顺序确认:( 1 ) 按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;( 2 ) 由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或者评估价值确定。
上述规定扣除项目包括:( 1 ) 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。( 2 ) 开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、房屋装修费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
( 3 ) 开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。此项费用扣除有一定的比例限制,具体比例由各省、自治区和直辖市人民政府根据当地的实际情况规定。
( 4 ) 经过当地税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋和建筑物的时候,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率以后的价格)。 ( 5 ) 与转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产的时候缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税, 纳税人转让房地产的时候缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
( 6 ) 从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额之和加计2 0 % 的扣除额。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。 纳税人成片受让土地使用权以后分期分批开发、 转让房地产的,其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或者按照建筑面积计算分摊,或者按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,并且没有正当的理由,或者隐瞒、 虚报房地产成交价格,或者提供的扣除项目金额不真实, 税务机关将按照房地产评估价格(指经过当地税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段 、同类房地产综合评定的价格)计算征收土地增值税。
如果纳税人转让旧房和建筑物,不能取得评估价格,但是能够提供购房发票,经过当地税务机关确认,其为取得土地使用权所支付的金额和购房及配套设施的成本、 费用的扣除,可以按照发票所载金额,从购买年度起至转让年度止,每年加计5 % 。
纳税人购房的时候缴纳的契税可以扣除,但是不作为加计5 % 的基数。 如果纳税人转让旧房和建筑物,既不能取得评估价格,又不能提供购房发票, 税务机关可以依法核定征税。