售房方式不同,收入确认的时间如何确定?
房地产开发公司因售房方式不同,其收入确认的时间也有所不同。根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009 ]31号),分别规定如下:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收人,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:(1) 采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收人的实现。 (2) 采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收人的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。(3) 采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价...全部
房地产开发公司因售房方式不同,其收入确认的时间也有所不同。根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009 ]31号),分别规定如下:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收人,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:(1) 采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收人的实现。
(2) 采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收人的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。(3) 采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收人额,其首付款应于实际收到日确认收人的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(4) 采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:第一,采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约 定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收人的实现。第二,采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售 合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格 计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收人的实现;如果属于前两 种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品 清单之日确认收人的实现。
第三,采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签 订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售 合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收人的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果 销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收人的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。第四,采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收人的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收人的实现。
(5) 将开发产品先出售再租回的,应按以下原则确认收入的实现:从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产,又通过租赁方式从买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收人与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额,应作为业务发生当期的损益,计人当期应纳税所得额。企业可以根据经营的实际情况确认收人的时间。收起