个人缴纳土地增值税问题张某于20
一、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。 即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1。0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1。2倍以下。”根据上面规定，张某应该补缴土地增值税。
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一、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1。0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1。2倍以下。”根据上面规定，张某应该补缴土地增值税。
二、根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。
1、能提供评估价格的计算方法：
土地增值税应纳税额＝〔转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金〕×适用税率
2、既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法：
土地增值税应纳税额＝转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）
3、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：
土地增值税应纳税额＝〔转让收入－上手购入价×（1+5%×n）－与转让房地产有关的税金〕×适用税率
（1）。
“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数；
（2）“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
（3）上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）〕。
三、税金计算
1、营业税=600000*5%=30000元
2、城建税=30000*7%=2100元
3、教育费附加=30000*3%=900元
4、印花税=600000*0。
05%=300元
5、土地增值税
（1）可扣除项目金额：
450000*（1+5%*4）+契税（450000*2%）+（30000+2100+900+300）=582300元
（2）增值额=600000-582300=17700元
（3）增值率：17700/582300*100%=3。
04%， 增值率不超过50%，适用税率为30%。
（4）应交土地增值税=17700*30%=5310元
6、个人所得税
（1）可扣除的房屋价值= 450000+9000（契税）=459000元
（2）可扣除的相关税金=30000+2100+900+300+5310=38610元
（3）应交个人所得税=（600000-459000-38610）*20%=20478元
。收起
