商品房买卖中购房者请律师做什么？

关于买房合同应该意什么细节想问一

如果是购房一手房那么开发商出具的都是格式合同，不大可能添加补充条款，只需要注意开发商资质等等，并且注意定金条款，定金一经缴纳就不可以退还； 如果是二手房，那么补充合同一定要签订的比较细，包括交房方式和时间、钱款交接、物业交接、税费分担方式等等 对于进行二手房买卖的客户来说，合同的签订是二手房买卖过程中十分重要的一个环 节。 近年来，由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要 在签订合同的时候稍加注意大都能够事先避免。在房屋买卖合同中只要您留心注意以下几 点，就能让您有更多的安全保证。 　　房屋的具体情况 　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比较久，...全部

  如果是购房一手房那么开发商出具的都是格式合同，不大可能添加补充条款，只需要注意开发商资质等等，并且注意定金条款，定金一经缴纳就不可以退还； 如果是二手房，那么补充合同一定要签订的比较细，包括交房方式和时间、钱款交接、物业交接、税费分担方式等等 对于进行二手房买卖的客户来说，合同的签订是二手房买卖过程中十分重要的一个环 节。
  近年来，由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要 在签订合同的时候稍加注意大都能够事先避免。在房屋买卖合同中只要您留心注意以下几 点，就能让您有更多的安全保证。
   　　房屋的具体情况 　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积 与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、 某些赠送面积等。
  所以出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。 　　屋内设施的交验细节 　　买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时业主常常口头向客户保证，屋内装修的 铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。
  而到实际交房时客户却发现门窗 被卸、地板被橇，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折 价卖于客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免。不管是屋内装修还是家用电器，不论业主 怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中注明。
   　　付款方式 　　在合同签订过程中，付款方式是必须要非常注意的一项要素。在付款方式的选择上可以 标明： 　　■在签订《北京市房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业 主或中介公司； 　　■在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少 的房款（已付定金转为房款）； 　　■若通过中介交易，则可注明在办理立契过户手续前第几个工作日，客户支付全部房款 （已付定金转为房款）给中介公司；中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。
   　　另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的工作日内进行。在买房过 程中选择如我爱我家这样资信较佳的大型品牌中介公司，也比较能够有效地规范买卖双方行 为。 　　交房时间 　　房屋交验在房屋买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订的时候应当注明房屋交验 的时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验 时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。
   　　居间中保合同内容 　　为了省心安全，许多人选择通过房地产中介公司来代办过户。许多中介公司如我爱我家 等除办理代办过户业务外还推出居间中保服务。所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成 功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款。
  房 屋买卖如果是通过中介公司进行的。那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外还 必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式，相 关税费明细等。
   　　违约责任 　　在合同中标明各方的责任义务，有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾 期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理都应在合同中注明。 东方网7月27日消息：对普通老百姓来说，买房子要订的合同主要有蓝、白、黄三种：蓝色的是《上海市商品房预售合同》，白色的是《上海市商品房出售合同》，黄色的是《上海市房屋买卖合同》。
  眼下，买房人在签订合同时总是被告知有很多义务，而应有的权利却往往容易被忽视。那么，当落笔签订合同文本时，买房人应注意哪些事项？需提防哪些“陷阱”？ 　　签合同前 　　“功课”繁重 　　由于预售标准的提高，实力不强的房产商就会想方设法引诱购房者先预定、付保留金或签订协议书，其实这些文本根本是无效的，而只是确定了债务和债权人的关系。
  因此在签订买房合同前要注意以下几点： 　　1、查看要买的房子是否抵押给银行。对楼盘的投资费用和资金来源要心中有数，可去楼盘所属的房地产交易中心查问，在建项目有无抵押，是否已取得预售许可证，你买的那套房有无抵押。
  如房子有抵押，就不能签合同。 　　2、因资金问题中途停工的楼盘。买期房，不仅仅是买环境、买房型，更是买房产商的实力和信誉。买进因资金问题中途停工的楼盘，最后的结局往往是没了房子，失了钱财。
   　　3、打探清楚楼盘所处的地理位置。小区以及周边的环境都要作全方位了解。 　　签合同时 　　处处小心 　　做完以上“功课”，购房者才可直面购房合同（以《上海市商品房预售合同》为例）。
  签购房合同时要尤其关注第二条、第五条、第七条、第十条和补充条款： 　　1、首先审核预售许可证。 　　2、2000版《上海市商品房预售合同》里的“特别告知”要细看。 　　3、最容易引起双方争议的一条———合同第五条，即暂测面积和实测面积。
  要牢记：当实测面积大于暂测面积时，购房者无须补差价；反之，购房者有权选择在签订《房屋交接书》时或之前单方提出解除合同，或要求开发商履行合同，但应退还实测面积小于暂测面积部分的房价差。 　　4、套内面积不可不填写清楚，要确认层高和层数，以防到手的房子“走样”。
   　　5、最要关心的一条———第七条“约定付款条件”。这条是购房者主要的合同约定义务，购房者在确定具体的付款条件下应注意：一是要按工程建设的进度逐步付款；二是价格折扣与交易安全的关系；三是如购房者承诺办理抵押贷款的，应保留在未办理预期贷款的情况下，以最小的损失变更合同付款条件或终止合同的条款；四是要预留部分款项，在房屋交付时支付；五是应慎重确定未按期付款的违约责任。
   　　6、看清第十条“房屋交付的条件、日期”。选择其中的“壹”，对购房者较有益。 　　7、补充条款体现了购房者对房产商有多少约束。特别要留意补充条款里的附件二———所购房屋是否已用红线勾勒出来；还要注意附件三中的房屋设备标准和广告宣传上所说的是否相符。
  最好是将楼书附上；附件五的前期物业管理和使用公约承诺书，要注意逐项查看。 　　到此为止，购房者还不能松气。签完合同后，双方还需去交易中心办理登记备案手续，这样房子就不会再被卖掉了。 　　一般来说，签订《上海市商品房出售合同》与《上海市房屋买卖合同》，前期的过程和《上海市商品房预售合同》大同小异，需要区分的是：出售合同，要着重对现场的确认，验证大产证；买卖合同，要确认所买的房屋是售后公房还是后来是商品房，总价是否相吻合。
   　　律师出马 　　省心放心 　　买房合同里“陷阱”多多，所以越来越多的购房者已开始意识到请律师的重要性。律师可以代表买受人同出卖人协商确定合同条款，并向委托人介绍有关法律规定，建议委托人可接受或要坚持某些条款。
  目前请个律师的费用通常是标的的1－1。5％，一般不超过5000元。 现在人们买房，除国家规定的格式合同外，有些开发商还会提供一些格式化的补充条款。专家指出：这些补充条款中有很多概念十分模糊，开发商往往利用这些条款作为自己违约的借口；购房者还应通过补充条款明确各种违约行为及其应承担的相关责任。
   律师刘延岭说：对合同中规定的房屋和小区应具备的条件，比如说安防系统，如果合同中对这些系统、条件的完成时间没有做特殊的约定，那么就意味着这个系统、条件应该在发展商交付房屋时已经完成。如果发展商在交付房屋的时候上述条件还不具备，那么发展商就构成了违约，应该承担违约责任。
  但是这个违约责任如何承担，还要看合同中的具体约定。 专家提醒购房者，在签订购房合同时一定要在相关条款中明确规定各种违约行为的赔付方式和数额，把问题解决在签约前。 本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。
  此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。
   　　合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。
   　　细化了商品房交付条件 　　在商品房交付时以下条件为可选择条件： 　　（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。 　　（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
   　　（3）出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。 　　（4）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。 　　其中满足第1、2条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。
  此外，当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。 　　两种特别严重质量问题可退房 　　按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。
  本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。
  对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。 　　提出了节能措施的约定 　　能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。
  采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。
   　　停车场会所等按约定日期达到使用条件 　　开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。
   　　购房人决定是否同意委托代缴税费 　　买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。
  购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。 　　明确了产权登记内容 　　合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。
  商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
   　　规范了前期物业管理 　　本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
   最高人民法院日前公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，并将于6月1日起施行。其中，对房地产开发企业严重欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 　　“交钥匙”就算房屋交付使用：司法解释规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
  因此，“交钥匙”就算交付使用。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。 　　质量低下须赔偿或解除合同：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。
  同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任。 　　到期不办房产证可申请赔偿：由于房地产开发企业的原因，买房户在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
   　　面积“缩水”逾3％可解除合同：房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法律应予支持。收起