房地产企业的土地增值税
一、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。因此,不管自行开发和出包,计算增值税的方法都是一样的。
二、土地增值税计算
(一)把握两个概念
1、增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
2、扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
(二)掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算...全部
一、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。因此,不管自行开发和出包,计算增值税的方法都是一样的。
二、土地增值税计算
(一)把握两个概念
1、增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
2、扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
(二)掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。
(三)确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
(四)确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;
(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;
(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;
(4)转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;
(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。
(五)计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。
每栋地价14。8万元,登记、过户手续费0。2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0。5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。
问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下:转让收入:180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14。8+0。2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除:0。
5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777。6(万元)
加计扣除金额:5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计:5200+300+777。
6+1040=7317。6(万元)
增值额=14400-7317。6=7082。4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082。4/7317。6×100%=96。79%应纳增值税税额=7082。
4×40%-7317。6×5%=2467。08(万元)
(六)会计处理
1。提取时:
借:主营业务税金及附加 2467。08
贷:应交税金-应交土地增值税 2467。08
2。
实际上交时:
借:应交税金-应交土地增值税 2467。08
贷:银行存款 2467。08
。收起