未按规定预缴土地增值税是否属于偷税行为？

如何合理预缴土地增值税？

通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用，结合建安成本、拆迁成本模型，可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来土地增值税预征率划一简单的现状。现对该模型作如下探讨与分析。 (一)动态预征模型的建立 虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷繁复杂，但是实践经验表明，任何复杂特殊的行业都有其内在规律和主控指标，如何化繁为简、寻找突破口是整个预征模型的基本思路。 经研究发现，无论何种类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本3个主要因素对项目最终的增值率起到了决定性的作用。其中，土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间存在一定的逻辑关系。因此，只...全部

  通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用，结合建安成本、拆迁成本模型，可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来土地增值税预征率划一简单的现状。现对该模型作如下探讨与分析。 (一)动态预征模型的建立 虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷繁复杂，但是实践经验表明，任何复杂特殊的行业都有其内在规律和主控指标，如何化繁为简、寻找突破口是整个预征模型的基本思路。
  经研究发现，无论何种类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本3个主要因素对项目最终的增值率起到了决定性的作用。其中，土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间存在一定的逻辑关系。因此，只要把握住这几个因素，土地增值税按项目核定预征率的问题就可以迎刃而解。
   1。销售收入(y)的预估 (1)对于新取得预售许可证的项目，依据房管局楼盘预售公告中给出的预售基价(±15%浮动)乘以预计可售面积对销售收入(y)进行预估。 (2)对于已经在售的项目，根据上一期预售许可证的平均单价或者近3个月的预售平均单价乘以当期可售面积估算销售收入(y)。
   2。扣除项目金额(s)的预估 a。土地成本：包括取得土地使用权所支付的金额、拆迁成本、契税等，均按预计可售面积乘以当期可售面积分摊后据实计入。 b。建安成本：仅指建筑安装工程费。 建安成本经验系数α是指通常情况下，建安成本占销售收入(y)的合理比例。
  用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的合理建安成本支出。 c。其他开发成本：包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 其他开发成本经验系数β是指在通常情况下，以上这些成本占销售收入的合理比例。
  用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的其他开发成本支出。 根据a区域225个已清算楼盘样本显示，a区域按楼盘性质经验系数α、β值表见文尾： d。房地产开发费用：(a+b+c)×10%。
   e。与转让房地产有关的税金：营业税及附加等于销售收入(y)的5。6%。 f。加计扣除：(a+b+c)×20%。 g。代收费：通常情况下不超过销售收入(y)的5%。 扣除项目金额s=a+b+c+d+e+f+g=(a+b+c)×130%+e+g=(a+α×y+β×y)×130%+5。
  6%×y+5%×y=(1。3α+1。3β+0。106)y+1。3a。 3。增值率(ir)的计算 增值额i=y-s=(1-1。3α-1。3β-0。106)y-1。3a; 增值率ir=i/s=[(1-1。
  3α-1。3β-0。106)y-1。3a]/(1。3α+1。3β+0。106)y+1。3a。 4。应纳税额(t)的计算 根据增值率找到适用税率，计算出预计应纳税额t。 5。预征率(p)的核定 预征率p=t/y。
   综上所述，任何楼盘只要知道土地成本(a)、预计销售收入(y)，代入上述模型即可推算出该楼盘的土地增值税预征率。 (二)模型的验证 a市某楼盘，占地面积14064。27㎡，总可售面积约14600㎡，其中住宅约为14000㎡、商铺约600㎡。
  根据该公司3月中旬发布的楼盘预售公告，其住宅预售基价为11000元/㎡，商铺预售基价为35000元/㎡。 目前已能准确核算的成本为：取得土地使用权所支付的金额及契税4900万元，拆迁补偿款100万元，即土地成本a为5000万元。
   根据总可售面积和预售单价预计出总销售收入y=14000×1。1+600×3。5=17500(万元)。 依据该楼盘性质找出相应的建安成本经验系数α为20%，其他开发成本经验系数β为6%。 套入上述模型公式，计算出扣除项目金额合计14270万元。
  即s=(1。3α+1。3β+0。106)y+1。3a=(1。3×20%+1。3×6%+0。106)×17500+1。3×5000=14270(万元)。 增值额i=17500-14270=3230(万元); 增值率ir=3230÷14270=22。
  63%; 预计应纳税额t=3230×30%=969(万元); 核定预征率p=969÷17500=5。54%。 因而，对该楼盘应确定土地增值税预征率为5。54%。采用动态预征率可以有的放矢，充分考虑各项目客观存在的不同，实现土地增值税预征真正意义上的横向公平。
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