房地产开发企业进行土地增值税清算时允许扣除的项目 有哪些?
1)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有
关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则 第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金 额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金,须提供合法
有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
允许扣除的项目是指:
① 取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权
所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
② 开发土地和新建房及配套设施的成本、费用:
A。
开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发
项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建 筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
B。
开发土地和新建房及配套设施的费用,是指与房地产开发项目
有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用,按上述①、②项规
定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的,房地产开发费用按上述①、②项规定计算的金额之和的10% 以内计算扣除。
③ 旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物
时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度 折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。
④ 与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、
城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也视同税金予以扣除。
⑤ 财政部规定的其他扣除项目。从事房地产开发的纳税人,可按
上述①、②项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。
需要注意的是,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、 转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积 占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关
确认的其他方式计算分摊。
2) 房地产幵发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建
筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算 要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布 的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述
四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
具体核定方法 由省税务机关确定。
3) 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所
用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、 文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按 以下原则处理:
① 建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。
② 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共
事业的,其成本、费用可以扣除。
③ 建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
4) 房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地
产开发成本。
房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
5) 属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑
面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定 清算项目的扣除金额。