土地增值税如何计算?如果企业亏损也要缴吗?
1、土地增值税的计算过程和企业所得税的计算过程是不同的,所以企业最终经营亏损并不代表企业转让不动产或土地使用权不增值。
2、土地增值税计算过程:
(1)计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额
(2)计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额
(3)依据增值率确定适用税率。
(4)依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
(5)扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+财政部规定的其他扣除项目(一般指开发公司可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的和加计20%扣除)。
有例题:
3、企业所得税计算公式
(1)年应纳税所得额=全年收入总额-准予扣除项目金额(收入有关的成本、费用、税金和损失等)=利润总额±税收调整项目金额
(2)应纳税额=年应纳税所得额*税率
有详细说明:
4、从两者的公式可以看出两者的计算内容不尽相同,收入确认和准予扣除的内容也不同,从而会出现企业当年经营亏损,但能算出土地增值税的情形。
当然也会出现企业盈利,但算不出土地增值税的情形,如增值额未超过扣除项目20%的,予以免税。
5、土地增值税是按项目计算的,如果住宅和商铺是同一块开发用地同一项目批复批准建设的,则不分开计算。
如果是同一开发商开发的不同地块,或者是同一开发商不同批次立项批复分别开发的,自然要分开计算。 即如果一个小区既有住楼宅又有商铺,或者楼上是住宅楼下是门市,这些都是合并计算增值税的,不用分开。
1、土地增值税是对增值额计算的税,和企业的利润没有关系
2、理论上来说,商铺和住宅要分开核算,而且住宅中还要分普通住宅和非普通住宅进行核算
3、住宅和商铺是否分开核算,要看你如何进行税收筹划,如果普通住宅部份增值额比较低,甚至是负的,那可以全部合并计算,也许可以减少增值额,少缴纳一些税。
4、土地增值税税如何计算是一个很麻烦的问题,一两句话是说不清楚的,建议你把问题具体化才好给你分析,平时可以找些书籍来看看。
目前我正在开展的工作就是对土地增值税的清算,你有具体问题可以给我信息。
要具体才行哦。
房地产商的亏损与土地增值无关,因此必须缴增值税! 土地始终是增值的,不因房地产商的经营亏损或盈利而不增值! 这是两回事,要分开想问题,好吗!
一、土地增值税的计税依据是:纳税人转让土地所取得的增值额,而不是企业的利润。因此,房地产企业亏损与土地增值税是否缴纳没有关系。
二、土地增值税的计算
(一)把握两个概念
(1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
(二)税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。
(三)确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
(四)确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;
(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;
(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;
(4)转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;
(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。
(五)计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
例如:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。
每栋地价14。8万元,登记、过户手续费0。2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0。5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。
问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下:转让收入:180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14。8+0。
2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除:0。5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777。 6(万元)
加计扣除金额:5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计:5200+300+777。
6+1040=7317。6(万元)
增值额=14400-7317。6=7082。4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082。 4/7317。6×100%=96。
79%应纳增值税税额=7082。4×40%-7317。6×5%=2467。08(万元)
(六)会计处理
1。转让取得收入时:
借:主营业务税金及附加 2467。08
贷:应交税金-应交土地增值税 2467。
08
2。 实际上交时:
借:应交税金-应交土地增值税 2467。08
贷:银行存款 2467。08
2008-06-18 22:47 补充问题
住宅、商铺要分开计算吗?
要分开计算。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而就其增值部分征收的一种税。
1.纳税人。转让房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
2.征税范围。土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。
3.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。
增值额末超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过50%未超过100%的部分,税率为40%;超过100%未超过200%部分,税率为50%;超过200%的部分,税率为60%。
4.计税依据和税额计算。 土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。
增值额=转让房地产收入一扣除项目金额
扣除项目金额包括以下几部分:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用。
或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额×5%。
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%土地增值税税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%一扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
5.土地增值税的征收管理。 土地增值税由税务机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。
从上面介绍可以看出,企业亏损是否缴纳土地增值税要分清亏损的原因:如果是因为提到的扣除项目过大导致的亏损,也就是说土地没有增值,就不用缴纳土地增值税;如果是因为扣除项目之外的原因导致的亏损,还是要缴纳土地增值税的。
资料来源:
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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税采取四级超率累进税率
增值额不超过50%的,税率为30%(无速算扣除);
增值额超过50%-100%的,税率为40%(速算扣除5%);
增值额超过100%-200%的,税率为50%(速算扣除15%);
增值额超过200%的,税率为60%(速算扣除35%)。
3。
应纳税额的计算:
计算增值额:增值额=收入额-扣除项目金额
计算增值率:增值率=增值额/扣除项目金额
确定适用税率:依据计算的增值率,确定适用税率
依据适用税率计算应纳税额:
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数
企业亏损应照常交纳土地增值税
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