上海二手房交易问题

二手房交易中如何付款？看中了一套

各位朋友好，今天我说房，我们讲的话题是二手房的买卖合同。目前我们市场上大家能够买到的房子从总体上来讲分为商品房，商品房就是从开发商那直接买，再一个是二手房，二手房和商品房有一个巨大的交易特点就是你面对的主体基本上是个人或者某一家用户，不是和买商品房一样，面对的是开发商。 可以说，交易风险略微降低，因为大家基本上是平起平坐的。那么买二手房我们大概要说几个合同，第一个要说中介的委托伙同或者居间合同，如果有时间我们还可以说一些贷款合同。因为在大城市中，谁都不知道谁要卖房子，谁也不知道谁要买房子，就是大家难以碰对，就是想买的和想卖的有时候难以直接见面直接撮合，这时候往往是需要一个中间人，所以在北...全部

  各位朋友好，今天我说房，我们讲的话题是二手房的买卖合同。目前我们市场上大家能够买到的房子从总体上来讲分为商品房，商品房就是从开发商那直接买，再一个是二手房，二手房和商品房有一个巨大的交易特点就是你面对的主体基本上是个人或者某一家用户，不是和买商品房一样，面对的是开发商。
  可以说，交易风险略微降低，因为大家基本上是平起平坐的。那么买二手房我们大概要说几个合同，第一个要说中介的委托伙同或者居间合同，如果有时间我们还可以说一些贷款合同。因为在大城市中，谁都不知道谁要卖房子，谁也不知道谁要买房子，就是大家难以碰对，就是想买的和想卖的有时候难以直接见面直接撮合，这时候往往是需要一个中间人，所以在北京上海广州这些大城市都有房地产经纪公司，有的叫房地产顾问公司，这种公司在房地产行政管理部门备案登记，从事房地产经济业务的，他的业务特点是什么呢？就是首先他要从一些人地方找到房源，知道谁要卖房子，然后在不断的报纸上以大量的篇幅刊登出售广告，如果你想买，你和他联系，他问你你想买什么样的房子，能够接受多少钱的价格，然后朝向户型大概什么样子，从他的数据库进行选择，选择完以后他和你签订一个合同，最后达成一个买卖交易，这是目前在中大城市中，经常常见的中介公司，在你我们和这种中介公司进行交往中，对于我们…我们先确认一下，假使你是一个买房子的人，如果你是买房子的人基本上要和中介公司签订一个中介合同，因为他不会让你直接见卖房子的人，如果你见卖房子的人，他担心你会跨过他，直接和买房子人就是出卖人达成协议了，所以买受人对于中介公司只有能和他签订一个委托合同，有的签一个定金合同，交几万块钱定金，然后他领你去看房，然后去签订买卖合同，有的时候是看房的同时就能够见到卖主，有的时候在看房的时候你见不到出卖人，有的是你付清了全款你才能看到出卖人，有的时候是你入住了，你还见不到，拿到产权证你才能见到，所以各个房地产居间公司，中介公司或者顾问公司，在操作流程上还都有差别，他的根本目的就在于保护他的私有信息的私密性。
  就是辛酉信息只要转化为共有信息就不值钱了，就是他如果让你知道谁卖这个房子，怎么联系他，他就挣不到钱了，所以他要保持这个信息始终掌握在他手里。你要和中介公司签一个合同，这个合同名称非常多，我们见到的有的叫顾问合同，有的叫中介合同，有的叫委托合同，名称不一样，但基本原理都一样，就是你要委托他来买这个房子，有的要交定金，有的交的多，有的交的少，从正常角度来讲，这个合同应该叫居间合同，这个是我的个人间接，居间是什么意思呢？按照合同法的规定，居间合同是给买卖双方提供一个交易信息，提供一个交易的机会，比如说我知道要卖房子我也知道谁要买房子，我请你们双方到我这儿一坐，我把这个信息提供完毕了，你们签订完买卖合同以后，给我居间费用，有的是按比例，有的是一个固定价格。
  但是目前可能整个社会信用相对有问题，所以大家谁都不信任谁，只信任钱，在拿到钱以前他肯定不让你见面你要签居间合同特别要注明，有几个问题要特别注意的问题，第一个力争不交任何定金，我交易完成以后，我给你房价的百分之几或者是各地不一样，按照相应的规定，或者相应的约定，假使不能够完成，这笔交易算了有的付500块钱信息费，规定500块钱的中介费，风险最大的形式就是你把所有的房款交给了中介公司，你一旦交给了他，他会有两种选择，第一个确实把房款全部付给了出卖方，然后或者方面他一定的百分比的费用，还有一种情况下是他没有废，目前在大城市出现的这种欺诈，买房欺诈就是买受人把房款给了中介公司，中介公司没有把房款给出卖人，有的是携款直接走人了，所以对于买受人来说风险巨大。
  比较安全的方式，像有的地区开发了一种新的方式，就是我采用提存，我找一家律师所，或者找一家公证处，我把房款放在公证处里，房款可以分成两部分，第一部分可以给中介公司的，第二部分给真正的出卖人的，如果我和出卖人签订了买卖合同，然后我就把中介费用直接给中介公司，这个合同最后能不能履行，中介公司义务到此完毕，有的说是中介公司必须履行全部房屋买卖合同以后，我才拿中介费，这个是双方自行约定的，但是把钱先行付到某些信用机构，相对来说比较安全。
  对于出卖让来说，他有一个风险，他一定要拿到全部以后的房款以后在过户，千万不要说只有那样到一部分房款我就过户，因为有时候他会出现什么，就是你过户了，了就意味着房屋所有权已经转移了，假设你拿不到全部房款或者没有任何人就你能够取得全部房款进行担保的话，一旦人家不付全款了，你想把他赶走吗？不可能，你只有能够再要求他主张债权。
  在你要求主张在债权的情况下，很可能这个房子又被卖走了，有一些专业人员他的操作手法是非常迅速快捷便捷的，你的官司诉他的官司没有打完，他的房子已经再卖掉了。所以最后，对于消费者来说，对于出卖方还对于买受方来说，风险都比较巨大。
  所以对于双方来，假设你找大一个居间公司，在签订委托合同的时候，或者在签订居间合同的时候，一定要把这些风险全部列出来，想好，怎么样来减少这种风险。有的只有，为了达成交易，风险难以避免，最大限度的把风险降到最低。
  这是委托合同或者居间合同，因为这种法律的定义，性质定型还有正义，我们姑且先这么说，以后虽然时间的不断发展，合同分类会越来越明确。除了这个合同以外，就是出卖人和买受人签订的房屋买卖合同就是二手房的房屋买卖合同，二手房的房屋买卖合同，对于买受人来说，一定要注意几个问题，第一个这个房屋所有权是不是完整的如果是公房，是不是允许转移所有权的公房，因为有的单位说这个单位你有所有权，有房改房的所有权，但是假使你要出售，一定要先卖给单位，有的房子房改拿到出售的时候，如果不经过单位许可不能卖，他的合同里有特殊条款，再一个如果说是经济适用房，一定要看各城市规定，就是这个经济适用房虽然有房屋所有权证，但是有的城市规定在几年之内不能转移所有权，或者说转移的价格有规定，不能超过哪一个价格。
  如果你在这个方面做手脚，风险比较大，合同有可能导致无效无效的合同对于付款方面来源说风险最大第三你要看出卖人是不是已经把房款付清，有的房子是用银行贷款买的，银行贷款是否已经付清，假使没有付清，你不是也要找银行贷款，贷款银行，这个贷款银行是否愿意付清这个房款，由你承担这部分债务，银行的参与至关重要，假设银行对这件事积极，不愿意他上一个出卖人提前履行全部债务，那么对目前的买受人来说比较麻烦，可能本来一个星期就交接完毕的房屋，有可能拖两三个月，甚至更长，这是房屋的买卖合同，对房屋资格的审查。
  还有一种，买受人一定要看 ，出卖人是否已经结婚，如果出卖人已经结婚，按照目前我国婚姻法的规定，房屋作为共同财产必须双方同意如果有一方不同意，这个房屋一旦卖了以后，有可能另外一方会撤销，就是把这个买卖合同撤销，比如有这种案例，夫妻双方处在分居状态，丈夫就把这个房子卖了，卖了以后，过了一段时间，房屋涨价了，丈夫又想把这个房屋收回，怎么办就跟太太说一下，说我当时卖房子没有经过你的许可，你看怎么能不能由你主张一下，因为你是房屋的共有权人，这次交易没有经过你许可，你能不能想办法通过法院来撤销这个买卖合同，那么女方就有可能向法院起诉，作为共有权人提出合同撤销权，要求撤销这个买卖合同。
  就是房屋涨价的情况。房屋如果一般贬值一般不会撤销。但是无论如何，这个房屋所有权总是有可能出现瑕疵的，要看出卖人是否已经结婚，如果结婚一定要夫妻双方来签这个合同。而且要看这个房屋是否已经被抵押，抵押给谁，如果仅仅抵押给银行，银行放弃抵押权，还是可以的。
  如果除了银行以外，其他的债权人，其他的抵押权人，风险就比较巨大了，因为房屋买卖的交易过程不是一个即时结清的过程，不是和买菜一样，我把钱给他，他把菜给我，我拿到菜就是拿到所有权了，不是，不动产交易有一个过程，你付了房款，在拿到所有权证以前是一个比较复杂过程，这个过程中，如果有其他债权人主张债权，因为在房屋所有权没有过户到买受人之前，房屋所有权始终处于出卖人的管控之下，房屋所有权使用归出卖人所有，债权人一旦行使债权，大部分情况下，买受人很难得到房屋所有权，这个时候你能做的只能是主张债权，要求原来的出卖人赔偿你的全款，但是一下时间就会拖下去，所以一定要看对方是否是共有财产，是否没有抵押权，是否有债权。
   　　除了这几种房子以外…… 　　除了这几种房子以外，下面就是房屋买卖合同了。买卖合同大概要说几个问题，第一个，房屋的原来的所有权人是谁，就是你的上家是谁，第二房屋的面积有多大，因为你要根据这项面积交各项费用的，第三个，房屋的价格是多少，第四个，就是关于各种费用的结清，比如银行贷款怎么结清，物业管理费怎么结清，其他各项费用怎么结清，然后是房屋所有权证的办理程序，就是房屋所有权证在办理的过程中会发生一些问题，刚才我已经讲过了，会发生这些问题，一旦发生这些问题以后，钱怎么退，要不要退钱，就是如果一旦发生问题，我就不想买了，就要退钱了，怎么退，由谁退给谁，退怎么办，退不了承担什么样的责任，要把这些问题写到合同里，但是这个合同相对于开发商的合同应该简单多了，因为双方大部分情况下都是平等的自然人，我们碰到欺诈比较少，基本上就是因为家庭婚姻问题导致一些纠纷，大部分情况下都能够正常履行。
  但是也要写清楚，因为对于买受人来说，对于出卖人来说成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，所以这个合同就比较重要，除了房屋二手房的房屋买卖合同以外还有一个合同叫银行贷款抵押合同如果是即时结清也就算了，没有什么签一个买卖合同就行了，但是二手房买卖也要银行参与，也要和买商品房一样，需要银行提供贷款，那么这个时候，你要和银行签一个抵押贷款合同，这个抵押贷款的基本情况是怎么样的，就是银行要为买受人付一笔银行贷款，银行贷款名义上给出卖人，但是有时候出卖人拿不到，真正付给谁了呢？付给了出卖人的贷款银行，可能出卖人有欠钱的时候，这个钱有可能直接付给了出卖人的贷款银行，如果是这样，一定要由出卖人的贷款银行给出卖人写一个文件，就是放弃抵押权，贷款债务全部清偿完毕，这样出卖人就获得了完整的房屋所有权。
  出卖人和买受人签一个买卖合同买受人再用这个以这个合同为基础，和贷款银行签一个抵押合同。所以，这个合同相对来说合同相对涉及内容非常多，风险就比较大了，因为你看，涉及到几方，涉及到出卖人，涉及到买受人，涉及到出卖人的贷款银行，涉及买受人的贷款银行，我实际上还可以再加三方，出卖人的贷款银行指定的保险公司，买受人贷款银行指定的保险公司还有中介公司，实际上这个贷款行为有可能涉及七方，一般来说合同涉及的主体越多合同的复杂性就越多，而且他不是一倍，他基本上是十倍，就是每多一方，这个合同的复杂性非常复杂合同方多到一定程度，交易成本太巨大了。
  所以这种情况下对于消费者来说，要想签订一个细致性的合同，除非是你经常买卖二手房，如果你不是经常买卖二手房，最好有几个方法，第一个要到当地的二手房交易的房地产市场或者房管局，去看一下，二手房是怎么样交易成功的，交易时中有什么风险，有时候你去看，你会看到别人在那儿吵架，为什么吵架，这个觉得没问题，但是一旦交易就有问题了，你认认真真的听人家为什么吵架，怎么吵架，问题怎么解决的，千万不要幻想，你买房子的时候就没有这种问题，有时候你有幻想，就有可能真正实现我们碰到的特别是知识分子在买二手房的时候，因为平时这种事情交往的比较少，非常容易上当受骗，第二个看一下当地的判例，就是当地的房地产信息会登二手房会出现什么情况你看看，你那个地方会容易出现哪一类房产纠纷。
  我发现有一个特点，不同的大城市，他们的二手房交易的特点是不一样的，北京、上海、广州、深圳有时候略有差别。差别具体形态我们不一一分析了，大概分析一个可能性，就是为什么会出现这种原因，这个现象，是有时候不同的城市存在不同的专业炒房团，这种炒房机构这一个地区的炒作方式是不一样的，因为他的炒作方式不一样，导致了二手房产生纠纷的原因也略有差别，基本有一个共性，就是最后买房子的人或者不是买房子的人就是卖房子的人，这些非专业群体受到伤害。
  专业群体会在这复杂的交易中，通过利用各种信息优势和经验优势获得极大的利润。所以第一要到房管局看看，第二去看看新闻，第三建议大家去请律师，律师相对来说知道的案例比较多，对这种防范，对合同的风险有一定的防范意识。
  所以这是消费者买房子的一个三个主要方法。 　　在这是签订买卖合同，在签订买卖合同时候，大家一定要注意谈判技术。很多人觉得买房子不就是我到了那儿，对方给我多少钱，或者我给对方多少钱，我们怎么交易不就行了？绝对不是这样，谈判过程是一个发现问题的过程是一个讲价钱的，如果你问的全，你的房价作为买受人来说你就可能降下来，就有可能把房价降下来，对于出卖人来说，如果五对方问的不全，你就有可能把价格提上去，合同谈判的过程就是一个博弈的过程，谁有谈判技巧，谁能获得最大的利益，比如说，你去和对方签订买卖合同，一问产权证还没拿到，这个时候就可以把价格略微调整一下，一问根本拿不到产权证，那你就要想，要不要买这个房子了，或者假使最终拿不到产权证，这个房子该怎么办？一问物业管理费还没有结清，一问房子还有一大对故事，故事越多，可谈判的地方就越多，如果你不问谁都不会主动跟你说，所以二手房它需要买受人或者出卖人都有高度的耐性，一方面你要和买家谈，或者卖家谈，买卖两家要谈，另外一方面你还要和中介公司，或者顾问公司，或者经纪公司进行深刻的谈判，所以这个时候很多消费者一旦到了谈判桌上，心理定位不准确，他老是认为中介公司是和我一伙的，实际上你真正的朋友是卖你房子的那一方，中介公司是从中渔利最大的一方，你要学会同时和两个群体谈判，和两个主体谈判，需要你有足够的谈判技巧，怎么样才能培养自己的谈判技巧，我觉得比较重要的第一要学习谈判，第二要学习法律，第三要进行实践。
  你比如说谈判中经常用到的价格，风险，面积、质量、产权证，这些概念对你必须非常熟悉才行，有的时候我们要培训买房人，明天要去谈判了，今天我们的培训课教他什么，不断的读合同，他必须对这个概念一张嘴就能说出来，大部分消费者基本上是第一次买卖房子，他没有谈判口述表达能力，他到现场多说那个老是在重要概念上无法精确的描述，只要没有办法精确描述，你只要想说，那个中介公司就会怎么办呢？往往就说这个事你是不是想说什么，这个合同我们已经有了，让你一看，让你认为是有了，但实际上，往往是这个委托合同我们看到的案例就是核心条款基本上都没有，都是保护中介公司的条款，对出卖人来说，保护人来说，保护非常少，你想争取只能自己去谈，权利都是自己争取来的，如果你不说，没有人会给你说。
   　　合同签订完了以后，下面的过程就是付款和交房的过程，下面有三个重要内容，就是第一个是付款，第二是交付房屋，第三个是办理产权证。付款我们刚才说了，最好找一个信用机构，比如说公证处是把钱财方法在这个地方，一方出卖人把产权证放到公证处或者律师事务所，买受人把钱放在这个地方，产权证过户完毕以后，钱付给出卖人，在此之前，大家都暂时放弃一些这些权利，那么这个时候你要和公共机关签一个合同，所以我们你可能会看到，如果你要想买卖二手房，如果没有足够的房地产交易经验，没有足够的法律知识对你是非常被动的，钱付出完全了，下面一个交房，什么时候交房比较好，有人觉得必须全部房款付清了以后再交房最合适，实际上我有一个建议，比如我们经受的二手房交易都是在签定合同的时候我先入住，反正你的房子已经要卖了，也已经腾空了，我先住进去，住进去我干什么？我付房租，一个月两千、三千、五千，我按月给你付房租，如果最后达成这个交易，这个房租可以折抵房款，如果双方最后达不成交易，这个房租已经收了，对于出卖方没有太多损失，对于买受方来说风险比较小，为什么要事先入住？这个事先入住对于买受人来说有一个巨大的价值在于发现房屋的问题。
  有时候你这个房子粗略的一看你看不到问题，但是你真要住进去了，我有一个基本原则就是你买房子一定要在里面，如果是先房一定要在里面住够24小时，24小时你会发现什么，你会发现第一个，墙上有没有裂缝，这些裂缝你粗略看，当消费者怀着那个激动的心情的时候，想买一个房屋的时候他不是去看这些瑕疵的，住进去躺在床上，四处看看，你才能够看看有没有裂缝，第二，听听隔音问题，你不注进去，不知道隔壁有没有声音，不知道隔壁的声音有多大，有这种案例，入住以后才听到，原来隔壁是一个厨房，我的卧室和人家厨房是隔壁，人家厨房动勺子、动筷子的声音我全部能听到，有的案例是入住以后，我的房屋上面角上是对方的洗手间，对方的马桶一响，我的屋里就呼噜呼噜，这些是你不入住不能发现的，有的入住以后才知道这个房屋原来电梯间，电梯的声音非常响，电梯一开动我就知道，我就必须起床。
  所以必须好的方式是先租，后买。房屋交接完毕了，下面是办理产权证，办理产权证消费者最好到办理产权证具体的产权机关了解房地产二手房的产权证取得过程是怎么样来的比如委托合同交给谁，买卖合同交给谁，钱款怎么样结清，收据怎么样开，付在什么地方，契税怎么样交，其他各种税费怎么结清，每一步每一步都把它写下来，比较好的方法就是都写下来，比较好的方法都写下来，然后这样一个过程大概就能够比较完整了。
  所以，在二手房买卖中，要注意委托合同的风险，注意买卖合同的风险，注意抵押贷款合同的风险。除此以外，最好要找一个中间机构作为钱款的结清人，最后能够事先入住，事先比较的状态就是一定要知道产权证是怎么样拿到的，这样的一个过程完全下来快的大家需要一个星期，慢的需要几个月，这几个月对于消费者来说，一定要提高警惕性，过去了就过去了，过不去尽快采取措施。
  这是二手房交易中出现的一些问题以及防范的方法，希望各位朋友能够注意保护自己的权益，充分保护自己的权益，谢谢大家 。收起