婚前共同出资买房，产权证可以写几个名字

婚前共同出资贷款买房但以他人名义

我国房地产业发展周期  目前经历了两个周期  第一个周期：1990－1998年  第二个周期：1999－ 我国房地产业发展第一周期  起步：1990、1991年  高速发展：1992、1993年上半年  整顿：1993年下半年－1995年  停滞：1996－1998年 第一周期中的起步阶段  1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》（55号令），规定国有土地使用权依法可以出让和转让，并规定了各类土地最高出让年限：商业、旅游用地40年；工业、办公...全部

  我国房地产业发展周期  目前经历了两个周期  第一个周期：1990－1998年  第二个周期：1999－ 我国房地产业发展第一周期  起步：1990、1991年  高速发展：1992、1993年上半年  整顿：1993年下半年－1995年  停滞：1996－1998年 第一周期中的起步阶段  1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》（55号令），规定国有土地使用权依法可以出让和转让，并规定了各类土地最高出让年限：商业、旅游用地40年；工业、办公、综合用地50年；住宅用地70年  55号令拉开了我国房地产业发展的序幕 第一周期中的高速增长阶段  背景：1992年，南巡讲话；十四大召开，确立了市场经济体制的改革目标  数据：1992年房地产开发投资比1991年增长117。
  5%，1993年增长165%  特征：以土地为主要交易对象，俗称“炒地皮”  热点地区：海南、北海、惠州 第一周期中的整顿阶段  1993年下半年起，国家对房地产业实施宏观调控，规定商业银行一律不得向房地产企业提供贷款  1994年出台《城市房地产管理法》，规定了土地转让的条件：交清土地出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成25%的投资，属于成片土地开发的，形成工业用地或其他建设用地条件 取得的效果  遏制了“炒地皮”风气  房地产开发投资增速回落，1994年为31。
  8%， 1995年为23。3% 第一周期中的停滞阶段  新开工项目锐减  烂尾工程比比皆是  房地产开发投资增长率：1996年2。
  1%， 1997年-1。2%， 1998年13。7% 第一周期房地产开发投资情况 我国房地产业发展第二周期  救市：1998年下半年、1999年  持续发展：2000－  宏观调控：2003年下半年－ 政府采取的措施  住房体制改革：建立住房补贴制度  鼓励住房消费：契税减半征收  发展住房金融：延长个人住房贷款期限到30年，实行优惠利率，并多次下调利率 第二周期房地产开发投资情况  我国房地产业发展历程  本轮房地产宏观调控主要政策  宏观调控对房地产业及房地产金融业务的影响  银行采取的策略 本轮房地产宏观调控的背景  房地产开发投资持续在高位运行  房价上涨过快：2004年全国商品房价格上涨15%，2005年上涨18%。
  部分城市涨幅还要更大  住房供应结构不合理：大户型、高档商品房供过于求与中低档房供不应求形成反差  房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业（2004年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）明确提出）  基于此，本轮宏观调控不可能采用1993年“急刹车”的方式 本轮宏观调控主要政策概览  2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）  2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知 ，规定“8。
  31大限”  2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上  2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》  2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”）  2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）  2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款  2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》  2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条” ）  2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施  2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》  2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》  2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》  2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》  2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》  2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》  2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》  2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市  央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率 195号文件主要内容  2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身  严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目 195号文件主要内容  强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二  规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房 121号文件主要内容  2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，被称为121号文件  121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范 对房地产开发贷款的规定  贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业 。
  对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控  支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制  项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证 ）  贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
  对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行  自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30％  商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用 对土地储备贷款的规定  基调：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款  担保方式：抵押  贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70％  贷款期限：最长不得超过2年  禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 对建筑施工企业贷款的规定  贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备 ，不得用于施工垫资  贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款 对个人住房贷款的规定  基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要  工程进度要求：主体结构已封顶  首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例  贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行 对个人商业用房贷款的规定  重申195号文件的规定：借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年  明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋  商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行 对公积金贷款的规定  严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系  住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办 《风险管理指引》主要内容  出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策  揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险  分土地储备贷款 、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定  个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度 。
  收起