业主委员会选聘物业服务企业应经过何种程序？
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务 企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主 且占总人数过半数的业主同意。根瑪《物业管理条例》第十一条第四项、 第十二条第三款的规定可知，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》第十二条第五款规定，业主 大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主 可以请求人民法院予以撤销。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：下列合 同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一)因 重大误解订立的;(二)在订立...全部
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务 企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主 且占总人数过半数的业主同意。根瑪《物业管理条例》第十一条第四项、 第十二条第三款的规定可知，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十二条第五款规定，业主 大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主 可以请求人民法院予以撤销。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：下列合 同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一)因 重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。
在本案中并不存在重 大误解或者显失公平的情形。即使存在可撤销的情形，因前三份合同现 已履行完毕，撤销权也因自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内 没有行使而消灭。物业服务企业在与业主委员会签订书面物业服务合同时应注意程 序的合法性。
由于《物权法》和《物业管理条例》明确规定选聘和解聘物 业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意，因此业主委员会无权自主选聘物业服务企业以及 确定物业服务合同的内容。
有些小区的《管理规约》、《业主大会议事规 则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等作了约束，比如物 业服务合同的文本必须经业主大会表决通过，业主委员会方可与物业 服务企业签订。如果订立物业服务合同的程序不合法，很可能导致物业 服务合同无效或者被撤销。
物业服务企业在与业主委员会订立合同前， 应提前了解《管理规约》、《业主大会议事规则》以及业主委员会的权限， 为订立合同做好准备。另外，某些地方性法规对选聘物业服务企业的程序作了具体规定。 如《上海市住宅物业管理规定》第三十五条规定“选聘物业服务企业前， 业主委员会应当拟定选聘方案。
选聘方案应当包括拟选聘物业服务企 业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期 限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员 会应当在物业管理区域内公告。”对于地方性法规已经明确规定，选聘 物业服务企业应制作选聘方案，选聘方案经业主大会通过的，物业服务 企业应当遵守。
物业管理服务合同应对双方的权利义务约定明确，对于 物业服务的范围和标准、物业服务费的收取、车位等收益的归属等均应 具体化，防止因约定不明带来不必要的麻烦。收起
