二手房买卖纠纷起诉有哪些特点？

二手房买卖纠纷如何避免呢？

一、准备签订合同之前，一定要在不同时间段、多次去房屋现场实地查看，或向房屋周围居民核实房屋现状。 很多二手房在转让时，存在租赁、第三方占有等物上负担。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而忽视对房屋现状的核查，往往容易导致拿到了房产证却不能入住的情况出现。 笔者就曾遇到这样一个真实的案例：买受人在购买房屋之前，曾去房屋现场查看，但中介说房主本人不在家，可以到楼下的同户型房屋看一看，买受人就仅仅在楼下看了户型之后便购买了该房屋。结果买受人拿到房产证后准备入住时，才发现该房屋内有一老人居住，经过多方了解才知道这位老人是该房屋前手房主的母亲，由于一直不知道女儿卖房子的行为，老人固执地认为这个...全部

  一、准备签订合同之前，一定要在不同时间段、多次去房屋现场实地查看，或向房屋周围居民核实房屋现状。 很多二手房在转让时，存在租赁、第三方占有等物上负担。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而忽视对房屋现状的核查，往往容易导致拿到了房产证却不能入住的情况出现。
  笔者就曾遇到这样一个真实的案例：买受人在购买房屋之前，曾去房屋现场查看，但中介说房主本人不在家，可以到楼下的同户型房屋看一看，买受人就仅仅在楼下看了户型之后便购买了该房屋。结果买受人拿到房产证后准备入住时，才发现该房屋内有一老人居住，经过多方了解才知道这位老人是该房屋前手房主的母亲，由于一直不知道女儿卖房子的行为，老人固执地认为这个房子是她的，拒绝搬出。
  目前本案尚在诉讼阶段，法院判决后，很有可能需要进行强制执行，而且考虑到老人已经八十高龄，后期执行风险很大。买受人花了大量积蓄购买了房屋，却买来一场官司，这是大家都不愿意看到的。如果前期买受人多花些时间和精力了解清楚房屋现状，或许可以避免这场纠纷的发生。
   二、签订房屋买卖合同之前交纳定金的，一定要注明“定金”二字，而非“订金”。 担保法第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
  给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是我们通常所说的“定金罚则”。定金不同于“订金”，“订金”是预付款性质，不存在法律上不履行合同或履行合同不当带来的惩罚性或补偿性违约责任。
  而定金是一个专门的法律概念，必须要有明确的约定方能适用定金罚则。因此，在签订正式房屋买卖合同之前，买受人如支付定金的，应当要求出卖人明确写明收到“定金”。 三、签订房屋买卖合同时，除房屋基本状况、买受价款、交房条件、过户时间等基本条款外，要特别注意对付款方式、违约责任等条款作详细约定。
   笔者曾遇到这样一个案例，合同约定付款方式为双方共同到房产交易中心开立托管账户，买方将购房款打入托管账户。但是，卖方在签署合同后反悔，买方多次联系卖方共同去开立托管账户，卖方均以各种理由推脱，买方无奈向法院起诉。
  审理过程中，法院认为开立托管账户必须买卖双方共同配合办理，而根据现有证据无法认定到底是哪一方没有尽到配合义务，因此没有支持买方要求卖方支付违约金的主张。
  目前，为了保障交易安全，很多二手房交易都会选择资金托管的方式，但该方式要求买卖双方与银行共同签订资金托管协议并开立托管账户，任何一方不能单独完成，为了防止一方违约，则需在合同中对此明确约定，如买方可以短信、电邮等方式通知卖方前往办理资金托管等，以此作为主张防止出现前述尴尬的维权困境。收起