无权处分的房地产买卖合同效力如何？

如何理解无权处分与合同效力？

无权处分与合同效力 我国民法通则未就无权处分行为设立规定，这是法律漏洞。合同法第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这是我国立法首次规定无权处分问题，意义重大。 然而条文规定较为简单，时下流行的学理解释认为无权处分所签订的合同属于效力未定，所以该问题仍有澄清的必要。 无权处分，即没有处分权而处分他人财产，其类型可以包括出卖他人之物、出租他人之物、以他人财产设定抵押或其他权利负担、共有人未经其他共有人同意而处分共有财产等。 在无权处分场合，当然应该保护真正的权利人的利益，这是社会经济秩序的一个根基。但是，在保护财产关...全部

  无权处分与合同效力 我国民法通则未就无权处分行为设立规定，这是法律漏洞。合同法第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这是我国立法首次规定无权处分问题，意义重大。
  然而条文规定较为简单，时下流行的学理解释认为无权处分所签订的合同属于效力未定，所以该问题仍有澄清的必要。 无权处分，即没有处分权而处分他人财产，其类型可以包括出卖他人之物、出租他人之物、以他人财产设定抵押或其他权利负担、共有人未经其他共有人同意而处分共有财产等。
  在无权处分场合，当然应该保护真正的权利人的利益，这是社会经济秩序的一个根基。但是，在保护财产关系静态安全的同时，也出现了如何对待财产关系的动态安全，即交易安全的问题。在现代社会，市场经济发达的国家已不再单纯地奉行“所有权高于一切”的法则，而将保护交易安全作为一项非常重要的法律价值来追求。
  因而，在解释合同法第51条时，应同时注意保护所有权与保护交易安全这两方面的要求。 处分行为与负担行为的区分 法律行为可分为负担行为与处分行为。前者是指发生债权债务的行为，又称债权行为，如赠与、租赁、保证等。
  后者是指使某特定权利直接发生得失变更的行为，它又分为物权行为与准物权行为。在我国学者通说上，虽然没有接受德国法的物权行为独立性及无因性的理论，但却接受了处分行为与负担行为的概念，这样，对处分行为与负担行为的理解，就必然要有某些独特性。
   “处分”是民法上的基本概念，在传统民法理论上，“处分”的语义有广狭之别。最广义的处分，包括事实上及法律上的处分。事实上的处分，是指就原物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，比如拆屋重建。法律上的处分，除负担行为(债权行为，例如悬赏广告、保证等)外，还包括处分行为，例如所有权的转移或抛弃、抵押权的设定、债权让与及债务免除。
  广义的处分，仅指法律上的处分而言，而不包括事实上的处分。狭义的处分，专指处分行为而言。我国合同法第51条中的“处分”是指法律上的处分。 在不接受物权行为独立性及无因性理论的前提下，我国学说界认为，动产或不动产的买卖，虽属于债权行为，但债权的行使或债务的履行结果，将导致物权的移转变更，因此既包含负担行为，也包含处分行为。
  笔者认为，处分行为与负担行为不同，在我国合同法上，负担行为表现为具体的合同，是债权债务发生的原因；而所谓处分行为，由于我们不承认独立的物权行为，则被视为是合同履行的当然结果。虽然我们不区分物权行为与债权行为，但是，我国立法已经接受了“区分物权变动的原因与结果”的原则，合同法第135条的规定实际上即是这一原则的一个具体表现。
  这样，在解释合同法第51条时，当然应该注意区分负担行为与处分行为、区分物权变动的原因与结果、区分合同与无权处分，一句话，应该意识到无权处分与合同效力并非必然有相同的结果。 无权处分所订合同是效力未定吗? 对于合同法第51条，时下比较流行的解释认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
  在权利人追认和处分人事后取得权利之前，该合同的效力处于未定状态。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下，合同是无效的。为了保护交易安全，有的学者进一步认为该无效不得对抗善意第三人。 但是，这种“效力未定说”存在如下不足:其一，如果权利人拒绝承认，则合同将被宣告无效，当事人自然没有履行合同的义务，不必承担违约责任，而仅仅依靠侵权责任或返还不当得利，并不足以保护合同相对人，相对人的期待利益(包括可得利益)没有得到保护，这对于相对人并不公平。
  其二，“效力未定说”实际上并没有区分物权变动的原因与结果，即没有区分合同与履行合同的结果，将合同的效力完全决定于权利人的追认或者无权处分人取得处分权，实际上仍然奉行了“所有权高于一切”，没有保护交易安全。
  其三，“效力未定说”并没有充分注意合同法第51条与后面条文的关系，对此下面还要说明。其四，即使将来物权立法中规定了善意取得制度以保护交易安全，但一方面“效力未定说”所得出的结论认为合同效力未定或者合同无效，另一方面根据善意取得制度却使善意相对人取得所有权，这在解释上不无矛盾之处。
   无权处分所订合同应为有效合同 在国外区分处分行为与负担行为的判例和学说中，无权处分固然效力未定，但由此而缔结的合同作为一种负担行为，却无妨其生效。由于合同并非效力未定，而是自始有效的，这样，无权处分人作为债务人，在履行不能时要承担违约赔偿责任，而且相对人也可以解除合同。
  总之，可以获得期待利益的赔偿，所受到的保护是相当周到的。 在我国合同法上，能否使合同相对人的期待利益获得保护呢?笔者认为，无权处分场合真正效力未定的是无处分权的人处分他人财产，即为无权处分。
  其表现形式可以有多种多样，合同法所关注的是以合同的方式处分他人财产，故第51条后段本应为“该处分行为有效”，而被规定成了“该合同有效”。这样理解，第51条后段中所言“合同”实为“处分”的一种。
  这样，以合同方式所为的处分，显然既有负担行为的特点，同时又有处分行为的特点。由于立法者并没有采物权行为独立性及无因性之理论，就使得其所谓的“处分”(即合同)实际上是集负担行为与处分行为于一身，负担行为履行的结果即是处分结果的实现。
  这样，本来应当是像德国法或者我国台湾法那样仅指处分行为效力未定，由于此种场合的处分行为与负担行为合为一体，在外部表现出来，即是所缔结的合同效力未定。 从比较法解释的角度来看，1994年国际私法统一协会制定的《国际商事合同通则》第3•3条(自始不能)第2款规定:“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实本身不影响合同的效力。
  ”《欧洲合同法原则》第4:102条(自始不能)规定:“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关涉的财产，合同并不无效。”从这些模范法来看，合同当事人对于作为合同标的物的财产无处分权，并不影响合同的效力。
  参考这些规定，笔者主张，对于我国合同法第51条作限缩解释，即其后段中的“合同”，仅指“处分行为”，或者说权利变动的效果。这样，把效力未定确定在处分行为的效力未定上，而作为处分的表现方式的负担行为或当事人的债权债务的合意并不包括在内，其债权债务的合意仍然有效。
  这样，使无处分权的当事人承担违约责任，对于保护相对人来说，比较有力。 最后，从体系解释的角度来看，合同法第132条第1款规定:“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
  ”第150条规定:“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”这些法律规定确立了出卖人对“有权处分”的担保义务和交付标的物并转移其所有权的义务，这种担保义务实际上是权利瑕疵担保义务。
  另外，由于合同法对于违约责任在总体上采严格责任原则，在解释上应当认为，传统的瑕疵担保责任在我国合同法上已经丧失其独立性而并入了违约责任的范畴。从这些方面来看，将合同法第51条解释成为仅指处分行为效力未定而债权合意已经生效，这种解释与后面的这些条文规定是十分符合的。
  否则，将债权合意解释成为效力未定，在权利人不予追认或者无权处分人后来没有取得处分权场合，合同自始无效，这一结果也势必严重损及合同法第132条、第135条、第150条的规范目的，是一种不合体系的解释结论。
   总之，笔者认为在解释适用合同法第51条时，应当认为无权处分场合的合同仍然有效，在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权场合，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担违约责任；在处分行为被追认或者被补正前，权利变动的结果是否发生处于未定状态，但合同效力并非待定而是确定有效。
  收起