“产权式商铺”售后包租合同是否合法有效?
“产权式商铺”是一种所有权与经营权相分离的房地产产品形式,通常 的做法是,房地产开发商将其开发的大型商场分割成众多小商铺出售,以吸引
中小投资者从而提高售价,同时,开发商会与购房人签订售后包租合同,约定一 定期限内商铺由开发商对外经营。
2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定:“房 地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品
房。”虽然上述办法禁止开发商售后包租,但并不意味着售后包租的协议无效。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》
第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人...全部
“产权式商铺”是一种所有权与经营权相分离的房地产产品形式,通常 的做法是,房地产开发商将其开发的大型商场分割成众多小商铺出售,以吸引
中小投资者从而提高售价,同时,开发商会与购房人签订售后包租合同,约定一 定期限内商铺由开发商对外经营。
2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定:“房 地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品
房。”虽然上述办法禁止开发商售后包租,但并不意味着售后包租的协议无效。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》
第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其 常委会制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。
”因此,原
建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。也就是 说售后包租的合同并非无效。
售后包租合同通常包含了两层法律关系:第一层法律关系为商品房买卖合 同关系;第二层为房屋租赁合同关系。
在商品房买卖合同关系中,开发商作为
出售方,购房人为业主;在第二层法律关系中,随着房屋的交付,购房人成为产
权人及出租方,而开发商成为承租人。无论开发商是否成功地将商铺对外出租 取得收益,都必须按照租赁合同的约定支付租金。
需要指出的是,上述所谓“产权式商铺”往往没有实际分隔成独立、封闭空
间,不具备独立使用的功能,所以一般须对外整体出租,购房人取得房屋产权 后,其所有权是受限的,无法独立使用,其以所有权的排他性为由要求解除包租 合同或返还商铺时,法院一般不予支持。
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