买卖房屋没有登记过户,买卖合同生效吗?2012年11月2日,甲、乙双方签订一份房屋买卖合同,甲购买乙所有的一套商品房,总价款72万元,定金5万元。并约定在11月15日前双方房款两清,违约方按房价的20%支付违约金给对方。11月8日,甲通知乙一起去银行办理交纳房款事宜,乙却反悔,不同意把房子卖给甲。于是,甲将乙起诉到法院。原告甲认为,他与乙签订的房屋买卖合同是合法有效的,乙应按合同约定履行义务。此时乙拒绝履行合同,已经违约,应按合同约定向自己双倍返还定金,共计10万元,并按照总价款72万元的20%支付违约金14.4万元。乙辩解,涉诉房屋与该地段相似房屋价格相比较,该房屋的价格远远超过人民币72万元,乙虽然在房屋买卖合同上签名,但甲未签名,因此该合同只是收取定金的凭据,而不是房屋买卖的书面合同,且双方没有到房产部门办理过户登记手续,是无效的合同,因此乙只同意返还定金人民币5万元。法院经审理认为,乙将自有的一套商品房出卖给甲,并收取甲交纳的证约定金5万元,虽然甲没有在房屋买卖合同上签名,但甲始终承认该合同,该合同是双方真实的意思表示,是合法有效的。虽然二者之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续,但并不影响该合同的成立。后乙提出反悔,拒绝出卖该房屋,构成违约,应当承担违约的民事责任。据此判决:乙应返还给原告定金5万元和偿付给甲违约金14.4万元。
本案中主要涉及房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。不动产登 记是指不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状 态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理,确认不动产诉讼归属重要 的根据。但是不动产登记并不意味着未经过户登记,不动产物权转移合同便无
效。事实上,不动产登记是物权行为,而不动产转移合同则是债权行为,登记 只能对不动产物权效力发生影响,不能对不动产转移合同的效力发生影响,当 事人依据转移合同,实施不动产物权登记行为,才能最终取得不动产物权,该 物权转移行为与当事人之间业已存在的债权行为是相分离各自独立。本案中甲 虽然没有在合同上签名,但是始终承认该合同,且合同中甲乙双方就合同的标 的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定,因此该合同是双方的房屋 买卖关系的书面合同,是合法有效的,其合同效力是不以过户登记为要件的, 乙以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。本案中甲、乙双方的买卖关 系是合法有效的,乙应当继续履行该合同,协助甲办理过户登记。乙拒绝履行 合同,应按合同约定承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向 对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收 回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一 方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对 方可以选择适用违约金或者定金条款。