设置抵押权以及查封对房屋有什么影响？

严重请教“抵押人未经抵押权人同意

抵押期间未经抵押权人同意擅自转让抵押物的合同，并非当然无效的合同，可以视为“效力待定”的合同。 因为该抵押权可以通过两种方式予以实现，一种方式是抵押权人的追认，则该转让合同有效，抵押权人利益得以维护。 另一种方式则是涤除抵押权的方式，即由第三人向抵押权人代为履行，抵押权人的利益同样得以实现。这也意味着，在有他人代为履行的情况下，无需经过抵押权人的同意，但抵押权人的利益同样得以实现。 物权法设立该条文的目的主要是为了保护银行的利益。 附涤除权一文帮助理解： 涤除权是指取得抵押不动产所有权、地上权或水佃权的第三人，向抵押权人提供抵押物件的评价额，并支付或者提存其承诺的金额使抵押权消灭的权...全部

  抵押期间未经抵押权人同意擅自转让抵押物的合同，并非当然无效的合同，可以视为“效力待定”的合同。 因为该抵押权可以通过两种方式予以实现，一种方式是抵押权人的追认，则该转让合同有效，抵押权人利益得以维护。
  另一种方式则是涤除抵押权的方式，即由第三人向抵押权人代为履行，抵押权人的利益同样得以实现。这也意味着，在有他人代为履行的情况下，无需经过抵押权人的同意，但抵押权人的利益同样得以实现。 物权法设立该条文的目的主要是为了保护银行的利益。
   附涤除权一文帮助理解： 涤除权是指取得抵押不动产所有权、地上权或水佃权的第三人，向抵押权人提供抵押物件的评价额，并支付或者提存其承诺的金额使抵押权消灭的权利。抵押物第三取得人的涤除权主要规定于《法国民法典》（第２１８１条至第２１９２条）、《瑞士民法典》（第８２８条至第８３０条）和《日本民法典》（第３７８条至第３８７条）中。
  法国民法上的涤除是指在不动产或部分动产上设定抵押权，在抵押权实现之前，抵押物的第三取得人可以向抵押权人支付或提存抵押物的全部价款，在抵押权人同意这一价额时，抵押权消灭；若其不同意则必须申请增价拍卖且拍卖额必须是涤除金额的１１０％，若拍卖成功，涤除权人就不能取得抵押物的所有权，若拍卖失败或无人竞买，抵押权人则必须以拍卖金额（涤除金额的１１０％）买下该物。
   涤除权是抵押物第三取得人对抗抵押权追及力的一项权利，抵押物第三取得人在行使涤除权时应具备以下要件： 第一，涤除应当在抵押权人实行抵押权之前进行，在抵押物已经因抵押权的实行而拍卖后，则不能涤除。
  日本民法规定抵押权人在实行抵押权时应当通知涤除权人，涤除权人在得到其通知之前的任何时候都可进行涤除，但在收到该通知后的１个月内不予表示的则视为放弃涤除。 第二，涤除权人的范围。涤除权人主要是指抵押物的第三取得人，不能包括主债务人、保证人以及其继承人。
   第三，须由抵押物第三取得人提出涤除代价。涤除通过涤除代价的交付或提存而使抵押权消灭。日本民法规定的涤除代价由抵押物第三取得人根据自己的估价而定；法国民法规定，涤除金额必须是取得该抵押物的全部代价；瑞士民法规定，有偿取得时涤除金额为取得价格，无偿取得时为抵押物所附之债务。
   第四，增价拍卖，在抵押权人不接受抵押物第三取得人的涤除价格时，抵押权人必须申请增价拍卖。法、日民法规定拍卖金额须为涤除金额的１１０％；而瑞士民法规定不必增价拍卖，以涤除金额为拍卖金额，适用普通程序即可。
   第五，抵押权人高价承受抵押物或其他不利后果。法、日民法中规定，在增价拍卖时，若没有买受人，抵押权人则必须以拍卖价额买下拍卖物。瑞士民法则规定，在抵押物以高于涤除金额的价格出卖时，由通过拍卖取得抵押物的受让人支付拍卖费用，反之拍卖费用则由抵押权人负担，抵押权人不必高价承受抵押物。
   从上述对抵押物第三取得人行使涤除权的要件分析可以看出，法国、瑞士、日本对抵押物第三取得人行使涤除权的条件各不相同，它们最大的区别在于，涤除金额是否需要增价拍卖以及拍卖失败的法律后果。
   我国的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定了涤除权制度。该解释第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
  受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”由此可见，我国的涤除权制度借鉴法国民法典的规定，要求受让人行使涤除权必须是代替债务人清偿其全部债务才能使抵押权消灭。
  该条规定的涤除权与传统民法上的涤除权制度有所不同，表现在：第一，抵押权人和受让人就涤除金额没有讨价还价的余地；第二，没有增价拍卖的规定。 。收起