我要买房,济南的房价是怎么了?高
统计部门最新统计情况让人心惊：今年１—８月，济南省城商品房的空置面积同比增长了９５·７％。为此，许多人大惑不解：一方面大量缺房户疾呼没房住，另一方面却有大量的房子闲置卖不出去。其中原因在哪儿？市场到底需要什么样的房子？
据了解，目前省城商品房市场上每平方米３５００元以上的中高档商品房空置较多，每平方米６０００元以上的别墅公寓、办公商业用房滞销严重。 有关专家据此分析认为，房屋面积空置率增加，表面上看是因供应总量剩余所致，实际上是坚挺的房价超过了人们的购买承受力。
济南市城调队的调查资料显示，２００１年济南市居民可支配收入平均为６５８０元。 以此推算，一个家庭年收入一般在１３０００元左...全部
统计部门最新统计情况让人心惊：今年１—８月，济南省城商品房的空置面积同比增长了９５·７％。为此，许多人大惑不解：一方面大量缺房户疾呼没房住，另一方面却有大量的房子闲置卖不出去。其中原因在哪儿？市场到底需要什么样的房子？
据了解，目前省城商品房市场上每平方米３５００元以上的中高档商品房空置较多，每平方米６０００元以上的别墅公寓、办公商业用房滞销严重。
有关专家据此分析认为，房屋面积空置率增加，表面上看是因供应总量剩余所致，实际上是坚挺的房价超过了人们的购买承受力。
济南市城调队的调查资料显示，２００１年济南市居民可支配收入平均为６５８０元。
以此推算，一个家庭年收入一般在１３０００元左右。如要购买一套总价为２０万元的住宅，该家庭成员就算不吃不喝也得积攒１６年。而目前济南市区的新建住宅起价一般都在每平方米２５００元以上，稍好一点的在每平方米４０００元以上。
目前许多普通居民购房时处于价位与地段难以兼顾的境地，中高价位住房承受力有限，但中低价位住房的地段大都位于城乡结合部或者交通不便、配套设施不全的地段。因此，消费者持币待购就不足为奇。
建设银行山东分行经七路支行曾对２００１年３４２２户在该行办理按揭购房者进行抽样调查，结果分析表明，省城住宅单价中有两条购房者公认的心理价格线，一是４０００元／平方米，一条是２０００元／平方米。
当住宅单价超过４０００元／平方米时，购房者数量会急剧下降，仅占４·５％；而购买４０００元／平方米以下的消费者比例竟达９５·５％，其中购买单价２０００元／平方米左右的占６１·４％。
但事实上，据不完全统计，目前在省城不论在建楼盘项目，还是已经立项准备开工的项目，单价超过３０００元／平方米的房子几乎占到近６０％，包括高层、小高层在内的中高档房子已在市场供应中占了主要份额。
老百姓期盼的经济型房屋越来越少。
省房地产协会的有关负责人认为，尽管省城商品房空置量不小，但空置一年以上的还不足８万平方米，其中８３％的空置房是今年完工的，属于新竣工还没有来得及销售的商品房。
因此，大部分空置商品房属于合理存量，还有很大的消化余地。但是，这足以给开发商敲响警钟：要研究消费者的承受能力，在项目选择上进行合理定位、合理定价，减少盲目开发。
十大理由促使济南房价持续上涨
济南房价将会稳定上升，主要是因为如下十条原因。
其中影响房价的主要因素——基础费用的上涨是关键。前三条原因分别是：建筑材料上涨、新科技产品在社区建设中广泛的应用、人工费上升。钢筋水泥等建筑材料的价格比前几年已经有了很大的提高；而如远程抄表、VOD点播、全电气化等一系列新兴科技产品作为卖点也已经在社区中频繁出现；工人工资上涨，工活细腻的南方工价要比前几年翻了近一倍，这些已经是房地产开发必须面对的成本问题。
第四，房屋建筑质量不断提高，看看几年前的示范小区和现在林立的高楼，无论是从外型还是配套都已有天壤之别。房屋品质的提升必然会形成价格的提高，这也是市场经济发展的必然。
第五，规划设计、建筑设计招标水平不断提高，在济南有大盘已经将招标的范围放在了国际，大师出手是要有高昂代价的。
做为城市发展标志的大规模社区的形象，既反映了一个开发企业的品牌形象，也代表着一个城市的发展程度，国际设计师的介入将会提升形象，同时我们也要为此付出代价。
第六，土地成本提高也同样使房价水涨船高，同时由于土地资源的稀缺，有限的土地资源无庸置疑将直线上扬。
从2002年7月以来济南市仅拍卖了8块土地，合起来大概300多亩，现在市场上消化的主要是此前开发商拿到手的土地，土地供给的现状必然会导致房价上涨。
第七，理念炒作的影响，现在开发商越来越注重对品牌形象的树立，并对项目所传达的生活理念进行全方位的炒作，这些都需要大量的广告宣传做必要的支持，广告费用的提高也会转嫁到房价上来。
第八，房产投资者刺激楼市价格上涨，现在济南楼市存在一定量的投资者已是不争的事实，他们对房产的需求和投资行为必然会导致房地产价格的上涨。
第九，城市化进程的加快，使大量农民进入城市，增加了对商品房的需求。
最后一个原因是房改房的买者大部分要求改善住房条件，二次置业同样增加了对商品房的需求。
央行加息后，最先感受到震荡的首推房地产业，消息出来后，很多房地产公司都在忙着以新利率计算其投资回报。
大多数公司认为，此次升息幅度不大，对现有项目的建设和销售不会有太大影响。但让大家不安的是，从加息第一天开始，关于房价是涨是跌的争论在业内就没有间断过。在进入加息周期下的背景下，济南的房价会出现怎样的变化？是涨还是跌？让我们听听来自社会各界的观点：
房价肯定要下跌
支持者一：投资人士刘先生
无房市民杨先生
观 点：资金压力打压房市
“我仔细了解过，此次加息对房价的影响较小，总房价只上涨了2%左右。
目前房价的年涨幅在10%以上，两者比较可以发现，此次加息使房市“走熊”的可能较小，持续上涨的房价出现“拐点”的概率也比较小。但我听说，这只是一个持续加息周期的开始，如果说0。27%不能改变我的观点的话，那么0。
5%就不一定了。如果真要持续加息的话，房产泡沫肯定会被挤破，房价必定要走跌。”刘先生说。
刘先生给记者算了一笔账，假设投资者的资金构成是六成银行贷款、四成自有资金，投资房产的年市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为每年5%，则自有资金的投资回报率为12。
5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11%、9。5%、8%，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资人大幅减少，这也将在一定程度上引起房价回落。
记者了解到，在加息背景下，济南的无房市民普遍看跌房市。一位不愿透露姓名的无房市民杨先生说：“我国香港的房价曾暴跌了70%，日本曾大跌了30%，以连续疯涨多年的我国内地房市看，在目前位置跌去20%并不过分。
相信到时中国肯定会出现一批‘负资产家庭’。”杨先生的谈吐并非偏激，记者发现，国内一批经济学家也持此观点。
支持者二：已购房市民陈女士
观 点：心理因素迫使房价下跌
9月份刚贷了50万元买房的陈女士，给记者算了一笔账：利率提高前，她每月向银行还贷约2500元，而贷款利率上调0。
27个百分点后，她每月要多向银行还贷约200元左右。“我不是承担不起这200元，关键是如果真的进入加息周期，以后还有可能继续增加200甚至500元，感觉自己面对的是一个‘无底洞’。”
陈女士认为，国家加息的主要目的是抑制投资，但同时也抑制消费需求，尽管“加息周期”只是可能到来，但无疑给大家带来了巨大的心理压力，心理影响会使得购房需求大大降低。
她说：“加息会增 们购房者们的月供，由于借款人目前把月收入的40%-60%用于偿还抵押贷款，持续加息后，月供会持续增加，从而容易造成购房恐慌心理，从而使房市需求量降低，迫使开发商为周转资金降价入市。
”
支持者三：某房地产营销公司贾经理
观 点：加息是降价的“导火索”
贾经理说：“10月28日央行突然加息转移了绝大多数人的视线，而就在加息消息传出前几小时，一个对房地产土地供应同样影响重大的消息也出来了——全国范围内冻结的农用地转建设用地的禁令，在10月31日已经解禁，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划。
”
贾经理认为，对房地产市场需求产生打压的加息、与影响房地产市场供应的土地政策在同一天推行，表明了管理层的态度。自宏观调控以来，作为重要调控对象的房地产行业，其热度并没有减弱，房价仍在上升，很多学者认为，其中的重要原因是土地紧缩造成了供应的减少。
此次央行决定加息，目的在于对房地产市场的需求产生向下影响；同时通过市场来调节土地供应，对房地产市场的供应产生向上影响。从加息和土地政策两个方面的变化看，政府对房地产市场的态度已经十分明显，也表明了政府对打压房价的坚定决心。
如果中国进入加息周期，土地供应进一步放松，在2006年左右，济南新供应土地上建设的房产项目将进入市场，届时新开发房子必然会降价销售。
支持者四：山东师范大学程教授
观 点：降价幅度要看泡沫大小
山东师范大学的程教授认为，首次加息对房价的影响暂时不会太大，但如果继续加息，可能会影响到房价。
在持续加息的作用下，已购房者、持币待购者支付能力下降，投资者、投机者对房价走势心理预期会改变。对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，甚至不惜采用降价促销手段。
“但利率持续上调后，判断房价走势最终还需要比较市场需求和供给的变化速度。
如果现在购房需求中投资的比例比较高的话，这种需求会很快降下来，但如果大部分都是自用住房，需求就不会很快降下来；就要看供应的变化了，如果供应也上来的话，房价上涨的可能性仍然存在，这里面的决定因素是土地供应量和土地价格。
”程教授说。
房价不可能下跌
支持者一：工商银行职员徐先生
观 点：成本转嫁，房价会上涨
工商银行职员徐先生说：“我认为利息的持续上调会刺激房价的上涨。因为随着贷款利率增高，房地产商的融资成本会加大，但开发商的利润是要保证的，所以就会把增加的成本转嫁到购房者的购房成本中去。
况且，现在需要买房的人很多，旺盛的需求决定了房价不会下跌。以我自己为例，利息微调阻止不了我购房的需求。
支持者二：房产投资者高先生
观 点：房产仍值得投资
房产投资者高先生认为，市场对加息反应很小，仅仅引出二手房市场的零星抛盘，与加息当日的紧张气氛相比，目前投资者似乎显得更加有耐心。
而在需求方面，有调查显示大多数的购房者并没有受到加息的影响，许多购房者的计划依然坚定。因此，高先生认为即使进入加息周期，房价也不可能出现下滑，高品质的房产仍然会涨，他还会继续投资房地产。但像他这样的投资者还是有比较担心的事——进入加息周期后，加息想要达到什么样的效果？要达到这个效果利率要调整到什么样的水平？当然，只要利率调整的幅度低于房价上涨的幅度，房价还是会上涨的，只不过涨幅趋缓罢了。
对于房产投资者而言，房地产还是值得投资的，只是炒一套房子比以前挣钱少。
支持者三：某房地产开发商周经理
观 点：房价稳中有升
周经理说：“利息调整是很正常的事情，对成熟的房地产企业而言，完全可以消化掉这些因素，我计算过此次贷款利息上调，对公司财务成本只有略微的增加。
由于目前济南房地产市场需求强劲，而且按照规定，如果住房抵押贷款利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，须 自下一年的1月1日起执行新的利率，加上此次加息的幅度较小，因此这次加息，对济南房地产市场不会产生实质性的影响。
”
周经理认为，房价不可能在利息上调的时候暴跌或暴涨，因为控制房价的关键是土地成本。如果央行持续加息，大多数需要改善住房条件的消费者在选择到适合自己的楼盘后，往往会在近市区的地块供量日益减少与升息带来的付款压力之间做出比较。
只要需求在增加，土地成本不降低，房价下跌的难度就很大，在需求的追捧下，房价还会平稳上涨，只是涨幅大小不同而已。
支持者四 某媒体房产记者李先生
观 点：房价下跌不太可能
“在国外成熟的房地产市场上，利息上调，房价是要下跌的，并且在理论上是成立的。
但是中国的房地产市场是不成熟的，比较玄妙。”李记者本身也是个买房人。他表示，这次加息对房价的作用不可能马上反映出来，这要看到底是房价涨幅高于利息增长还是相反。如果是前者，他认为没有必要改变购房决策。
如果是后者，有实力的人士可能选择提前还贷，甚至从房地产上撤出投资。
李记者认为，加息周期化会对房价产生两种相反的作用力：从成本方面说，加息抬高了开发商的成本，可能减少房地产开发量，给房价提供了上升的动力；从市场方面说，消费者由于贷款负担增加，会更加理性购房，买房的人少了，需求少了，它又会逼着房价往下降。
他认为，总体上来说，加息手段对于房价的影响不会很大，但会更进一步使房价趋于稳定。
如果加息周期化，更主要的影响会产生在制约房地产业过度的投资和投机行为上。央行加息的确是出于抑制房价过快上涨的意图，但这个时候最紧张的应该是那些“炒房”的人，他们可能会出现抛房的现象，持币观望的买房人也会增多。
支持者五 山东大学泥教授
观 点：需求决定房价涨跌
泥教授认为，利率上调对房地产市场只是一个影响因素，而并非全部。目前中国房地产市场的主要矛盾在供需失衡。泥教授说：“我并不认为加息对济南房价会有很大的影响。
即使加息对房价有影响，我想也不会造成实质上的影响，更多的应该是对消费者心理的影响吧！济南房价增长如此之快，从根本上来说是由济南的土地需求、土地价格、建设费用等因素决定的。由于人们预期房产涨价纷纷购房，这才造成了买房热。
这也就是人们总是说房价太高太高，可房价还是怎么也跌不下来的原因。随着户口制度的变革、城市人口的增多，每年的房产需求都在增加，如果不把需求弄下来，单靠加息很难解决房价过高的问题。”
你该相信谁？
对于加息周期化后的房价涨跌，记者在采访后发现社会各界人士对于房价预测都不尽相同，到底谁的观点更正确一点呢？时间会给我们答案。
其实对于房价，记者也有自己的观点。记者认为，目前房地产市场的需求还是比较旺盛的，如果央行持续加息，会改变消费者心理预期，形成观望的市场，虽然开发企业的成本也随之增加，但由于目前开发企业的利润空间还比较大，一般都在15%-20%以上。
这样的情况下，开发商和购房者之间将形成博弈的局面。房价是否能降，某种程度上要看供需双方谁能绷更长的时间。
。收起
