资产重估是否会带来商业地产类公司的价值重估？

新会计准则增加了哪些内容新会计准

新会计准则的几大重要变化条款 日前，历经三年终于出台的新会计准则终于破茧而出。这份39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则的新规，将于2007年1月1日首先在上市公司中推行，随后会逐步推广到所有公司。 我国目前的会计准则由1个基本准则和16个具体准则组成，大部分于1996年至2001年期间发布。准则与国际趋同的目标要求将国际财务报告准则整合到国内准则中，因此在修订所有现行准则的同时，22个新的具体准则又接踵而至。 新准则体系虽然是中文的表述，但依据的是国际会计准则的精神，在框架结构上也是一样的。我国政府推行会计国际趋同的态度既积极，又不乏现实。新准则考虑到了中国经济目前的特点，针...全部

  新会计准则的几大重要变化条款 日前，历经三年终于出台的新会计准则终于破茧而出。这份39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则的新规，将于2007年1月1日首先在上市公司中推行，随后会逐步推广到所有公司。
   我国目前的会计准则由1个基本准则和16个具体准则组成，大部分于1996年至2001年期间发布。准则与国际趋同的目标要求将国际财务报告准则整合到国内准则中，因此在修订所有现行准则的同时，22个新的具体准则又接踵而至。
  新准则体系虽然是中文的表述，但依据的是国际会计准则的精神，在框架结构上也是一样的。我国政府推行会计国际趋同的态度既积极，又不乏现实。新准则考虑到了中国经济目前的特点，针对特殊类别交易（如同一控制下企业合并等）和特定类型行业（如石油和天然气采掘业等）的会计核算提供了具体的规定，并保留了一些不同于国际会计准则的规定，包括不允许转回已计提的资产减值准备、针对某些政府补助的特殊会计处理和不具有投资关系的国有企业之间的交易不作为关联方交易披露等。
   业内人士认为，新会计准则的重要条款的变化，不但将对上市公司2007年年报业绩产生较大影响，有些甚至会提前影响到上市公司2005年的年报，值得投资者密切关注。 重要变化条款一：会计要素的计量。
  新的会计体系将按照现行国际惯例把“公允价值”（fair value）概念引入中国会计体系，公允价值的应用，计量成为此次准则修改中的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式。
  新会计准则对计量属性做出了重大调整，不再强调历史成本为基础计量属性，全面引入公允价值、现值等计量属性，其中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值。
  相对国际会计准则来说，主要的区别就在于公允价值的使用程度上，新准则在公允价值的使用上相对国际准则强调公允价值作为基准计量基础而言，仍然有一定的保留。 所带来的影响：“公允价值”极有可能成为调节利润的工具。
  就拿非货币（即实物）交易来说，过去非货币交易产生的收益，只能计入资本公积金，新会计准则实施后可直接计入当期收益，进入企业利润表。高价卖家当，是上市公司包装利润最常见的手法。例如，上市公司的一块资产（或股权）账面值1000万元，却以2000万元或更高的价格出售，以前需现金交易时，证监会还规定，至少必须50％的转让款到账才能计算收益，现在好了，非货币交易也可以轻而易举地“做”利润了。
  资产置换双方都将各自的非货币资产高估，然后互相交易，双方账面上都有利润，可谁都知道，这全是空的。 　　重要变化条款二：存货。新存货准则下，取消了原先采用的存货准则中的“后进先出”法，一律使用“先进先出”法记账。
   　　所带来的影响：所谓“后进先出”法，即企业在核算成本时，参考的是最近购入的原材料存货的价格，而“先进先出”法，则是参考最早购入的原材料存货价格。在原材料价格一路下跌时，采用“后进先出”法，显然扩大了公司的利润率，而用“先进先出法”，则缩小了公司的利润率，原材料价格上升时则反之。
  可以说，“先进先出”法更侧重于反映公司长期的经营情况。比如使用“后进先出”法的家电上市公司，在显像管价格下跌过程中，一旦使用了“先进先出”法，后果将是成本大幅上升，当期利润下降。又如在有色金属涨价的过程中，一些以有色金属为原料的公司，在把“后进先出”法改为“先进先出”，则将增加利润。
  另外新的存货记账方法，对于生产周期长的行业，如造船及某些机械制造行业，允许将用于存货生产的借款费用资本化。这将降低它们的成本，提高毛利率，提高会计利润。 　　重要变化条款三：资产减值准备。
  资产减值计提是此次修订的重点。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产账面价值大于该资产可收回金额部分确认为资产减值损失。
  国际会计准则中，允许资产减值的转回，但是我国的新会计准则规定，资产减值是不可以转回的。 　　所带来的影响：这条新规定截断了上市公司调增利润的一大途径。目前，有不少上市公司都在利用减值准备调节利润，特别是一些ST公司，往往在前一年大幅计提减值准备，又在第二年以种种理由进行转回，造成盈利假象，而其实公司的主营仍无起色。
  新准则一实施，转回的准备无法体现为利润，这种手段无疑将失效。由于2006年是将减值准备冲回利润的最后机会了，安永大华会计师事务所注会孟冬由此推测，今年上市公司将出现大量转回减值准备的动作，表面上将提升公司利润，投资者应该加以注意。
   　　重要变化条款四：债务重组。新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。
  例如要求上市公司在非货币性资产交换中考虑换出、换入资产的公允价值以及交易是否具有商业实质，要求上市公司在债务重组交易中考虑重组债务的公允价值，并要求在利润表中确认相关损益。这些规定将使得上市公司的资产和交易得到更为公允地反映，一些上市公司通过以低价资产换入高价资产，从而降低成本的做法将不再可行。
   　　所带来的影响：按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其每股收益水平。债务重组收益不能作为利润、只能计入资本公积，是数年前财政部根据郑百文的个案而制定的。
  三联重组郑百文前，后者仅欠建设银行的债务就达22亿元，为了确保重组成功，建行豁免了14亿元，如果这14亿元全部作为利润的话，小小的郑百文岂不一下子由每股亏损两三元，一跃而每股盈利五六元，股价不要炒上天了？财政部这才制定了债务重组的会计准则，事实证明，这一会计准则对一些高负债公司利用债务重组蓄意包装利润起到了很好的作用。
  可如今，黑变成白、白又要变成黑了。须知中国的银行多为国有（控股）银行，能否豁免债务常常取决于地方政府一句话。再则，一些关联方还可以通过一面豁免债务、一面做高业绩来操纵股价、搞内幕交易，吃亏的又是小股民。
  债务重组收益可以进利润的新规一来，包装利润不要太容易哦！岂非越是债台高筑，越是利润丰厚？ 不过，为了避免关联方通过豁免债务方式输送利润，管理层很可能还将出台规定，将关联方豁免的债务仍计入公积金，而银行等债务豁免将计入损益。
   　　重要变化条款五：合并报表。与《合并会计报表暂行规定》相比，新的合并财务报表准则所依据的基本合并理论已发生变化，从侧重母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。
  所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。 　　所带来的影响：这一变革，将对上市公司合并报表利润产生较大影响。新准则使得母公司必须承担所有者权益为负公司的债务，并会使一些隐藏的或有债务显现，与此同时，新准则也可以防止一些通过关联交易调节利润的手段。
   　　重要变化条款六：投资性房产。会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。
   　　所带来的影响：原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。
  不然而在此间，究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。
  而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。
  即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。 　　重要变化条款七：证券投资。新准则要求，交易性证券投资期末应按交易所市价计价（视为公允价值），公允价值的变动计入当期损益。
   　　所带来的影响：原来，上市公司的证券类投资如市价比成本低，必须计提减值准备，但如市价比成本价高，而公司并没有抛出实现收益，账面盈利并不能计入当期损益，但新准则却使得证券投资的账面盈利也能成为净利润。
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