和开发商签合同遇到霸王条款怎么办
中消协公开点房贷险霸王条款 浙江商行作出回应
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2004-10-13 16:47:29 来源: 人民网-国际金融报 不良信息举报 发表评论 查看评论
8月底，中消协首度公开点评银行业“霸王条款”，六大典型的明显有失公平的条款被一一示众。 值得注意的是，在其曝光的六个条款中，有两条涉及到了房贷险———“按揭购房强定保险公司”和“个人房贷要求全额保险”。
9月6日，新近成立的浙商银行再次吸引了媒体的关注，该公司公开宣布，将按自行修订的个人住房贷款格式合同与客户签约，根据新合同，借款人（保户）将有自选保险公司、与银行共商投保金额等权利。 数方舆论表明，浙...全部
中消协公开点房贷险霸王条款 浙江商行作出回应
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2004-10-13 16:47:29 来源: 人民网-国际金融报 不良信息举报 发表评论 查看评论
8月底，中消协首度公开点评银行业“霸王条款”，六大典型的明显有失公平的条款被一一示众。
值得注意的是，在其曝光的六个条款中，有两条涉及到了房贷险———“按揭购房强定保险公司”和“个人房贷要求全额保险”。
9月6日，新近成立的浙商银行再次吸引了媒体的关注，该公司公开宣布，将按自行修订的个人住房贷款格式合同与客户签约，根据新合同，借款人（保户）将有自选保险公司、与银行共商投保金额等权利。
数方舆论表明，浙商银行是第一家对中消协评点作出正面回应的中资商业银行。
银行房贷险条款遭炮轰，浙商银行修订条款敢为先，这使一度颇受争议的房贷险再次成为银行、保险公司、保户三方共同关注的焦点：浙商银行此举一出台，保户拍手叫好，因为有了自主权和知情权；其他银行保持缄默，因为银行的利益可能受影响，他们暂时不会仿效浙商银行的做法；保险公司则立场中立，因为就保险公司而言，银行和保户都是保险公司利益的直接影响者。
换汤不换药
中消协就银行房贷险条款作出点评，银行强行指定保险公司是一种捆绑销售的不正当竞争行为。而银行对此作出的解释是，指定保险公司是为了找到可以信赖的合作方，以此来降低贷款人借“房屋损坏”为由逃单的风险。
业界人士将银行指定保险公司捆绑销售房贷险视为“银行垄断地位的再次凸显”。房贷险在刚推出时曾被业内人士一致看好，保费高、风险小的特点使其成为各家保险公司的主打产品。
中国大地财产保险上海分公司康南翔告诉记者，在保险公司蠢蠢欲动强推房贷险之时，银行指定一家保险公司的做法，将许多保险公司拦在了门外。
康南翔道出了银行所谓的“难处”，银行通常与保险公司之间有合作协议，银行指定一家保险公司有助于其及时从保险公司收取手续费。如果一旦放开让客户自选保险公司，那对于银行的管理流程来说将是一个考验。
浙商银行提出的改良之策，对于保险公司和保户来说无疑是皆大欢喜，保险公司拓宽了销售渠道，保户的自主权也得到了保障。
然而，上海保监局行政外事科科长张则鸣对此却提出疑问，“事实上，银行可以与多家保险公司进行合作，如果浙商银行指的是保户在其多家代理房贷险的保险公司中有自主选择权的话，那等于换汤不换药，客户的选择权仍十分有限。
”
当记者向浙商银行求证自选保险公司详细条款时，该行办公室吴泽海言辞谨慎，“我行关于修订房贷险一事还处于征求意见中”。而从其发来的新闻稿中，也只标明“对抵押房屋的保险，不指定保险公司”，并未明确选择权在其多家代理的保险公司范围之内或之外。
上海联合律师事务所律师贝政明认为，是否由保户自由选择保险公司是一个极其矛盾的问题。“以前，从买房到贷款，银行都提供一条龙服务。但正是这一成不变的一条龙服务巩固了银行的垄断地位，对于保险业的有效竞争极为不利。
”贝政明同时还指出了完全由保户选择保险公司而存在的诸多隐患。“多数购房者不了解保险条款和费率，如果真正由他们去挑选保险公司，从程序和操作流程来说，对保户、银行和保险公司来说都十分繁琐。”
保额谁说了算
中消协在曝光另一条银行房贷险霸王条款时指出：考虑到房屋价值有可能随市场波动，银行可以规定投保额度略高于贷款额度，但不能强制要求贷款人全额投保。
对此，银行及时跳出来“喊冤”，全额投保的房贷险条款基本上是2001年前执行的，最近几年执行的有两种确定保额的方式可供投保人选择：房屋全价或贷款金额。
银行对房贷险全额投保的解释，记者在业内人士处得到了印证。
上海保险同业公会秘书长裘星熙表示，消费者对于房贷险的质疑声促使部分省市纷纷改革房贷险，目前包括上海在内的多数地区已经按照贷款额度来确定保额，但仍有部分地区在延用老的房贷险。
中国太平洋保险上海分公司何敏认为，按房屋全价来确定保额是有失公平的。
她为保户算了一笔账：老的房贷险是按房屋销售价来确定保额的，事实上，房屋销售价中取得土地的费用近乎占了销售价格的30％以上，但土地几乎不存在风险，扣除土地价格、开发商的利润及其所缴的税金，房屋的实际价值远低于房屋销售价格，购房者可能多缴了近两倍的保险费。
从浙商银行发来的新闻稿中可以看出，该行是在由贷款金额来确定投保金额的基础上对房贷险条款动刀的。“投保金额由双方协商确定。根据房屋状况和借款情况，以借款本金为最低额，由借贷双方协商确定抵押房屋的保险金额。
”
浙商银行所指的“双方”即银行和客户。然而，多位业内人士在接受记者采访时均对此提出了异议。“保费由银行与保户双方协商的做法可操作性不强，银行无法得到最大的保障，除非保户能以另外物品作同价抵押，以降低银行承担的风险。
”“保户要求各异，保单金额各不同，如果每一笔业务都要通过协商来解决，银行的工作进度将受影响，这种做法是否有可操作性，可想而知。”
赔付之重促改革
房贷险曾被业界公认是稳赚不赔的“肥肉险种”，而今却被保险公司视作“鸡肋”，银行为之心力交瘁、头痛不已。
通过对银行的一轮采访，记者明确能体会到浙商银行的同行们对于其举动“心有余而力不足”之感。
在银行踯躅修订房贷险条款之时，不少财险公司由于不堪亏损重负而开始酝酿退出房贷险。
何敏用两组数据形象地将房贷险窘状凸显而出，“在房贷险热销之时，保险公司支付给银行的手续费高达30％至40％；可如今，太保却已经将支付给银行的手续费降到了5％，远低于保监会8％的参考标准。
”
是什么导致了房贷险不堪亏损重荷的现状？业内人士一针见血分析房贷险亏损原因，主要有三点：手续费高、退保率高、潜在风险大。
“一般情况下，房贷险是一次性收取全部保费，但保费由银行代收，因此，保险公司也要一次性向银行支付全部手续费。
”
然而，近年来提前还贷的业主激增，某些保险公司的退保率竟高达50％。而保险公司在退保时将按照未到期的责任年限的保费全额退还给客户，但支付给银行的手续费却无法追回。难怪乎保险公司有“收进的保费不抵支付的手续费”的说法。
至于房贷险的潜在风险，在上海保险业尤为突出，业内人士称其为“3年前上海集体改革房贷险留下的后遗症”。2001年底，上海保监局、上海保险同业公会与太保、人保、平安、天安、大众、华泰等六家在沪保险公司达成一致，就房贷险制订统一条款、统一费率，将房贷险从单纯的财险扩展到了含人身责任的综合险。
“改革后的房贷险已经有三个年头，但实施效果并不理想。大地曾经聘请的国外精算师对其分析后表示，按照上海新房贷险条款规定，一旦投保人发生意外而丧失还贷能力，保险公司将为其‘埋单’。然而，近年来中国交通事故发生率的激增，促使了保险公司承担的风险率也随之攀升。
”康南翔如是表示。
贷80%房款买100%保险 房贷险中存在霸王条款
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2004-10-13 16:33:27 来源: 经济参考报 不良信息举报 发表评论 查看评论
住房贷款最高贷到80%，消费者却要买100%的保险
北京的贺先生月初买了一套三居室，为此他向银行申请20年期贷款54万元，办理贷款手续时，银行要求购买房贷险。
买保险倒也方便，在这家银行内就有保险公司设代理点。但贺先生向记者表示，他有几点疑问：银行表示只能购买在其营业部设代理点的那家保险公司的房贷险，此外，
只向银行贷款54万元，可房贷险的保险金额却要按房子的总价73。
6万元算，多缴19。6万元部分的保费岂不是很冤？
贺先生向银行提出异议后，银行的工作人员告诉他：要贷款就得接受这些条件，否则免谈。贺先生告诉记者，他询问了别的银行，也都要求买指定保险公司的房贷险。
“贷款是肯定要贷的，我只好交了4113元的保费”，贺先生的话音中带着无奈。
房贷险是个人抵押商品住房保险的简称。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险，保额为房屋总价，保费要求一次性缴清。
目前保险公司的房贷险一般包括两个部分：房屋保险和还款保证保险。房屋保险保房屋本身，还款保证保险则保证在被保险人发生意外死亡或致残的情况下，由保险公司代为偿付银行贷款。
和贺先生一样，许多购房者对银行的这种做法提出了质疑，一些消费者还致电或投书中消协投诉。
8月底，中国消费者协会公布的银行业六大“霸王”条款中，与房贷险相关的就有两条。中消协指出，强定消费者到特定保险公司投保是一种捆绑销售行为，有违《反不正当竞争法》。另外，中消协还指出，住房贷款最高贷到80%，有的消费者只贷款40至50%，却要为此购买100%的保险，这显然是银行和保险公司利用强势地位强迫消费者买单的行为。
因为借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值仅限于贷款本息部分的价值。
中消协“炮轰”房贷险之后，银行业没有回应，几家财产保险公司也一概婉拒了记者的采访要求。中国保险行业协会一位不愿透露姓名的负责人则对中消协的做法表示不理解。
这位人士说：“我们和中消协一直有良好的沟通，不知道为什么这次中消协发布之前没和我们商议。”他表示，银行要求消费者购买房贷险有两个原因：一是为了防止发生比如房子着火等意外事故造成抵押物灭失，二是为了避免购房者发生人身意外后残疾或死亡导致无力还贷，这种做法无可厚非。
专家则表达了完全不同的观点。北京工商大学保险系主任王绪瑾认为，目前房贷险存在四大“硬伤”：
第一是变相的重复保险。银行让贷款人拿房屋作抵押，又同时要求贷款者购买房屋保证保险。
第二是超额保险。
一些银行要求购房者完全按照房屋销售价格投保，但银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，银行凭什么让消费者为自己已经支付的钱买保险？
第三是保费不合理。
随着消费者逐月还贷，贷款额是递减的，保费额也应该递减，到最后一年保费应该是为零，目前的房贷险保费计算却不是这样，多收了至少一倍以上的保费。再者，房贷险是从购房者向银行贷款开始算起的，如此算来，保险公司还多收了房屋预售期间的保险费。
上海市联合律师事务所的贝政明律师还提出了这样的疑问：保险金额是按购房价计算，把不会灭失的土地等的价值也计算在内，提高了保险费；购房人掏钱买了保险，但银行却是房贷险的第一受益人。
王绪瑾还对保险公司支付给银行高额手续费表示了忧虑。
他说，保险公司要支付给银行保费的20%甚至40%，这会影响保险公司的偿付能力。因为，银行办业务的时候提走佣金，佣金是不可退回，消费者提前还完贷款要退保时，保险公司就会遭受损失。
他认为，就房贷而言，银行既能赚取息差又能赚取房贷险的高额手续费，保险公司想在房贷险上赚钱，实际上却充当了银行的工具，而买单的则是贷款购房者。
对房贷险为何如此霸气十足，贝政明律师这样分析：“房贷险是消费者无奈的选择。因为房贷市场没有充分竞争，消费者贷款时别无选择，不得不与银行签订城下之盟。”（经济参考报 记者 赵江山 实习生 邹辉）
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