什么是房地产估价?
在现实生活中,我们又常常又听到房地产估价的概念,所谓 房地产估价,也称房地产价格评估,简称房地产评估,是指按照 特定的目的,遵循法定或公允的标准,根据估价程序,运用科学 的方法,对房地产的现时价格进行估算与评定。 由此可见,房地 产估价和房地产评估事实上是一回事。房地产估价的八大基本要素包括了主体、客体、目的、标 准、程序、方法、信息和时价。(1)主体。房地产估价主体是估价的执行者,即估价人。主 要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务 所、审计事务所及其他咨询机构。 根据《国有资产评估管理办 法》的规定,房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管 理部门颁发的国有资产...全部
在现实生活中,我们又常常又听到房地产估价的概念,所谓 房地产估价,也称房地产价格评估,简称房地产评估,是指按照 特定的目的,遵循法定或公允的标准,根据估价程序,运用科学 的方法,对房地产的现时价格进行估算与评定。
由此可见,房地 产估价和房地产评估事实上是一回事。房地产估价的八大基本要素包括了主体、客体、目的、标 准、程序、方法、信息和时价。(1)主体。房地产估价主体是估价的执行者,即估价人。主 要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务 所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办 法》的规定,房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管 理部门颁发的国有资产评估资格证书,才能从事国有资产的评估 业务。目前,我国的房地产评估主体资格管理,分为临时评估资 格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体,临时评估资格为 一年。对工作业绩显著、实力强者,通过主管部门年审,方可取 得正式评估资格。房地产评估工作政策性强,涉及工程技术、财 务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平,良 好的职业道德,广博的学识水平和坚实的专业基础,丰富的实践 经验,才能搞好估价工作。
目前,我国正在逐步完善房地产估价 师资格管理制度,通过考试方法,确定评估人员的评估资格(2)客体。房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有 一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两 个方面的含义。
在房产概念中的“房”,它所以要取广义,是由 于构筑物等房屋以外的其他设施,都是劳动产品、商品,在实际 工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此,房地产中的“房” 是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
在房地产估价分类中,对于“房”这个部分应分为房屋和设施两 个方面,即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施,如水塔、水池、路、桥、烟囱等,以规范房地产评估报表和 房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。
地产,是具有一定 权属关系的土地范畴。在估价中,地产中的“地” 一般指与房相 关联的“地皮”,它是地产的物质形态,包括地表及其有限的上 部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。因此,对 于地的物质内容的理解,不仅仅要看到一个平面面积,更应将其 作为一个立体空间来认识,即地是由地表面积和规划允许其发展 的上部空间所构成的一个立体物质体。
地产中的“产”指产权, 包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴 定与理解,应从产权范围和拥有时间两个方面着手,才能得出正 确的结论。在房地产估价中,对房地产客观的认识和表达,尚未 规范化,主要表现是:①在物质内容上对房地产的归类五花八 门,或流水账式的记录;②对房地产产权反映模糊;③对估价客 体表达不统一。
(3)目的。房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国 家政策的公正的价格尺度。由于交易的性质、方式各异,房地产 估价的具体目的就不同。估价的目的就必须为特定的房地产经营 管理及交易业务服务。
具体地说,房地产估价的直接目的是:为 清产核资,加强房地产的管理服务;为组建中外合资合作经营企 业,在平等互利的基础上,确定双方的合法权益服务;为建立股 份制企业、联合经营企业、集团公司,核实各方资产权益,确定 利润分配依据服务;为完善承包经营、租赁经营方式,正确核 定发包、出租资产额度,处理承发包、租赁双方关系及其经济 利益服务;为广泛开展房地产出售、租赁、抵押,土地使用权 出让、转让,房地产保险及处理房地产纠纷等,提供科学的价 格依据。
(4)标准。房地产估价标准,是法定或公允的估价衡量规 范,包括质量标准、计量标准和价格标准。由于房地产地域的限 定性,标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。质量和计量 标准应以国家法定标准为依据,逐步实现与国际标准的接轨;价格标准,主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。
具体地 说,房屋的质量标准,应以建设部制定的标准为依据;土地质量 标准,以土地等级评定标准统一;计量标准,对于房屋、土地, 应以平方米(m2)为计量单位,土地有时也可用亩为计量单位, 价格应以人民币(元)来统一;价格标准,应以国务院91号令的 规定为依据,反映评估目的与评估价格之间的匹配关系,价格构 成要素要体现我国财务核算制度规范的原则。
(5)程序。房地产估价程序,是指房地产估价全过程中各环 节工作进程的先后顺序。根据国有资产评估管理办法,评估程序 的主要环节是:申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。按 照科学程序进行房地产估价,既能提高评估工作效率,又能保证 评估质量的基本条件。
(6)方法。房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、 方式和手段。评估方法主要有:重置成本法、收益现值法、市场 价格比较法、清算价格等。评估方法的选用要结合评估目的 确定。(7)信息。信息是房地产估价工作的生命之源。
掌握多少信 息量,信息渠道畅通与否,处理加工信息能力的强弱,是衡量评 估机构及其评估人员实力的重要标志。加强房地产估价信息的收 集、加工和积累,是房地产估价机构和人员的一项基础性工作, 是客观、公正、科学确定房地产价格的重要保证。
(8)时价。时价,指房地产评估基准时点的价格。它是估价 人员依估价基准时点,考虑各种价格因子而确定的一种静态价 格。由估价目的所决定的估价方法不同,时价的形式也就不同。 如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格,等等。
时价的 确定应抓住时点和与评估目的相匹配的价格标准两个基本要素。 具体地说,对涉及产权转移的房地产估价,应采用市场类比现时 价格;对国有企业之间的联合、合并,不涉及产权变更的,应采 用重置价格,以保证国有资产核算体系的统一性及各方利益关系 处理的一致性。
收起