房地产估价基本理论-房地产估价

    房地产估价基本理论-房地产估价 房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。 一、明确估价的基本事项 在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。
    有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
   （一）明确估价对象 1．评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。  估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。
   2．评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
    如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。 （二）明确估价目的 估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
  不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。   明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。
  各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
     （三）明确估价时点 房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。
  非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。  估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
   （四）明确评估前提 由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种： 1．独立估价。
    独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。
  在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。   2．部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。
  它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。  由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
   3．合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。
    无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
   4．变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形： （1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。
    如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。 （2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。 （3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。
   对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。   。