哪种房贷还款既省钱又方便？
哪种房贷还款既省钱又方便
【2005。11。01 08:09】人民网
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本月中旬，中国人民银行批准建行、浦发和光大等3家银行率先推出固定房贷利率业务的消息在本报刊登后，许多市民来电询问，目前银行...全部
哪种房贷还款既省钱又方便
【2005。11。01 08:09】人民网
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本月中旬，中国人民银行批准建行、浦发和光大等3家银行率先推出固定房贷利率业务的消息在本报刊登后，许多市民来电询问，目前银行的房贷还款法已达到了六七种。
究竟哪种房贷方式对普通消费者最合算、最方便呢？银行的理财专家较为一致的观点是:不能说哪种还款方式最合算，每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。
而银行推出不同的还款方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。
1固定利率房贷特点:在加息周期较合算适合还贷时间为5年左右的人群本月中旬，中国人民银行批准了建行、浦发和光大3家银行试行开办“房贷固定利率”业务的消息传出后，消费者纷纷来电询问该业务的相关事宜。
经记者了解，这些批准先行试点的银行目前仅仅是有了这个业务资格。由于各家银行对该业务的实施细则、操作规程等仍在制订中，因此，真正开办“房贷固定利率”业务要等到明年初。
光大银行广州分行的理财师介绍，所谓固定利率房贷，就是银行与市民签订房贷合同时，按当时的相应贷款期限确定利率。
也就是说，在贷款发放后，不论利率的升降，仍按原约定利率执行。例如市民李先生跟光大银行签订10年的房贷合同，合同约定的利率为5。31％，在合同期内，不论利率的升降，都按5。31％计算。
据有关银行人士透露，部分银行已设计出固定利率房贷的组合形式:即前5年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前5年期房贷利率高出0。
6—1个百分点、不可提前还贷；剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。并且，主要针对40岁以下人群的贷款，“根据经验，这类人群的还贷时间多在5年左右”。
理财师分析指出，在加息预期下，市民应选择固定利率的房贷既省心又省钱。
但如果进入降息期，选择固定利率房贷的市民还是必须按固定利率还款，并不能享受利息下降的“好处”。也就是说，是否选择房贷固定利率，必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。
2等额本息还款特点:每月还相同的数额，操作相对简单适合公务员、教师等收入稳定的群体银行理财专家指出，借款人常常从利息付出的多少、提前还款时是否会多付利息，遇到利率上涨时是否增加还款压力等方面来考虑选择哪种还款法更加合算，其实影响这些因素的关键是还款的期限，而不是还款方式。
借款人选择还款法应更多地考虑自己的收入水平、预期收入的变化、预期消费支出的变化等情况。
据介绍，银行目前办理得最多的是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1377元。
在还款初期，1377元中大约80％以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。
公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，也很适合这种还款方式。
但使用这种方式，由于还款初期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
3等额本金特点:可随还贷年份增加逐渐减轻负担适合目前收入较高但预计将来会减少的人群除了等额本息还款法外，等额本金还款也是普通家庭较常选择的一种方法。
所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。就是借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。
银行理财专家举了一例。如果同样是从银行贷款20万元，还款年限20年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金833。33元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行1751。33元。随后，每个月的还款本金不变，利息却逐渐随着本金归还逐月减少4。
25元。
从上面的举例来看，使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。
银行理财专家称，这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。
中年以上的人群，如果考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等因素减少，就可以选择这种方式。
4按期付息还本特点:可把每个月要还的钱凑成几个月一起还适合没有月收入但年终有大笔进账的人群据调查，目前购房贷款人群中，相当一部分人选择房贷不是单纯为了改善居住条件，而是在住房与理财投资方面作一个权衡。
在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。这种情况下，“按期付息还本”便成这首选。
“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
据悉，目前采取这种还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
据银行理财专家介绍，这个方式适用于收入不稳定人群，如个体经营工商业户。
不过，据了解，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人也有了这个倾向。每个月不同的工作状况决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
但实质上，这是等额本金还款法引申出来的又一个方式。
举例来说，20万元贷款，10年期，采用等额本金还款，首个月本金为1666。67元，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000。
2元，超过1万元。下一次还本金不能超过一年时限。
此种还款方式是银行专为非月收入人群制定的，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。
例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
5等额递增(减)特点:还款数额等额增加或者等额递减，灵活性强适合预期未来收入会逐步增加或减少的人群“等额递增”和“等额递减”这两种还款方式，是当前商业银行推出的几种还款方式之一，两者实际上没有本质上的差异。
它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
我们以贷款10万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，借款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085。
76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。
等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。
很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
一次还本付息这种方式适合短期借款。以前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。
该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
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