房地产企业内部审计的特点

如何开展民营企业内部审计我是一名老会计

内部审计机构是民营企业家非常重视的部门。审计人员具备必要的内部审计知识和技能、拥有内审岗位资格、尊守职业道德、对企业忠诚只是内部审计人员的基本素质，也是企业老板对内部审计人员的基本要求，但这远远不够。 没有好的运作方法和内审工作实绩，内部审计将一事无成。 一、立 信 把成熟的审计思路传达给企业所有者，这是必要的沟通过程。你要确定他用了多少时间和多大兴趣直接和你讨论内部审计问题；把所有的想法变为实际行动，把你的产品（审计报告、审计建议书）呈给所有者，这是考验你的解决实际问题的能力。 你要确认哪些是所有者比较满意的；哪些是所有者不满意的。把不满意的地方做到他满意。 全面熟悉企业市场比熟悉...全部

  内部审计机构是民营企业家非常重视的部门。审计人员具备必要的内部审计知识和技能、拥有内审岗位资格、尊守职业道德、对企业忠诚只是内部审计人员的基本素质，也是企业老板对内部审计人员的基本要求，但这远远不够。
  没有好的运作方法和内审工作实绩，内部审计将一事无成。 一、立 信 把成熟的审计思路传达给企业所有者，这是必要的沟通过程。你要确定他用了多少时间和多大兴趣直接和你讨论内部审计问题；把所有的想法变为实际行动，把你的产品（审计报告、审计建议书）呈给所有者，这是考验你的解决实际问题的能力。
  你要确认哪些是所有者比较满意的；哪些是所有者不满意的。把不满意的地方做到他满意。 全面熟悉企业市场比熟悉企业生产和集团管理更重要。民营企业建立内部审计机构首先是市场做大以后的需要。
  民营企业发展初期生产规模和市场空间有限。所有者不需要建立内部审计机构就完全有能力及时发现和控制企业风险。随着销售市场的扩大，企业迅速发展。生产与销售之间、部门与部门之间、内部关联交易之间、所有者与经营者之间、集团所有者的方针政策与经营执行者之间的矛盾等等均以利益冲突为特点显现出来。
  尤其是市场终端的存货、货款是否按既定流程有效运转？集团政策是否执行到位？流程是否最优？内部控制是否确实有效？等等都是老板最关心的核心重点，因此市场的风险管制是内部审计工作的重中之重。 内部审计要有怀疑一切的审计行为和纠正风险的过程。
  前者是企业所有者的需要，内部审计必须站在老板的角度思考问题、理解问题、处理问题。要时刻盯住市场可能出错的高风险领域的具体坐标点；后者是内部审计的价值所在，是其存在和发展的基础。审计报告的重点是切实可行的解决实际问题的特殊方法，目标是参与到问题当中，把问题解决掉。
   二、组建一支独立、高效运营的内审部队 内部审计机构强调思路清晰、方法到位。内部审计没有思路就没有出路，思路不准确就会偏离方向；没有方法就没有效果，方法不对头就会事倍功半。
   内部审计要强调独立性。民营企业的特殊性决定了内部审计的存在前题，内部审计应接受一个确定的机构（最好是董事会）或人员（最佳是董事长）的领导和指挥。 审计工作应突出客观性。
  内部审计工作是两个人以上来完成的工作；审计人员不一定是专家，但必须是复合型人才；内审人员应具备迅速发现问题并能够准确提出符合实际情况切具可行性的解决问题方法的能力。 根据市场需求，确定内部审计人员的素质结构和队伍规模。
   三、突出重点有序运作 1。确定内审目标 审计目标必须与所有者的目标适时保持高度一致；审计目标主要包括以下内容：一、维护企业财产安全；盯住老板的资财正常流转，不受侵犯。
  二、增加企业经济效益；积极寻找降低成本的途径、维护资金正常周转速度、促进产、销协调有效运行。三、帮助企业机构提高工作效率、效果；迅速发现部门之间沟通不到位影响事业发展的具体原因、明确是程序制度问题；还是责任人的不作为问题。
  审计实践中，在确定审计目标重点、范围、资源配置时，首先要参照所有者关注企业风险的时间、重点区域和内容来确定。通常审计目标按以下顺序排列：市场业绩和效率审计目标；集团部门行政、服务效率和效果审计目标；产业经营效益审计目标。
   2。围绕审计目标开展审计工作，解决实际问题 民营企业在集团化经营条件下，企业所有者绝大多数时间和精力以及资金投入都在市场。市场审计应关注销售政策的全面执行，物流、资金流顺畅、资产安全；重点是市场环境下各级经营者的执行能力和对企业的忠城度；目标是市场存货和业绩现金流。
  市场审计一切从效益出发，保证和披露真实的经营结果，不要干扰其经营过程。既定目标实现了，销售政策可以变通运用。变通的政策被市场认可后，可反馈到集团甚或成为集团政策推广实施。既定政策在执行过程中影响市场发展或操作性不强制约市场发展的要及时通过审计渠道反馈给集团高管层。
  在这里审计不能搞教条主义，审计充当的是服务角色，履行的是协调、保护市场发展的职能。市场需要什么样的审计机制，企业就要建立什么样的审计机制，内部审计定位准确就会促进市场发展。 3。
  利用一切可利用的资源为企业服务 内部审计解决实际问题要有强制手段。对那些主观故意破坏企业物流、资金流流程；渠道、市场终端政策；以虚假业绩骗（套）取私人利益；职务侵占、挪用企业资财等违规违法（舞弊）行为。
  内部审计必须当仁不让！应快速获取充分证据，果断采取审计措施维护企业利益。通常有两种做法。第一、施实内部审计程序。通过发出“中期审计报告”，确认企业所有者是否决定承担不对舞弊行为采取进一步措施而产生的风险。
  如果答案是肯定的，审计程序就此结束，内部审计不承担任何责任。如果答案是否定的，审计人员应立即采取审计措施。接触行为人，直接要求削除影响、停止和纠正违规违法（舞弊）行为，审计目标是追回企业损失。
  这一做法可以和高级管理层、人事部门协作进行。极端行动是以核实情况为由暂停职务，施行异地“双规”解决问题。第二、上法律手段。面对涉嫌“职务侵占”和“挪用公款”违法犯罪行为。当第一种做法不能取得满意结果或得到所有者直接授权时，内部审计可直接扩展审计程序——依法维护企业权益。
  一般情况下，应首选公安系统的“经济侦察大队”，介入司法调查。这在时间、司法程序、投放精力、效率、效果上都优于其它司法机关。“经侦”实践证明，只要审计证据确凿、事实清楚，短期内立案是非常可能的。
  通常情况下，“经侦”司法程序还没结束，企业权益已经得到园满维护。 4。对集团部门行政、产业子公司等进行审计评估，发挥绩效监控功能 一般情况下，民营企业发展到集团化阶段，内部控制制度都比较健全。
  除非企业所有者有其它授权，对集团各部门及产业子公司的审计计划应明确审计方式为审计评估。审计的依据是各项质量、标准、管理、培训、业绩考核、产销计划、采购等内部控制制度。审计目标包括两方面：第一、评估内部控制是否有效。
  第二、评估公司标准化运行的效率和效果。 四、要有做艰苦工作的心里准备 民营企业在重多方面存在不确定性，永远别指望审计范围不受限制；一些所有者认为暂时不需要审计的地方他会叫停你正在做的工作，哪怕你的审计计划已经过他的批准；市场千变万化，职业经理人素质参差不齐。
  千万不要认为你的“审计报告”“审计建议书”是灵丹妙药；“定性不准、报告失真”“操作性不强、影响市场发展”这两顶大帽子随时都会扣到你的头上。内部审计能快速披露和解决所有者与经营者的利益冲突，却没有法律义务和现实能力变通和解决国家与地方、国家与企业的政策抵触及利益上的矛盾。
   目前的社会大环境（人力资源、筹资、项目准入、产业政策等）决定了民营企业在发展初期不能避免家族经营与企业目标的矛盾。民营企业发展一般都经历过“家族奋斗过程”。内部审计的工作思路、方法、定位在企业的发展、成长、成熟的不同阶段，必须强制适应企业需要。
   内部审计不是企业的救世主，也不是民营企业发展必须设立的部门。因为内部审计不能直接为企业创造经济效益的局限性，导致了企业家了解、引进内部审计机制、发挥内部审计职能作用必须要有一个认识过程。
   在民营企业审计沟通是重要的，但不是必不可少的。沟通失败可能是由于审计对向的素质问题；也可能是利益问题；也可能是审计人员自身的问题；但最终是企业文化问题。沟通本身实际是增加了企业的运营成本。
  当“内部审计”意识还没有熔入到企业文化时，内部审计的效用就无法彰显。 五、将内部审计工作进行到底 内部审计是一个大有作为的事业。目前国内存在大批以内部审计为终生职业的人力资源（估计10万人），这是信念问题也是市场需要问题 内部审计文化不断得到国家的支持和民营企业家的认可；处于成长期、成熟期的民营企业普遍设立了内部审计机构；内部审计的外部环境不断完善。
   立足企业实际学贵在用，内部审计人员掌握和创新工作方法在为企业增加效益的同时也为自己全面发展创造了空间。我们高兴地看到很多内部审计工作者走向民营企业的高管岗位，正在为民营企业的发展做出更多贡献。
  内部审计事业大有可为。 。收起