推动柳州房价继续上涨的因素有什么
高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润首次降至个位数，只8%左右。
想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
首先来看地价。
如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地王，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。
房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。 如过去的2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右。假如一两...全部
高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润首次降至个位数，只8%左右。
想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
首先来看地价。
如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地王，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。
房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。
如过去的2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右的价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部的三四线城市，比如柳州，楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。
数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的最大受益者。
第二，要看建安成本。
建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。
国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。
从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。
计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%。
不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。
如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000-5000元。
第三、房地产税费。
房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。
2014年，全国新建商品房销售总金额为7。63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。
不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。
考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。
第四、开发商融资成本。
房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本的，尤其开发商通过借贷融资，产生高额的利息支出。
过去很多年，在楼盘开发的过程中，开发商自有资金率为两三成，其余七八成都需要借助于外部融资。
2014到2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，在2015年的二三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。
但绝大部分开发商的融资成本依然较高，在房地产开发利润连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。
第五、开发商利润
2015年前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，首次跌至个位数。
考虑到营业利润范畴大于净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7。5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。
民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。
综上所述，根据数据估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。
由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本占最大头！
在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下，我国的房地产行业仍处在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，自然这样跟政策与制度有关。
无论如何，我国房价的构成，还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。收起
