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万科—持有还是割肉？请问万科11

万科： 廉颇老矣！ 尚能饭否？ 房市调控打出第一拳 拿地首付不低于50％ 财政部、国土部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，后续房地产调控措施将择机适时出台 　　“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向开发商囤地、炒地。 　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在1...全部

  万科： 廉颇老矣！ 尚能饭否？ 房市调控打出第一拳 拿地首付不低于50％ 财政部、国土部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，后续房地产调控措施将择机适时出台 　　“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向开发商囤地、炒地。
   　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
  如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。 　　14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
   　　“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。
   　　他认为，该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。 　　中国指数研究院副院长陈晟的表述更直接。“文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。
  其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。”陈晟说。 　　“这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。”一位房地产老总私下直言。 　　但这位老总最担心政府还有后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。
   　　据记者了解到，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。 　　其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。
  思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。 　　住建部今日将召开全国建设工作会，可能有相关表态及政策框架透露。可以确定的是，强化推进公共租赁住房已是板上钉钉；加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。
   ---------------------------- 五部委发文提高土地出让金首缴比例 地产股承压 尽管全国各地的房价仍然在高位徘徊，一些内陆城市的房价甚至还呈现快速上涨之势，但A股市场的地产板块在12月以来却已开始进入明显的下降通道。
  在昨日两市股指大跌的带动下，地产板块整体跌幅达到1。99%，整个板块自高点以来的调整幅度已然超过了10%，不过，这并不见得是地产股下跌的结束，而更可能是其下跌的中继。 　　昨日，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(下称《通知》)，其中一款规定吸引了CBN记者的注意。
  《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30%左右。
   　　一位券商地产行业分析师在昨日接受CBN记者采访时表示，上述政策对地产股而言显然构成利空，不过对具体上市公司的影响还要因人而异。总体来看，土地出让金首缴比例的提高肯定会对上市公司今后的拿地节奏产生影响，尽管在短期内对地产类上市公司业绩影响很小，但从长期来看肯定会有一定影响，资金的利用效率的降低必然对业绩产生作用。
  至于具体的影响，还需要通过计算才能得出。 　　在本周一国务院提出了继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头之后，地产板块周二应声回落，整体跌幅超过3%，成为当天股指下跌的主要动力。
  而《通知》的出台又会对地产股产生怎样的影响呢？ 　　上海一位基金经理表示，从国务院常务会议到此次五部委的《通知》，针对地产的利空政策密集出台，地产股近来弱于大盘的走势也就不难理解了。尽管在今年楼市火爆、信贷超级宽松的背景下，上市公司的现金流普遍比较宽裕，暂时不会对它们的拿地或业绩构成太大的影响，但政策背后的潜台词相当明确，地产股短期之内出现超额收益的概率很低了。
   　　也有市场人士表示，尽管利空政策连续出台，但对地产行业而言，这可能是又一次行业洗牌的过程。目前从事地产开发的企业数以万计，这显然不符合该行业资金密集型的特点。土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将成倍增加，而有助于那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业提升在行业内的竞争力，那些在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间预计会受到大幅压缩。
  具体到上市公司层面，对万科A、保利地产等企业将更为有利，因为龙头企业更容易从行业集中度的提升中获益。（第一财经日报 张志斌） 。收起