如何选聘满意的物业管理企业？

建设单位未通过招投标方式签订的前

《物业管理条例》第24条第2款规定:"住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 "《中华人民共和国招标投标法》第3条规定："在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 前...全部

  《物业管理条例》第24条第2款规定:"住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  "《中华人民共和国招标投标法》第3条规定："在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
  前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。"审判实践中，对于住宅物业的建设单位未经招投标的方式选聘物业服务企业的合同效力存在两种观点：第一种观点认为:《物业管理条例》第24条的规定属倡导性条款，非效力性强制规范，故未通过招投标方式签订的前期物业服务合同有效。
  理由是:根据《合同法》第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定:"合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。
  "《物业管理条例》第24条的规定属于倡导性规范，并非效力性规范。第二种观点认为:《物业管理条例》第24条，区分了住宅物业和非住宅物业两种情况，对非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业未作强制性要求，对住宅物业前期物业管理实施招投标进行了强制性规定。
  对于符合招投标条件而未依法以招投标方式选聘物业服务企业，签订的物业服务合同因违反法律强制性规定而无效。《物业管理条例》第24条关于住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定内容，属于效力性强制性规定，违反此规定签订的物业服务合同应归于无效。
  我们倾向于第二种观点。《物业管理条例》第24条第2款属于强制性法律规范，建设单位选聘前期物业服务企业应当采取招投标的方式。物业服务企业的选任对业主权利的影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务企业的任意性，保障物业服务实际享用人的权益,法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。
  为了保障该规定在实践中得到贯彻执行，我们倾向于认为该规定属于效力性强制性规范，违反该规定签订的前期物业服务合同，应当认定为无效合同。收起