银行利息上调了，商业房贷到底需不
尽管央行一次次出面否认，但CPI?居民消费价格指数?连创新高，还是让人们对加息的预期充满猜测。日前，记者从北京市银行业信息灵通人士得到消息，目前该行针对行业内的存款利率已经上调，存贷款利率上调已经可以说势在必行。 不过，即便加息，也必然是小额度的。
据分析，银行如果加息25个基点(0．25％)，购房者月还款将增加2．9％。虽然看起来影响不会很大，但近期山东、南京等地提前还贷势头汹涌，北京的情况又如何呢？根据工行北京分行的统计数据，该行发放的房贷提前还款率竟高达49．1％。 在加息预期下，素来就喜欢提前还款，并且还不用像上海、广州人那样交纳提前还贷违约金的北京人是否会更趋向于提前还款呢？...全部
尽管央行一次次出面否认，但CPI?居民消费价格指数?连创新高，还是让人们对加息的预期充满猜测。日前，记者从北京市银行业信息灵通人士得到消息，目前该行针对行业内的存款利率已经上调，存贷款利率上调已经可以说势在必行。
不过，即便加息，也必然是小额度的。
据分析，银行如果加息25个基点(0．25％)，购房者月还款将增加2．9％。虽然看起来影响不会很大，但近期山东、南京等地提前还贷势头汹涌，北京的情况又如何呢？根据工行北京分行的统计数据，该行发放的房贷提前还款率竟高达49．1％。
在加息预期下，素来就喜欢提前还款，并且还不用像上海、广州人那样交纳提前还贷违约金的北京人是否会更趋向于提前还款呢？究竟提前还款划算吗？该注意哪些问题和细节呢？记者就此采访了北京市建设银行、农业银行的相关人士。
细数提前还贷利弊
提前还贷自然是源于利益，北京市农业银行的杨先生为我们分析了提前还贷的利弊问题。不过在分析前，他强调了一点，个人消费贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，因此不必着急。
况且，既然贷款也是因为资金不足，小额度加息对个人影响并不会很大，提前还贷不必盲目。
先说有利的，一是肯定少还利息。当初贷款是由于资金不足，如果现在的经济条件允许，大多数人都愿意提前把“债”还了，提前还贷最直接的利益就是可以少还利息。
二是拿房产证，贷款买房后房产证会被当作抵押，但如果提前还了款，房产证就会拿到自己手里，房主在房屋买卖、转让时会自由得多。
但问题也存在，一是因为贷款人的贷款利息是按照签订的合同年限执行的，贷款年限越短利率越低，提前还贷实际上是多交了利息。
二是如果选择的是公积金贷款，借款最初一年内不要提前还款，按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额；三是公积金的利息损失，因为提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块的利息损失不小；四是利率风险，因为贷款的利率是浮动利率，若人民银行调整了利率，借款人还款的利率就会改变。
因此，若提前还款之后，利率下调了，那借款人可能会吃些亏，但在加息预期下，提前还款是划算的。
究竟是什么原因促使人们提前还款呢？他认为，这一方面是因为人们的收入水平提高了，另一方面则是投资渠道狭窄，让贷款人仍首选去银行还款。
近几年股市低迷，基金、信托等投资产品刚刚推出，如果其他投资产品的收益超不过商业房贷利率，会算账的居民都会觉得先还房贷最划算；三是许多居民还不习惯“负债生活”，老觉得借钱过日子不踏实。
面对目前这种情况，杨先生认为提前还贷并非适合任何人，要提前还款，应该是目前经济条件比较好，且手头的钱暂时没有其他的用途。
买房人若月收入不高，但收入稳定，就比较适合较长年限的贷款，并按部就班地还款，不会影响日常生活。
举个简单的例子，市民张先生向银行贷款10万元执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085．75元，支付利息22268．11元，还剩贷款余额(本金)56914．25元。
若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707．60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914．25元即可。在前5年，由于张先生占用的贷款数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72．52％；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27．48％。
通过计算可以看出，前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率划下来只有2．97％，要比目前任何银行贷款的利率都低。因此，如果没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这56000多元投资股市、邮市、基金等，相当于是以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资，只要投资的年回报率高于2．97％，就是划算的。
还贷之后 别忘拿回自己的钱
如果您权衡了利弊，还是决定提前还贷，那么以下程序您需要注意。
提前还款的方式有两种情况：一是部分提前还款。即借款人提前偿还一部分贷款，但还有一部分剩余房款仍需申请银行贷款。
这种情况，银行一般会要求借款人提前一定的时间通知银行，同时银行还会要求借款人对提前偿还的那一部分，按照10000元的整数倍偿还。借款人要到贷款行领取借款合同变更协议，然后去开发商处盖章签字，借款人自己也要在变更协议上签字或盖章，然后交回贷款行。
贷款行会要求修改原借款合同，在原借款合同上有提前还款一项。
另外一种是全部提前还款。即借款人在偿还了一部分贷款后，将剩余的贷款一次性还清。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。
一般要求客户提前通知银行?通常提前10个工作日到1个月?；银行计算好客户的总欠款数， 指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。
有的银行不经过律师，只要办齐手续，就可以直接把房产证或购房合同还给客户。作为北京市民，各大银行基本都不对提前还房贷收取违约金，不过收取违约金应该是国际惯例。
在提前偿还全部贷款后，您可别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
按照现行规定，办理住房贷款时必须买保险。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。
提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限?半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算?、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
再就是要到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。
提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
专家提示 为提前还贷绸缪
北京市建设银行的于先生提示，如果您在贷款时就有提前还款的预期，那么在选择贷款方式上一定要注意。
目前北京市个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，另一种是等额本金还款方式。目前一般都采用等额本息还款方式，按照这种方式还款，借款人每月需还给银行等额的钱，两种方式其实是各有利弊的。
但如果您在申请个人住房贷款时就考虑到今后可能会提前还贷，不妨选择新推出的等额本金还款方式，而且贷款时应尽量选择较短的贷款期限，因为期限越长先期支付的利息越多。如果采用了等额本金还款方式，优点是本金不变，利息逐步递减，贷款期间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。
但如果采用的是等额本息还款方式，每月偿还金额相等，偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因此，在同样贷款期限下，后者所支付的利息将高于前者。
举例来说，贾先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。
其开始一年每月等额还款金额为3906．62元，其中，3160．99元为利息，745．63元为本金，一年来这位客户共还本金为745．63×12月＝8947．56元，偿还利息为3160．99×12＝37931．88元。
可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19．1％，提前还款显得不值。
此外，如果是为了转让房屋而提前还款，不妨选择转按揭的方式?可以减少自己的利息损失。不过，目前在北京办理转按揭的手续还很繁杂，办理转按揭的房产必须在城八区区域内，此外，原按揭人应该拥有房产证。
在办理时要注意，一些商品房项目的开发商将土地做了抵押，这类房屋是无法取得房地局颁发的房产证的。在办理转按揭的过程中，银行、律师、负责担保的中介机构应该到房地局核实该项目的土地是否做过抵押。如果土地做了抵押，开发商同意更换预售登记，并出面去房地局对房产做更名，转按揭也可进行。
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