二手房买卖，不过户，卖主反悔了怎

这种情况一般发生在协议房的交易上面，很多房主还没有拿到产权之前就想销售获取利润，此时多会选择公证协议、等办理产权之后再过户的做法，但是这种交易方式对买方来说是没有任何安全保障的，法律只承认一种交易：就是产权过户。没有产权的房屋交易并没有效，因此房主要求收回房屋也能得到法律保护，买方只能拿回自己的已付款。

L***

房屋买卖合同签订后没过户因发生火

房屋买卖合同签订后，有时会发生一些意外情况，比如发生火灾、水灾，导致房屋毁损、灭失。那么房屋损毁、灭失的风险该由谁承担？是出卖方承担，还是房屋买受人承担？按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在一般情况下，房屋损坏、灭失的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是出卖人将自己占有的房屋交给买受人，由买受人占有、使用该房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

圆***

十年前房子卖给了别人，也签了协议

我有个事大家给评说一下，11年前我从个人孙某手买的一个场院，第二年又办理了过户手续，又办理了土地出让40年的手续。后来逐渐听说这个场子是集体产业的房子，卖给我孙某时没开职工大会，就在去年要动迁时候他们来了一帮人强行侵入我的住宅，而且拿出一套旧房证来。我报案公安局也借口不管，这些人还整天上访这找那找的，后来政府迫于压力和卖给孙时没开职工大会把他们那套过户两手的房证认证为有效合法证件。这时候我才找原来的场长打听详细，听说孙借给当时这个场子的钱，场长请示上边领导，上边领导答应借的并有协议在，后来三年还不上钱顶给孙的。而且我问了原来场长和孙某办房证的情况，都说当时镇领导帮着办的过户房证并且原来没有房证。现在估计他们的房证就是铁力镇为了逃避卖场的事实给他们候补的旧房证，这些人占着我的房子不能动迁还整天围攻政府，政府迫于这些人上访的压力说是要取消我的新房证。而且现在属于二审审理阶段，一审民事已经判我胜诉了。大家说房证真的取消了我该找什么部门讨说法啊。谢谢，我现在处于水深火热当中，如果有人能帮上我必有重谢，给我打电话13945875848

a***

房屋买卖合同签好后，卖方违约导致

在这里中介方是两种角色，一、在买卖合同中，中介方是属于中介方，你经过努力促使买卖合同成立，就可以收取中介费，不管合同是否履行，合同履行是双双当事人的事。二、在买卖合同中，中介方你同时有做保，是承担保证人的身份。如果合同不履行，作为保证人是要承担责任的。这两个角色是两个不同关系。

l***

我买了一个二手房，当时只签了协议

一个房子属不属于你，最重要的是看房产证，你房产证没过户，那个房子还不是你的，房东照样可以拿着房产证卖给别人，而你跟他的协议是另外一件事情，房东反悔，是他的不守信，你可以上法庭走法律渠道，协议是有效的，而且协议上又没有说什么时候办房产过户手续，如果你给他的房款单据有保留，协议条款又签的清楚，你这边是不用怕的，上法律渠道也会你这边胜诉．

简***

买二手房付定金后，卖方突然死亡，

你好！ 1、他妻子的说法对吗？不完全对。根据我国《物权法》的规定，不动产以登记为准。这套房产目前登记在他妻子名下，可以说目前是归他妻子所有。但你签订合同时，房子应该属于夫妻双方共同财产。 2、如果不对，我应该怎样主张我的权利？立即向房子所在地的基层法院提起起诉，证据是购房合同，被告是他妻子，诉讼请求是请求继续履行合同并要求办理房屋过户手续，理由如下：（1）根据《继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。你与卖方之间存在购房合同，卖方未履行完毕该购房合同的义务，他妻子继承了丈夫的遗产，同时也应当清偿丈夫未清偿的债务。（2）根据《合同法》的相关规定，合法成立的合同，守约方在另一方不履行合同义务的情形下，可以请求继续履行合同。因此，你可以请求卖方的遗产继承人，即他妻子继续履行卖方与你签订的购房合同，并办理过户手续。 3、如果起诉到法院，我的胜算有多大？你的胜算取决于一个问题，即你与卖方的购房协议是否被认为是无效合同。当时卖方卖房给你时，这个房子应当还属于卖方与妻子的共有财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条的规定，部分共有人擅自处分财产的行为一般认定为无效。但是，该法条也规定，如果第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。所以，他妻子很可能以他丈夫生前擅自处分夫妻共有财产而请求购房协议无效，那你只有拿出证据证明你是善意的不知情的情形下签订购房协议的，才能得到法院的支持。如果法院判决合同有效，你就可以按上述第2点阐述的内容，要求继续履行并过户。

夏***

为购买违章建筑而签的房屋买卖合同

最高院颁发的指导案例：【案号：（2014)民提字第216号】判决书内容载明：“买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收人，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于‘尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的’保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。”从上述内容我们可知，如属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违章建筑并在一审辩论终结前取得相关行政机关的审批文件的，合同有效。否则，关于违章建筑的买卖合同无效。如中介公司发现居间的商品房上存在超房产证范围的情况，或是居间城中村的自建房交易时，中介公司应严格审查，若发现确有违章建筑的情况，应要求业主予以拆除，或在合同中明确标明存在违章建筑的情况及相应的部门，同时，也需在合同中明确该违章建筑不在交易的范围，不计入房价。

m***

签房屋买卖合同却不办理不动产登记

根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响该合同本身的效力。但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。合同效力的判断主要依据《合同法》，合同生效之后，签订合同的当事人应当履行合同约定的义务，买方有义务按约定支付价款，卖房有义务协助买方及时到不动产登记机构办理转移登记。但是，买卖合同本身并不能产生物权效力，也就是说，合同生效不等于所有权变动。还需要办理不动产登记，才产生物权变动的法律效果。举例来讲，甲与乙签订了房屋买卖合同，约定：甲将自己的一处房屋卖给乙，乙支付一定价款，双方在合同上签字，一式两份。此时，合同成立并生效，甲有义务与乙到不动产登记部门办理登记，乙有义务按时足额支付给甲房款，但是，该房屋的所有权仍属于甲。合同生效后，甲与乙到不动产登记机构办理登记，将相关事项记载于不动产登记簿，然后，该房屋的所有权从甲转移到乙，乙成为该房屋的所有权人。

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买了房子签了合同只有收条但是没有

存在风险隐患。首先是不合法的，因为国家规定房屋必须先到房产局备案，如果不备案都是不允许，何况连合同都没签呢。注意，楼盘建设进度；开发商资质是否有实力；马上去与开发商联系，签合同或者退钱。

紫***

别人代我签的房屋买卖合同是否有效

有你的委托就有效，没有则无效。无效合同定金也不生效。

s***

拆迁分的安置房分下来,我就把卖了

这个要看你房管局有没有备案，有的话就不算首套。

正***

开发商拆了我家的房子,发给我一张

无论是不是拆迁的，只要符合条件的都可以购买，但如果你有拆迁证明，是可以优先购买经济适用房的，但也有可能因为购买人多你买不到，如果你在一年内购买商品房的话是可以退一部分税的。

嘟***

已经签定合同的房屋交易想悔约(房

买主是同事，真是头疼的事啊

非***

关于收条的写法我要买一套二手房子

这个收条是有必要写得周严一些，避免以后卖房人反悔，出现不必要的麻烦。建议你让他这样写：今收到****给付的购买我位于 *****二手房的购房款***万元（全部房款），现将该房屋和房产证移交买方，同时承诺绝不反悔买卖行为，**月**日前办理过户手续。如果卖方人反悔或者不能按时过户，以欺骗论，承担法律责任，并赔偿买方的全部经济损失。注： 1、（全部房款）必须写清，防止对方狡辩买方支付了一部分房款，该房全款为多少多少。 2、卖方人如果是已婚，必须要夫妻两人均在收条上签字，防止未签字的一方以不知道为借口反悔、抵赖。 3、最好要有一份书面合同，约定双方的权利义务和你们所谈的详细内容，当然，合同内容不要有问题。

都***

二手房房主突然死亡不能过户怎么办

向利民律师答：对于你所说的这种情形，可以通过两种方式解决。 1、协商解决——你找到该房主的继承人，和其协商并要求他们到房地产行政管理机关配合你办理过户手续，如果他们不愿意亲自去，那就做一个公证，你拿着该公证书再去办理过户。如果该房主没有继承人，你就直接做一个公证公证其无继承人，你再拿着该公证书再去办理过户即可。 2、通过确权诉讼解决——若该房主的继承人，通过协商解决不了即不愿意配合你办理过户手续，那么只有通过法律途径解决了。你可以到法院起诉若该房主的继承人，请求法院确认你对该房屋享有所有权并要求房主的继承人继续履行合同并配合你办理过户等手续。

百***

私人买卖房子，未办理过户，卖方要

可以解除合同，但要卖方赔偿损失。

无***

私下签订的二手房买卖合同（未公证

私下签订的合同依然是有法律效力的。不公证也是一样。有了纠纷最终还是法院判定。咱们国家的不动产是产权登记制度，只有办理了过户手续，所有权才发生转移，所以要尽快办理过户手续，减少风险。

l***

买卖二手房什么时候把房款给房主？

走房管局房地产交易中心资金托管的路子较为稳妥。资金托管不收费，但是要延误一点时间。只要与原房主达成协议，把协议交上，他把房产证交给交易中心，你把首付款交给交易中心，交易中心把房产证转移到你名下，就开始办理贷款。贷款到位，房产证给你，款项给他，交易就全部完成了。可以通过中介签协议，也可以不通过中介双方自己签。附一个济南的流程，全国大概都差不多吧。二手房交易资金托管业务流程 2009年7月3日来源：济南时报第一步：通过“济南市网上房地产”操作系统，买卖双方签订《济南市存量房买卖协议》。　　第二步：买卖双方与托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订三方的《济南市存量房交易资金托管协议》。　　第三步：买方按约定日期将房款一次性存入托管机构在托管银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”，由托管银行出具统一格式的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。　　第四步：凭《济南市存量房交易资金托管收款凭证》到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明》，并凭此证明及其他所需资料办理产权过户手续。　　第五步：产权登记完成，托管机构工作人员将房款一次性转入卖方账户，卖方直接到银行提取售房款，买方到房管部门领取房产证；登记机构予以退件的，买方申请退款，托管机构工作人员将房款一次性转入买方交款账户。　　二手房交易资金托管业务流程　　(贷款付款) 　　第一步：通过“济南市网上房地产”操作系统，买卖双方签订《济南市存量房买卖协议》。　　第二步：买卖双方与托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订三方的《济南市存量房交易资金托管协议》。　　第三步：买方按约定日期将首付款存入托管机构在托管银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”，由托管银行出具统一格式的首付款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。　　第四步：买方凭首付款《济南市存量房交易资金托管收款凭证》及贷款银行所需其他贷款资料向银行申请贷款。　　第五步：银行发放贷款，贷款资金存入托管银行“存量房客户交易结算资金专用账户”后，托管银行出具贷款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。　　第六步：凭全部托管资金的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明》，并凭此证明及其他所需要资料办理产权过户手续。　　第七步：产权登记完成，托管机构工作人员将房款一次性转入卖方账户，卖方直接到银行提取售房款，买方到房管部门领取房产证；登记机构予以退件的，买方申请退款，托管机构工作人员将售房款一次性转入买方交款账户。

上***

拆迁户交房的面积大于签的合同超过

一，法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。二，分析 1，你可以解除合同，要求返回价款及利息； 2，你多支付2.2平方米的面积价款，然后取得多出的10平方米面积的所有权。

果***

房子过户房子卖时过户需要交哪些费

一是以出让的方式办理过户。这种方式是一种买卖关系，父亲是卖方，儿子是买方，这种方式要按照交易的程序去办理。买方主要交以下税费:契税：总售价的2％。印花税：总售价的0.05％。房屋转让手续费：500元。卖方主要交：印花税：总售价的0.05％。房屋转让手续费：500元。营业税：居住满一年以上者免交，未满一年者按销售价减去购入原价后的差额计征5.5％，如差额为负数，则计征数额为零。个人所得税：一年内卖掉自有旧房购新房减免税，转让自用5年以上唯一住房免税。二是以赠与的方式办理过户。房产赠与应首先到公证处办理房产赠与公证手续，请向公证处咨询如何办理及费用标准（不同地方公证处收费不同，一般10万以下按300元收，10万以上按千分之三收）。之后，到房产交易中心办理房产赠与登记手续，办事程序和收费标准为：（一）房产赠与需提交的资料 1、房屋所有权证书； 2、赠与和接受赠与公证书 3、赠与人和受赠人身份证及复印件；若受赠人为未成年人，需提交监护人身份证及复印件； 4、房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。注：1、若房改房或经济适用住房赠与还需提交房改售房价格审查书、《已购公有住房上市交易申请审批表》（收件窗口领取），赠与人及共有人身份证及复印件、共有人委托书；同住成年人同意上市书面意见。 2、若有共有权人的，需提交共有权人书面证明及共有权证书。 3、若当事人不能亲自办理，需提交委托书及受委托人身份证原件及复印件。（二）办事程序流程示意图：收件窗口领表——收件窗口交件——契税、收费窗口交税费——发证窗口领证（三）收费标准 1、交易手续费：双方各50％住宅：6元/平方米。 2、登记费：由受赠方交纳住宅：80元/套； 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。 4、印花税：5元/本（由受增人交纳）。 5、契税：由受赠方交纳。按房产评估额的3%－5％交纳；原来各地一般都是按照3％减半即1.5％税率征收，但在实行房产新政（6月1日）后，不少地方开始全额征收契税；房产评估额参照市场上同类房屋价格。（四）领取房产证需携带证件 1、已交税费的发票； 2、受赠人身份证； 3、收件清单。注：领取房证时，需产权人到场，若产权人不能到场取证，需提交委托或公证书。参考资料：

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过户时要注意点什么？我是卖方，请

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