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买房要注意些什么

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2007-03-03

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    一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
   2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。  实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。
   3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。
     5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。
  只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。  退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。
   二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。
    实在不行则注明"室内情况尚不清楚", 避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明"室内情况尚不清楚",避免既成事实。
   3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。   2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼,这是决定官司成败的关键。
   3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入。 简单点就是:1。合同条款 2。购房的实际面积 3。物业费及税金 4。产权证明 5。  开发商及其开发资质 6。
  楼层、户型及售价 7。地理位置 8。折扣优惠 9。贷款方式及还款方式 10。其他 除了,这些之外,最最关键的他没有说,那就是开发商的开发的土地性质,有没有把土地抵押给银行,土地是一定要是以出让方式取得的,而且还有是国有土地,不能是集体的,因为这些都是和以后的产证很有关系,如果,没有做好这些的话,很有可能,以后不能进行二手房交易。
     买房签约时也要注意下~ 一)签订合同前要调查开发商背景 并非大开发商就一定有诚信,但目前看来出问题的开发商一般是资金少开发经验少的公司。
  而那些大公司计划在房地产业长期经营下去,有较好的信誉保障。所以决定买房前要先问问周围的人探探开发商的口碑。   (二)签订合同时要查“五证” 五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》和《商品房预售许可证》。
  如果是现房销售,应当看到“大产权证”。五证俱全才可销售。 (三)30日内合同应去备案 在商品房预售合同中约定,开发商办理商品房预售合同登记备案手续为合同生效条件,或根据“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定,约定开发商在合同签订之日起30日之内,将合同送到国土房管局登记备案。
     由于购房人先交首付款,然后再将合同备案,所以购房人必须承担的风险就在这30天里。当合同备案了,法律上也就承认了购房人拥有房产的合法性。 60天内开发商办理权属登记备案 根据建设部《商品房销售管理办法》,要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
    否则开发商违约,业主拿产权证的时间会拖后。 (四)入住90天应办理房产证 按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定,预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。
    如果双方没有约定办理房产证的期限,由于开发商的原因,购房人在上述期限届满未能取得房产证的,出卖人应承担违约责任。 然而在现有的购房合同中,往往将办理房产证的期限约定到1-3年,购房人应尽量要求开发商承诺在1年内办理好房产证。
   在你要买房子的时候要考虑下这些: 买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。  同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经实力出发来考虑买房。
  而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。 要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。
    现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。
   买房子的时候还要注意是不是于05年之前的老合同一样,因为从05年3月起用的都是新的合同了。   物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。
  而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。

2007-03-03

    商品房销售市场往往鱼龙混杂,老百姓购房需处处提防陷阱,开发商挖空心思玩弄文字游戏,为的是在购房合同约定中争取主动。因此,买房就需要格外小心。以下是买房需要注意的6个关键环节。
   一、认购书及订金 认购书,是商品房交易时购房者交纳订金后由开发商提供的,在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。  认购书中往往约定,购房者应当交纳一定的金钱作为订金,如果购房者违约,订金将不予退还。
   根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定,如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时,属于不可归责于任何一方的责任,订金应当退还。
     二、销售合同 开发商拿到了预售证,便将在第一时间推出房产,以期早点回收资金。有些房产甚至没有达到法律规定的已完工25%就进行预售。
  因此,在签订销售合同时,要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款,购房者一定要看清楚了。   三、广告的法律效力 根据最高法院《解释》的规定,商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请,购房者有权要求将广告的相关内容写入合同,如果不写入合同,对开发商就没有约束力。
  从上述规定可以看出,购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同,以维护自己的合法权益。      四、要审查“五证” “五证”即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。
   五、面积的构成 商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。  实践中,最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。 建筑面积误差的处理方法,法律法规都有规定,合同中也有相应的约定。
  但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差,合同中却没有约定,需要购房者另行约定。   六、规划设计变更 如果开发商在交付房屋后,将原有的景观、绿化等进行拆除,改为他用,就会损害购房者的利益。
    由于合同中对此问题很少涉及,往往使购房者申诉无门。所以,在签订合同时,如果可以,一定要尽量把相关材料附上去。 不容错过的购房省钱方案   第一种:是久而未售房。
     在二手房交易市场上,如果您遇到久而未售的房子,会发现多半是售价偏高,这时您不妨先看一看房子,然后再了解附近类似房子的成交情况,或请专家分析,制定一个合理的价格,买这类房子的关键是要提出合理的价格,并让卖房人信服。
       第二种:是内部认购房。   有的开发商在未获得"商品房预售许可证"前,在一定范围内推出"内部认购房"。这样的楼盘价格较低,但值得注意的是,开发商的资质必须可靠,除商品房预售许可证外,其他的证件必须具备且合法。
     第三种:是开盘价房。   一般来说,开发商在项目正式开盘时,为了营造旺销气氛,保持项目物有所值的美好形象,往往会做出切实的让利,其优惠的可信度较高。     第四种:是基础较好房。
     旧房子许多自身的优点是吸引众多购买者的主要原因。首先,旧房子价格相对稳定,相比较同等条件的新房,买旧房的花费少。其次,旧房的地理位置一般都很优越,交通便利,生活、工作都很方便。   第五种:是急于出售房。
     这类房子并非因其自身的缺陷和问题而急于出售,只是这类房的主人都是有较急的情况而不得不尽快转让。  只要您出的价格还算合理,卖方一定会与您成交,甚至是亏本成交。   第六种:是尾房。
     这类房子一般都是顶层或底层,格局和朝向可能会稍差一些,但这对于经济实力不是很强的人来说,不妨考虑一下这样的尾房。开发商为了尽快清盘,将会打折销售,而且让利幅度较大。     第七种:是抵帐房。
     这类房子一般是开发商抵给建筑商的工程款,建筑商为了尽早变现,通常采取低于同小区的售价卖出,但一般来讲,这类房子大多是一次性付款的方式,如果您有一定的经济实力,不妨买一套这样的房子,既便宜,格局和朝向又都不错。
     以上这七种省钱方案,您在购房时不防考虑一下,这样不但可以让您购买到自己想要的房子,也可以帮您省下不少现金,这样一来您可以用省下的钱来装修您的新家。  这不是一举两得的好方法吗! 。
  

2007-03-03

    一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
   2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。  实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。
   3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。
     5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。
   7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。  退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。
   二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。
    实在不行则注明"室内情况尚不清楚", 避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明"室内情况尚不清楚",避免既成事实。
   3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。   2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼,这是决定官司成败的关键。
   3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入。 参考资料: 。

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