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买房子时应注意哪些问题和细节?

买房子时应注意哪些问题和细节?

    买房是个大事,但同时也是个很麻烦的事,多了解些知识是很必须的,先给你些知识先看着,碰到具体问题你再咨询吧 看房选房请参考: 合同签订请看: 这个问题可复杂了。
  要慎重啊! 要想把这些问题写入合同难度不小。 签约注意事项: 1、 会所同时使用。否则罚款; 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层...全部

    买房是个大事,但同时也是个很麻烦的事,多了解些知识是很必须的,先给你些知识先看着,碰到具体问题你再咨询吧 看房选房请参考: 合同签订请看: 这个问题可复杂了。
  要慎重啊! 要想把这些问题写入合同难度不小。 签约注意事项: 1、 会所同时使用。否则罚款; 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待, 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房,应当考虑到贷款不成的情况,因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。
    因此,事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除,可以省去很多麻烦,购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%),据实结算房价款; 二、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。   买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。
  产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
     15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证,土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件,持有建设工程规划许可证,施工许可证1。
  国有土地使用权证,证明开发商已合法取得该土地的使用权,并交纳了土地出让金; 2。  建设工程规划许可证,该房屋的规划已取得规划部门的许可; 3。建设用地规划许可证,允许在该土地上进行该项目的开发建设; 4。
  建设工程开工许可证,允许该项目的工程进行施工建设; 5。销售许可证,允许销售该房屋。 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本,任何修改都必须即使通知我方,我方保留权利。   17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋,并且还告诫买房人只看“五证”不够,还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1。
  建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》,经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的,通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
     2。有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家,按建设部相关规定和合同示范文本,有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性,普通买房人更难辨别。 3。按我国抵押法的相关规定,有抵押的不等于不能转让(出售),经抵押人同意,被抵押物一样可以转让(出售),在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事,没有周转资金,房子迟迟盖不起来,对买房人不同样是风险? 4。
    房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来,最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚,所有房号都包括在许可证范围之内,当时从许可证上很难看出破绽。
   5。没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本,售楼人员经常给买房人出示的都是影印件,如果房地产商在影印件上做手脚,买房人还是防不胜防。   鉴于以上分析,笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手,将风险“转嫁”给政府,和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚:“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后__天内。
  ”这样所有查证手续都由政府完成,将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记,银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。
    对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手,要求房地产商注明光照、房子间距等条件,这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定,收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等),避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
     26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有,开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 呵呵,等你买完房子你就成了专家了。
   贷款买房有很多种,有公积金贷款和商业贷款。  在贷款前,你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱,单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利,贷款的利息比商业贷款低很多。
  商业贷款一般是可以和公积金一起,做成组合贷款,如果你要贷很多款,但是你的公积金余额有不多,这时可以组合贷款。 确定自己的公积金后,就是去选房子。  确定这个房子总价多少钱,首付多少,总价减去首付就是贷款的钱。
  首付是不能贷款的,所以你手上必须要有些现金,一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ,那么你还可以再给现金,这样做的原因是减少你贷款的钱,因为贷款是要利息的,这样从总额来说,给的现金越多,贷的越少还是合算的,当然这个得由你自己的情况来决定。
     在贷款的时候,要有担保,比如你要贷10万,那么你得提供公积金5万元的担保,你可以找你所在的城市的朋友,合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外,还有存折担保和房产证担保,但这两种比较麻烦。
  存折担保,如果要贷10万,得由11万的存折,而且存折到期不能提取;房产担保,得看你所提供房产的面积有多少,太小了也不行,而且只能是本地区的。   担保是别人给你担保,自己的帐户钱是可以取出来的。
  每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。 办好了贷款,银行会给你一个账号,公积金中心会给你算每个月需要还的钱,你只需要每个月20前,将钱汇入这个账号就行了。 你也可以提前还款,但是必须得贷款满1年。
    提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。 。收起

2008-06-25 17:35:09
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