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新手买房子需要注意哪些问题?

最近准备和男朋友买婚房,可是不知道去售楼处问哪些问题?需要注意些什么?

    一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
   2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。 &n...全部

    一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
   2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。  实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。
   3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。
     5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。
  只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。  退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。
   二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。
    实在不行则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。
   3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。   2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼?这是决定官司成败的关键。
   3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入。 。收起

2012-10-17 11:47:58
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    你好! 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解...全部

    你好! 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。
  能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。   商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
   购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。
    拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。
   2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。   3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。
  此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。
    此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
   2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
     3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
     5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。
  是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。   8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。
   10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。
    规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。
     不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
   符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
     二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。
     按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款; 2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。
  买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。
  产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。   最后还要注意以下同方面: 一是开发商的五证二书,这是最重要的。
   一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。
    分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则。对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字。 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商。
   四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。  通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。
  等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。
    或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
     索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
  而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。  目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
   按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。  《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。
   签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。  您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。
  同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。 其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。
    在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。 (一)买商品房需要交的税: 1、契税,购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同),普通商品住宅减半,即1。
  5-2。5%。 2、印花税,购房总价的0。05% (二)基金: 1、房屋维修基金,购房总价的2-3%,大多数地方是2% 2、副食品价格调节基金,2元/平方米,有些地方不用 (三)规费 1、交易费 ,购房总价的0。
    5% 买卖双方各交0。25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交) 2、《房屋所有权证》工本费 , 各地不一样,但是都不超过100元 3、《土地使用权证》工本费, 各地不一样,但是都不超过100元 (四)如果按揭,还要发生以下费用 1、评估费,购房总价的0。
    2-0.5% 2、保险费 ,购房总价乘以贷款年限乘以0。1%乘以50% 3、公证费,贷款额乘以0。03% 4、抵押登记费,100元 。收起

2012-10-16 08:36:29
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2012-10-15 21:21:33
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爷爷名字的公有租赁房,去世后可以改为一同居住多年的我父亲的名字吗?大连相关条例:

公有住房的使用权不可以作为遗产继承,但你可以去房管所办理承租权更名手续。

公有住房的承租人对该房屋只享有使用权,而不具有所有权。所以在其死亡后,原有的房屋租赁关系已消灭,其继承人不能以继承的方式成为房屋租赁合同中的承租人。

但作为承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。《城市公有房屋管理规定》规定,承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。



根据以上条例的话我家的房子如果更改承租人名字是不是不需要别的亲属签字同意呢?

我家具体是这样:爷爷是国有企业,在几十年前分配的租赁房(就是单位收房子,管理是房管所)。在95年动迁的时候,搬到现有楼房,因为爷爷是96年去世的,所以当时办理的房屋租赁证,承租方名字是我爷爷的。去世后,一直没有进行更改。并且在2003年的时候,当时的租赁证到期,但是,我们小区所属的物业公司(是房管所下属企业)并没有为我们更换及改名。

在2002年由于房屋漏水问题。物业一直没有进行维修,不管不问至今,所以我家就没交房租,而物业也没有一个说法,并且也没有催缴房租。

这个房子的居住人实际上就是我和我父母一家3口,户口上以前是爷爷奶奶和我们3口人,老人去世后,就剩下我们3人。

我想咨询的是:
1--像这种情况,我可以向物业提出更改我家房子的承租人吗?

2--更改成我父亲的,而我父亲现在是老年痴呆,如果他没有行为能力,那么我可以把承租人名字直接改为我的吗?而不需要我父亲的妹妹签字同意?

3--因为,她已经把以前是我爷爷名字的另外一套公房改为我表姐购买,所以产权现在是我表姐的名字。

4--如果我要改名而她们不同意签字的话,是不是我还需要出钱从她们手中购买相应权利权(前提是这样的房子有继承承租吗?)?

承租人 名字 房屋 爷爷

什么样的房地产经纪人会坚持下来答案是:回头客多的房地产经纪人!另外就是独立经纪人,自由经纪人。我朋友在2000年取得房地产经纪人执照,那时美国的房地产非常热,很多人都考取房地产经纪人执照,那时达拉斯大约有120位中国经纪人,也有几位业界很好的,但后来房地产市场急转直下,绝大多数人都干别的去了,那几位当时业绩很好的人也不做了,留下的只有为数不多的经纪人,我分析一下,发现在市场好的时候,业绩好的是由于大量的广告造成的,而且养成了习惯,靠新客户来提高业绩,往往忽视老客户以及服务质量,当市场剧减的时候,几乎没有新客户,老客户也不满意自己的服务,当然就没有回头客,老客户也不介绍新客户,不出一年,一些业绩好经纪人就做不下去了。在西方发达国家房地产经纪人是一个相对自由,相对独立的工作者,经纪人取得个人牌照并办理相关保险之后加盟(非招聘)到经纪公司,以经纪公司的名义进行职业,并以经纪公司的名义收取佣金,然后由经纪人与经纪公司按约定分成。经纪人在实际工作中不断提高自身的工作能力及自身素质,所以在这些国家,房地产经纪人是受人尊重的职业,收入更是无比丰厚。自己是喜欢读书的人,在拿到执照之后,并没有急着做业绩而是到房地产协会的图书馆,把里面的有用的书几乎全部读了,也做了很多笔记,其中非常有价值的就是回头客的问题,这些书都是非常优秀的经纪人写的:找客户千万不要靠广告!一旦养成靠广告之后,很难继续下来,这就是我以前写过的,找来一个新客户的成本是由一个老客户带来的客户的7倍,所以,自己也一直把广告费降的最低,把老客户回头和老客户介绍新可户放在主要的地位。当你的客户多数是由老客户介绍来的时候,你就知道老客户是喜欢自己,满意自己的服务,也满意你帮他/她买/卖的房子了,这就是你能继续做下去的原因。如果,你从业两年了,老客户都不理你,也不再找你买/卖/出租/投资,同时也不介绍他/她的亲属/朋友/同事找你,那么你就不适合做房地产经纪人。这同饭店一样,没有回头客,饭店迟早要关门的,房地产经纪人比饭店更需要回头客。所以,一位优秀经纪人的最终目的是让客户再回来或者介绍新的客户,如果你能做的这一点,你就不用担心你做不下去了,否则,你就应该早些日子离开这个行业。

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