没有产权的临时搭盖的废旧厂房属于
补偿应该、宅基产权制度突问题 ()户宅超标占现象比较普遍土浪费严重 作种社福利农村宅基使用权取基于集体经济组织员资格取非通市场行交易所农村宅基取具偿性农民取宅基使用权本基本零激起农民尽能占宅基欲望农村宅基取监管措施并严格批少占建新房拒交闲置宅基些乡、村领导干部凭权力、关系占处宅基等等现象比较普遍加农房继承等事实行及祖宅卖等风俗习惯导致户宅超标占现象较普遍 (二)城市化进程加剧农村宅基闲置 城市化家发展程看随着城市化水平提高劳力相应农村转移非农业农民转产业工计划经济代口要素流受严格限制宅基制度安排承担着稳定农村社等基本功能随着市场经济体制逐步建立城乡户籍制度放松我城市化进程明显加快量...全部
补偿应该、宅基产权制度突问题 ()户宅超标占现象比较普遍土浪费严重 作种社福利农村宅基使用权取基于集体经济组织员资格取非通市场行交易所农村宅基取具偿性农民取宅基使用权本基本零激起农民尽能占宅基欲望农村宅基取监管措施并严格批少占建新房拒交闲置宅基些乡、村领导干部凭权力、关系占处宅基等等现象比较普遍加农房继承等事实行及祖宅卖等风俗习惯导致户宅超标占现象较普遍 (二)城市化进程加剧农村宅基闲置 城市化家发展程看随着城市化水平提高劳力相应农村转移非农业农民转产业工计划经济代口要素流受严格限制宅基制度安排承担着稳定农村社等基本功能随着市场经济体制逐步建立城乡户籍制度放松我城市化进程明显加快量农民涌城市据统计19802007由职业转换、身份转换代际转换原约4亿农民转移城市城市居民其相部农民城市已稳定工作收入已融城市节奏其农村宅基仍闲置农村口减少使农村建设用需求减少相部宅基闲置城市化加快城市建设用需求必增加显现行宅基资源并未统筹城乡背景合理配置 (三)城乡结合部宅基隐性流转与私交易量存 我现行律及相关政策并禁止农房交易限制宅基使用权市场交易我实行房体立例农房交易事实受限制经济发达区特别城乡结合部带农房买卖、租、抵押十跃笔者前面实证调研体现宅基使用权变相流转由于种流转并受现行律认能采取私交易式疑增加交易本交易风险近几各院审理宅基纠纷案件明显增影响社稳定谐 (四)宅基保障功能弱化资本功能益凸显 新立初我逐步实施高度集计划经济强调优先发展工业家通直接获取除农民基本存消费外全部农业剩余保证城市工业发展同实行城乡治户籍制度限制农民离土限制农民进城要达目家必须农民组织起限制农民自由流所谓组织起农村实行单位制度单位民公社单位必须保证其员享基本存条件保证其员居住权农村偿配宅基单位其员种福利宅基制度设计定位于保障功能随着市场经济建立城乡统筹背景要求城乡各种要素能够自由流农民宅基仅限于居住要求通买卖、租、抵押等式实现利益化诉求宅基资本功能益凸显 (五)宅基拆迁补偿缺乏相应规定补偿偏低 城市房屋拆迁针城市规划区内土房屋农村房屋拆迁称征拆迁其针主要集体所土拆迁前需要依办理集体土征收手续集体土变更土即宅基房屋应先征、拆迁按照现行律农村集体公共目收农民宅基并给予合适补偿该合适补偿标准却并未明确界定由给农村宅基补偿带随意性拆迁房屋按照《土管理》规定附着物给予补偿与临近土房屋补偿标准相比明显偏低城市房屋拆迁程主要适用《城市房屋拆迁管理条例》规定补偿依据般根据城市房屋所区位、用途建筑面积予确定补偿数额较合理农村房屋拆迁适用《土管理》该规定较笼统没完善律规农村房屋拆迁补偿进行规制显利于保护农民利益实践农民补偿数额非低 二、宅基产权制度改革实践 ()宅基实行偿使用导市场机制 直我农村农民基于集体经济组织员身份户单位偿取块宅基保障农民居者其屋认农民基本福利保障宅基偿取制度实践已现诸弊端由于宅基取需要付任何代价自农民珍惜避免现宅基浪费现象同总比少刺激农民占宅基冲户宅现象较普遍提高宅基使用效率些积极探索宅基偿使用制度1985始山东省进行农村宅基偿使用试点并取显著效节约耕减少宅基纠纷增加农村集体经济组织财产 1990务院批转家土管理局关于加强农村宅基管理工作请示通知提进行农村宅基偿使用试点确定宅基偿使用收费标准规定用标准内既要体现偿原则要照顾群众经济承受能力少用少交费用交费；超标准用应规定较高收费标准；级差收益较高段收费标准要适提高宅基使用费要本着取于民收费适度；用于村使用原则实行村、乡管、银行立户制度专款专用主要用于村内基础设施公益事业建设挪作用同吉林省民政府办公厅转发省土局、省财政厅、省物价局《关于农村宅基实行偿使用意见报告》其规定农村居民宅基用(含乡、镇所集体土)均实行偿使用宅基使用费户单位按实际使用土面积执行定额均收少占少收超占加收原则并制定收费标准 19937月减轻农民负担办央办公厅、务院办公厅发布《关于涉及农民负担项目审核处理意见通知》取消农村宅基偿使用费、农村宅基超占费土登记费农村收取部等农村村民申请宅基使用权需要交纳费用需交纳相应工本费即2009土资源部台《关于促进农业稳定发展农民持续增收推城乡统筹发展若干意见》要求各严格宅基管理、依保障宅基用益物权基础积极探索集体经济组织内建立宅基偿使用制度提高宅基利用率 由于宅基导市场机制实行偿使用宅基流转提供丝契机应看即便城市职工社保障相较完善前提仍存通取划拨土建房情形职工仅需付相较低价格取房改房农村各种社保障比较欠缺情形宅基实行偿使用异加重农民负担农民居住保障变更加困难于宅基初取仍应限定身份取象集体经济组织员同宅基初取仍应坚持偿制度户宅及超标占用宅基于标准宅基应实行偿使用 (二)宅基换房引导农民集居住 何谓宅基换房并严格律定义全各操作实践看概采取两种式运行种土利用总体规划范围内节约集约用散自村落撤并引导村民集居住村民原先散宅基置换重新集体所土另辟新址建房；另种政府主导农民自愿其宅基按照规定置换标准换取城镇内套住宅迁入城镇居住 1。
海模式 促进郊区村民向城镇集合理利用土鼓励进镇村民宅基让给农村集体经济组织2003海市政府颁布《关于鼓励本市村民宅基让给农村集体经济组织实施细则(试行)》其规定村民宅基让给农村集体经济组织指郊区村民按照自愿原则依取宅基让给村集体经济组织或者村民委员再申请宅基行实质种宅基置换申请让宅基主体包括依享宅基使用权村民村民住房所权目前海试点镇所进行宅基置换都村建设式进行即由政府组织宅基置换工作村单位确定置换象根据村民置换意愿结合土利用总体规划集体经济组织所土集划块进行集居住 2。
嘉兴模式 宅基承包、搬迁与土流转依、自愿基础宅基置换城镇房产、土承包经营权置换社保障浙江省嘉兴市创造两两换试点模式采取农村村民宅基使用权土承包经营权流转式宅基置换城镇房产用土承包经营权置换社保障两者用捆绑起流转何流转完全尊重村民意愿村民既单独流转宅基保承包单独流转承包保留宅基村民置换宅基房撤除原宅基通复垦耕该模式让农民产资料变价资产实现民、民享既集约利用土保障农民合权益；既增加农民财产性收入解决农民社保障问题；既现农村土制度进行改革创新破解我城乡二元割立难题做益尝试 3。
津模式 改善农民居住条件集约化土各都推进城镇建设引导农民向城镇集城镇建设需要量资金依靠政府财力、农民自身积累显难办津通宅基换房式让土流起实现资源资本化村民自愿其宅基按照规定置换标准换取城镇内套住宅迁入城镇居住原村庄建设用进行复耕节约土整合再通招标、拍卖、挂牌等式售用土收益弥补城镇建设资金缺口新城镇除村民住宅区外规划块商务区或经济功能区用未部土让收入平衡城镇建设资金增加业岗位原宅基统组织复耕实现耕占补平衡节约土让收益面用弥补城镇建设资金缺口外另面用于农民社保障农民纳入社保障体系内真让农民保障宅基换房耕并没减少原农民土承包关系没改变农民仍继续事农业产或土承包经营权流转 4。
都模式 改善农民居住条件2004都市城区实施新居工程新居工程城市化进程按照统筹城乡经济社发展推进城乡体化战略部署实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变重要环节本轮规划城市建设用区新居工程采取土整理、宅基置换办使用集体土实行农民集居住农民原住宅应实施拆除拆除面附着物参照都市政府78号令关规定进行补偿其住宅居住用房按均35平米建筑面积进行补偿集安置今征再安置住房农民进入新居工程区原农房拆除其腾宅基总量扣除农民新居建设用余额部符合土利用总体规划城市规划前提用作农业用或非农产业建设用新居工程房屋产权实行统管理论其土性质集体均由市房管部门受理产权登记土未征用房屋其房屋所权批注明确土性质集体能市交易 5。
宅基换房、集居住意义 (1)村民原房屋价值幅度体现村民财产性收益增加原套旧房即换取套宽敞明亮新房农民财产性收入增加前宅基房市交易价值能体现村民财产性收入受损通宅基换房取土商品房即市流通自由买卖相比前宅基房村民财产性收益必增加 (2)利于打破城乡二元结构推城乡体化进程通宅基换房村民集居住村民仍享土承包经营权农民仍继续事农业产或土承包经营权流转除稳定流转收益外自谋职业增加收入村民土全部征用城镇居民享受社保障待遇村民与市民差异逐渐淡化农村户口城镇户口划逐步取消 (3)盘土资源解决农村业通宅基置换式原零星宅基通整理复垦耕耕并未减少同腾宅基集体建设用性质进入流转实现土资源资本化腾宅基作新增建设用转用于商品房发或发展工业、旅游业及第三产业等农民业机增加且土让收益补贴农村保障性支另外农民集居住能够定程度缓解我随着口断增带土压力 (4)改善村民居住环境提高质量集居住区般都参照城市居住区实施物业管理农民居住环境改善集居住区基本配套设施、教育、医疗等条件幅改善村民质量改善 6。
宅基换房、集居住问题 (1)宅基置换农民集居住否充尊重农民意愿值深思毕竟该政策政府主导实施宅基置换虽总体村民利排除村民愿意置换愿意集居住现象种情形应尊重村民意愿能强迫农民范 (2)宅基置换程农民利益何保障村民原房屋差异较理位置各相同村民宅基价值认知并清楚宅基换房程村民始终处于弱势位村民合理补偿何实现呢?必要建立科宅基及其房屋价格评估体系让村民清楚宅基及其房屋价值几何村民进行宅基置换谈判底线同要提高村民组织化程度单村民谈村民应组联盟或集体经济组织名义谈政府面应给予扶持 (3)宅基置换原宅基虽复垦耕耕数量并未减少复垦质量定符合标准复垦耕质量能降复垦程必须加强指导复垦耕加强查验保证耕质量 (4)农民集居住习惯、本等问题相继现集居住打破往别门独院式原村庄内部与间伦理秩序集居住重新塑造同集居住打破原习惯水、电、气、物业服务费等本增加集居住区能离承包更远村民交通等本相应增加耕做变尽便同村民原些家庭产业经营集居住变能些农民家庭收入降 (5)集居住区房屋安置给特定农民禁止事变相房产发各实际运行程集居住修建房屋除安置农民外往往剩余些建设单位即其外卖获取利润 (6)宅基置换、集居住种式并适合全推广主要适用于经济较发达城乡结合部或产业支撑村落 (三)农房(宅基)抵押解决农民融资难问题 我《物权》禁止宅基土使用权抵押并没禁止宅基房屋设定抵押且我现行律允许农村房屋定范围内转让概禁止农村房屋设定抵押必引起立冲突 土房屋农民主要物质资源目前承包经营权自愿偿原则进行流转宅基流转仍受律限制作农民物质资源房产直排斥房产市场外能市流转前农村金融市场发展明显滞农民贷款难已争事实何风险控前提扩农村担保物范围解决前农村资金匮乏手段现行关于宅基禁止抵押规定严重制约农村金融市场发展毕竟农民拥财产并金融机构要控制自风险农民用自房屋抵押担保错选择抵押并终导致所权转移我讲信用度信知其讲意思数农民通农房抵押取贷款积极投入产创造更财富约清银行贷款排除部农民能期款金融机构形坏账事实些金融机构愿农村提供金融服务理由我应站统筹城乡何支持农村发展高度审视问题毕竟农业民经济基础没农村经济发展整经济社协调发展金融机构应担起应社责任另外些贷款能确实收形坏帐金融机构种损失种社财富损失整农村通贷款创造社财富远远于坏帐造社财富损失整农村经济发展更利客观讲农民理性自农房用于抵押贷款比较谨慎定考虑自款能力同金融部门其自身防范措施符合条件房屋发放贷款 台盟央调研组曾算笔账：重庆例2007重庆市总计农村房屋约8。
9亿平米按每平米300元计算农村房产价值达 2670亿元30%抵押贷款比重计算能筹集超800亿元贷款农村显易见处：首先能促进农村产拉农村消费；其利于推进新农村或新型社区建设；利于引导农村耕向规模经营集 安徽省宣城市1997始试点农村房屋产权登记制度改革农村房屋产权明晰农民自农房向银行担保贷款农民融资能力提高同金融部门积极展抵押贷款业务2003552007共办理农房抵押贷款7700起抵押贷款额5亿元20066月份宣城市房管局农民房屋抵押贷款用途结构进行析其种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占10%、茶林特产占 10%、农产品加工业占20%、农产品购销占 20%、运输业占5%、服务业占4%其工业及服务业占6%房屋抵押贷款融资支持批特色产业、特色市场兴起促进农业发展农民增收贷款几乎全部用于经济发展没笔流向消费或其用途 早2001湖州即台《湖州市区农村农民房屋抵押登记办》根据办该市农民具合产权房屋(连同占范围内土)作抵押向农村信用社或展农村信贷业务商业银行申请贷款按办规定湖州市农民高申请房屋(连同土)评估价 70%贷款 2009莱芜市台《集体土房屋抵押贷款管理办(试行)》200910月1起依取权属证书集体土企业厂房、农村宅基房农村集居住区房屋农村临街商住房抵押贷款 20085。
12震加快灾农村住房重建切实推进农村房屋流转搞农村房屋抵押登记工作都市房产管理局发《关于展灾农村自建房抵押登记工作指导意见》(房发[2008]141号)规定拟建房屋申请抵押权预告登记、建房屋申请建工程抵押权登记、已建房屋申请抵押权登记三种类型提交要件申请书、身份证明、抵押合同、借款合同、集体建设用使用权证、乡村建设规划许证等该文件发金融借款支持力度加强灾重建步伐明显加快推农村房屋抵押登记工作进步深入都市民政府办公厅转发《市政府金融办等部门关于都市农村产权抵押融资总体案及相关管理办通知》(办发[2009]59号)其规定抵押办理农村房屋抵押应同具备条件：合取《集体土使用证》(使用权类型集体建设用使用权)《房屋所权证》且征本集体经济组织同意；二承诺设定抵押房屋依偿债适居住场所；同规定抵押办理土性质宅基使用权农村房屋抵押应该房屋所占用范围内宅基使用权变更集体建设用使用权向集体土所权申请办理集体建设用使用权让承诺今再申请宅基并土资源管理部门办理集体建设用使用权登记手续办理集体建设用使用权让土价款由农村集体经济组织按照集体建设用使用权基准价定比例合理确定借款偿贷款抵押权与抵押协商抵押房屋拍卖或变卖所价款受偿由农村房屋所集体经济组织或者由农村产权抵押融资基金收购协商抵押事根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向民院提起诉讼处置抵押农村房屋本集体经济组织及其员同等条件优先购买权 目前情况看部农村房屋抵押贷款都由农村信用社参与由于项贷款具金额、本高、利润低、风险特点许银行及股份制银行仍未介入项工作同农村房屋抵押担保式相于其信用担保式显手续较费用较高农民信用社都情愿现象农村村民实现抵押权卖房屋确实能导致家归该农户原住房屋享优先承租权借解决前担保已经现农村房抵押现矛盾同避免短期内造农民保障现问题避免影响社安定 推进农村房屋抵押同政府应加快建立农村公共住房保障制度保障农民房屋抵押居住问题同允许城市廉租房农民放廉租住房作社保障体系重要部广义讲政府单位向城镇低收家庭提供低租金住房推进城乡体化进程租赁象资格适放宽些允许城市廉租房农民放特别些自房屋抵押房农民 应看农民确存贷款难问题味宅基做文章值深思际经验表明土抵押利于改善农民获信贷并农村金融市场发展决定素些允许农民土抵押贷款家农民面临信贷约束严峻解决农民贷款难问题应完善农村金融体系、创新农村金融产品及服务式做文章 (四)宅基联建房屋引入社资金进行灾重建 5。
12震由于房屋毁损严重灾区农民没稳定产条件尽快完农房修建恢复灾民产都市台《关于促进房产业恢复发展扶持居民安居置业意见》《都市关于坚持统筹城乡发展加快灾农村住房重建意见》文件鼓励社力量参与灾农房联建即由受灾村民提供自宅基同资联合完农房修建政府按照投资者农户建设约定割办理土使用证、房产证保证双权益种式其具体操作程序农民本户宅基使用证向所农村集体经济组织提联合建房申请经集体经济组织同意其合取宅基扣除自住用剩余集体建设用交由农村集体经济组织进行流转；农户与联建建房选址经质灾害危险性评估合格按规划许及规划用条件流转合同实施联合建设；待联合建房竣工验收合格农户联建共同向市(县)土资源局提土登记申请市 (县)土资源局农户原宅基使用证进行变更农产仍颁发宅基使用证土用途住宅；联建颁发集体建设用使用证土用途非住宅土使用限参照建设用让限确定资联建般城事实已经变相突破宅基使用权能本集体经济组织内部流转规定联建取房屋所权其转让应再受限制 都市台述联建政策社资本量涌乡村20099月笔者都江堰市观镇茶坪村实调研发现风景宜山村兴土木各种漂亮别墅倚山建已完全看朴实乡村风貌城市居民通联建政策事实实惠城市居民虽修建两套房屋拥其套房屋合所权两套房屋修建完毕仅花费建筑材料、工等面本土取基本没本土本恰恰房屋价格构农民修建完毕联建房事实农民没自住交由某公司统经营接待各种观光旅游农民转受聘该公司服务同邑等灾区种联建政策已些发商利用变相事房产发由于诸弊端联建政策已于2009底截止。
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