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土地或在建工程抵押与预售房

开发商以土地或在建工程进行了抵押办理开发贷款,而与此同时又对购房者进行了预售,那么银行在土地或在建工程上的抵押权是否可以对抗购房人的购房行为而在发生纠纷时优先受偿。??

全部回答

2008-12-11

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    您好,关于您的问题,答复如下,以供参考: 1。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
       二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 2。
  由此可见,建设工程承包方优先受偿优于抵押权和其他债权,当然这其中包括您所说银行的抵押权,而承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,由此可以得出结论,消费者的权利优于银行的抵押权。

2008-12-15

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    我认为根据《物权法》第182条规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。(这种情况就是常说的“房随地走,地随房走”。
  ) 抵押人未依照前款规定一并抵押的财产视为一并抵押。 此种抵押以登记为生效要件,有效的抵押登记是对抗其他在后发生权利的。   针对购房者的权利实现要分作两种情形进行考虑: 1。
  开发商此时与购房者签订合同而【未告知】抵押事实,那么可以根据商品房买卖合同纠纷的司法解释第9条处理:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(此类情况也不对抗在先的抵押权) 2。
    若购房者【已知】抵押事实而购买的,其绝对不可以对抗在先的抵押登记的。 。

2008-12-10

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    《担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
  ” “开发商以土地或在建工程进行了抵押办理开发贷款,而与此同时又对购房者进行了预售”的实质是转移抵押财产,是违法行为。     由于该行因违法无效的,即:就银行与开发商之间来说,银行的优先受偿权依然是依法存在的。
   但是,如果购房人属于对该抵押不知情的善意第三人,并且该房产已经以办理房产证的法律方式实际转移到了购房人的名下,银行只能以开发商合同违约为由向开发商索赔,而不能向已经合法取得该房产权的购房人主张“优先”。
  

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