成都市购买二手房能不能按揭贷款问题补充
购买二手房 按揭贷款怎样办
10月15日,读者辜先生打进本报热线说,他大学毕业后在成都工作了几年时间,想购买一套二手房来居住,但不知有关二手房按揭贷款怎样办理。
带着读者的问题,记者通过对成都几家商业银行采访后获悉,目前银行方面都没有直接办理这种零散业务,而是采取与一些具有相关资质资格的房屋中介公司签订协议,由房屋中介公司代办手续。
据工商银行四川省分行营业部住房信贷部有关人士介绍,银行方面选择这种委托由房屋中介公司代理贷款方式的主要原因在于银行方为了规避风险。目前,工商银行四川省分行营业部住房信贷部就已经与成都市的金丰易居、万源置业、富房置换等十多家房屋中介公司签定了委托代理...全部
购买二手房 按揭贷款怎样办
10月15日,读者辜先生打进本报热线说,他大学毕业后在成都工作了几年时间,想购买一套二手房来居住,但不知有关二手房按揭贷款怎样办理。
带着读者的问题,记者通过对成都几家商业银行采访后获悉,目前银行方面都没有直接办理这种零散业务,而是采取与一些具有相关资质资格的房屋中介公司签订协议,由房屋中介公司代办手续。
据工商银行四川省分行营业部住房信贷部有关人士介绍,银行方面选择这种委托由房屋中介公司代理贷款方式的主要原因在于银行方为了规避风险。目前,工商银行四川省分行营业部住房信贷部就已经与成都市的金丰易居、万源置业、富房置换等十多家房屋中介公司签定了委托代理二手房贷款业务合同,从执行的情况看,该项业务的成效并不理想,今年前8个月仅贷出去了2700多万元。
这位负责人说,房屋中介公司在代办贷款手续时,不光为买卖双方提供购销信息,还承担相应的借款担保责任,以及交易过户等服务,因此选择房屋中介公司购房办理按揭不失为明智之举。当然,在选择中介公司时不妨多看几家。
摘要：本文通过对二手房按揭贷款风险种类和风险原因的深刻分析，结合本地区二手房按揭市场的具体情况，提出了对风险识别和评估的技术手段，并在金融机构、房地产经纪评估机构及政府相关部门的配合下针对性地就如何有效地规避各类风险进行了一些深入的探讨，以试图抛砖引玉，为目前各地逐渐发展的二手房按揭贷款业务提供一些识别、评估和防范风险的具体措施与做法。
二手房按揭贷款风险的识别、评估与规避
关键词：二手房 按揭贷款 风险识别 风险评估 风险规避
一、二手房按揭贷款风险状况
随着西部大开发进程的深入实施，作为西部特大型城市的成都，其城市建设和经济发展出现了良好的态势。
由于市区交通的建设、水环境整治，城市规划的调整，使市区800多条街道成为拆迁对象，这无疑为成都市房地产发展提供了一个良好的机遇。旺盛的对住宅的购买欲望和住房拆迁以货币安置为主的政策实施使得房地产市场需求日益旺盛，二手房价格开始上扬，在购买二手房的人群中，70%以上的购买者选择了二手房按揭贷款方式，从成都市几家大型房屋置换公司（如金丰易居、富房置换、顺驰、万源置业等）得到的信息表明，二手房购买人群选择按揭的方式的原因基本有三类：一是因本身经济拮据，只能选择按揭贷款；二是某些购房者在目前银行贷款利率为历年最低点的情况下不愿意一次性支付，而选择按揭方式，其目的是使自有资金的使用发挥最大化；三是二手房的投资者不愿意在二手房上投入大量的资金，采取的方式为“以租养房”——将住房出租后的租金供按揭款。
以上三种客户，构成了二手房按揭贷款的主要人群。
成都市房地产业的发展，在经历了1992年的宏观调控，1998年的银根紧缩后，已进入了较为理性良性的发展轨道。对于一个发展成型的现代都市而言，房地产市场交易的主要对象，会逐步从新商品房交易为主过渡到以二手房交易为主的格局中来。
在2001年以前，成都市的房地产交易以新建商品房为主，二手房交易因房改房上市政策、集资建房上市政策、私房上市政策的诸多制约因素，其交易量极小，市场交易不活跃。新建商品房交易量与二手房交易量之比为9∶1；国内较为发达的特大型城市上海，作为中国改革开放的龙头，经过二十多年的发展，其城市建设规模和房地产业发展已进入稳定发展时期。
楼市也步入二手房与新建商品房平分秋色的格局。2001年上海二手房交易量已达1300万平方米，交易套数超过15万套，新建商品房交易量与二手房交易量之比接近1∶1。
成都市二手房交易量从2002年初开始有明显的增势，交易量大幅增加，二手房成交量的增长说明购房者的消费理念趋于成熟，已形成了梯级消费的理性模式。
据有关资料统计，2003年成都市市区共实现二手房交易面积244。62万平方米，实现交易总金额21。88亿元。其中个人购买占总成交量的94。3%，全年二手房与商品房交易量之比为1∶3。
从以上比例可以看出，成都市二手房成交量日渐放大，银行等金融机构已日益意识到个人住房按揭贷款业务因违约率较低，属于银行的优质资产，均在着力发展个人住房按揭贷款业务。
目前，除建行以外，招行、交行、工行、农行、商业银行、中行都建立个人住房贷款业务，正在密切与市多家房屋置换公司进行接触，建立稳定长期的合作关系。在各银行的二手房贷款业务中，虽然违约率较低，但是，随着业务量的放大，对按揭贷款住房的审核条件放宽及客户面的放大，也相应形成了一些坏账和呆账。
贷款客户违约的情况亦时有发生。说明二手房按揭贷款的风险也正在出现。
关于风险有很多种释义，但实际上所谓的风险是指一种不确定性，是指损失的可能性。就房地产贷款的风险来看，与新建商品房按揭贷款比较，二手房不存在因开发商主体资金原因、房屋质量原因，或期房按揭不能按期交付而形成的贷款风险（如成都市诸多烂尾楼：江波华城、上河城、海外交流中心等项目），但是，二手房因为其建成时间与销售时间存在不一致性，二手房价格受短期内供需不平衡的影响较大，住宅功能折旧，经济折旧的判断专业性要求较高；二手房贷款中对产权及他项权利的识别较复杂，中介机构介入二手房交易及贷款评估环节等因素，就形成了二手房按揭贷款中特有的风险。
二、二手房按揭贷款风险识别与评估
在长期从事二手房价格评估和为金融机构提供二手房咨询意见的工作中，我们认为二手房按揭贷款中主要存在以下几种风险：
（一）贷款主体风险（借款人风险） 在二手房按揭贷款实务中，贷款人以所购二手房为抵押，向银行贷款用于住房消费，如果不按期还贷，就形成了贷款风险。
其风险产生的原因包括主要原因和客观原因。主要原因是指贷款人假借按揭贷款之名，恶意诈骗、假借款甚至伪造身份证明和收入证明搞假按揭，客观原因是指借款人因失业伤残死亡，家庭变故或工作变动等导致不能按期还贷。
根据成都市二手房消费状况来看，60%以上的二手房购买者系外地到蓉者和近年来市政建设的拆迁安置户。这两类人群中，前者因人员流动性较大，收入不稳定，或者对贷款后收入与还贷比例安排不当等因素造成还贷违约。
后者则因初期政府货币化拆迁补偿，用于首付房款后再投入一定资金装修，但因拆迁后其谋生环境发生变化，造成收入不稳定或者丧失了基本收入而导致还款违约。另外一些二手房客户是指投资二手房期望以租养房的投资者。
事前未预计到因首付成数降低，按揭年限增加，按揭贷款利率下调而客观形成购房门槛降低使得很多租房者进入按揭购房群体的状况造成租金大幅度降低，最终形成租金不能供月供，投资者的资金计划安排被打乱，以至不能履行按期还贷造成的风险。
尤其购买多套二手房或小户型住房的投资客户，极易遭受此种多米诺骨牌式的投资风险，最终形成二手房贷款风险，某银行个人贷款中心提供的相关数据也在客观上支持了以上几种贷款主体风险的形成原因的分析。
（二）政策风险
1、利率风险：目前的贷款利率为历史最低，从宏观经济发展运行来看，利率继续下调的可能性较小，反而利率上调的可能性较大。
银行一般抵押贷款借款合同约定按新利率执行，一旦发生贷款利率上调的情形，势必会大大增加贷款人的还贷压力，打乱其既有资金安排而不能如期还款，形成贷款风险。
2、税收风险：国家税务总局和建设部等就开征物业税事项，估计已提到一定的议事日程上来，虽然在征税对象、税率和税基等方面正在进行探讨，但是物业税的开征应该说只是时间问题。
物业税征收可能是土地出让金的逐年回收，房价会较大幅度地下调。但造成的后果一定是养房成本剧增。贷款人除月供款以外，还需承担每月高昂的物业税。势必造成还款障碍而导致贷款风险的发生。
（三）经济风险
二手房按揭贷款的经济风险主要是市场需求，市场竞争环境、社会经济发展等因素相互作用而产生的价格风险和房屋折旧风险。
1、价格风险：从成都市近三年的二手房价格变化趋势来看，二手房价格以每年近20%的上涨幅度一路飚升。特别是2003年的后三个季度，随着成都市拆迁力度加大，短期内需求急剧上升，而供给弹性极小的二手房市场机制无法进行自我协调。
使得二手房价格上扬幅度达到25%以上。其价格直逼同区位内的商品房价格。如西门二环以外的黄忠小区、战旗小区，其价格从2000年的1400～1500元/平方米一路攀升到目前的2200～2300元/平方米。
东门二环以外的东光小区，其价格从2000年的1300～1400元每平方米一路上涨到目前成交价达1900～2100元/平方米，其上涨幅度是十分惊人的。而目前因水环境整治、中小街道改造、拆迁力度的加大，市区内二手房价格呈现继续上扬的态势。
如此大的涨幅中必然隐藏着泡沫，而且价格的快速上升吸引了大批职业炒家进入二手房市场，一旦这股泡沫需求因拆迁大体完成而回落，楼市价格必然下挫，二手房贷款会面临极大的价格风险。
2、房屋折旧风险：从对房屋进行价格评估的技术路线来看，对二手房的折旧主要包括物理性折旧、功能性折旧和经济性折旧三类。
其中物理性折旧可以从房屋的建设期和使用年限进行识别。许多银行规定1985年以前建设的住宅不提供按揭贷款，这其实也不失为回避风险的一种方式。
功能性折旧指住宅在使用功能上不能适应人们对住宅的需求而形成的折旧，装修折旧风险：隐蔽工程，如：排水管老化——漏堵——整改费用；电线老化（5～10年）——火灾隐患——房屋失火。
如过去“三小一大”房型（厅小、厨房小，卫生间小、卧室大）已被现今人们追求的“三大一小一多”房型（厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、储藏空间多）所取代，提供给功能落后的二手房按揭贷款，一旦发生违约，银行将其变现时会面临极大的价值减损和变现周期长，选择买者面小的风险。
而功能性折旧的识别专业性要求较高，评估时不易量化。
经济性折旧是指住宅周边环境的恶化而造成房屋价值的减损情况。去年以来成都市进入了城市交通建设的一轮新热潮。各主要交通要道纷纷修建立交桥，下穿式隧道和高架道路。
而车价的下降又使得成都成为“全国私车第二城”。交通堵塞，城市噪音和废气排放等城市病困扰着成都这座最适合居住的城市。许多临路的住宅面临着经济折旧的风险。如国嘉华庭、南桥花园等，其二手房的价格不升反降，与其他二手房成交价上扬形成了鲜明的对比。
而经济折旧更不易在评估和贷款审查中被量化，较易形成贷款风险。
（四）房地产中介风险 房地产中介包括房地产咨询、评估和经纪，是近年来新兴的中介服务业。它以其专业性、技术性和咨询性为房地产业发展起到了积极的推动作用。
在二手房按揭贷款办理中，其房源情况、客户状况、法规咨询、价格评估、权证办理、抵押登记等环节都需要评估师，经纪人等进行大量的配合。一旦中介环节出现问题，最终的风险会转降到抵押权人——银行身上。因此，房地产评估经纪和担保质量决定了二手房按揭贷款的风险大小。
从目前银行办理二手房按揭贷款的情况来看，其流程为：银行与经纪公司签订协议，经纪公司沟通买卖双方签订购房合同并收取中介费。需要按揭贷款的买方提供资料给银行，经纪公司通知评估公司对房屋进行预评估并出具价值意见书。
银行初审通过后进行交易过户，过户后评估公司出具评估报告，办理抵押登记，银行取得他项权利证后发放贷款，由买受人在一定期限内逐月还款。
从以上流程可看出，房地产经纪和房地产价格评估在二手房贷款中起着重要的作用。
它将银行识别和评估二手房按揭贷款风险的职能专业化和分工化了。操作得当时，它可以大幅度减少贷款风险，操作失误时，它会增加贷款风险。
1、房地产经纪风险：
据不完全统计，成都市各房地产经纪机构已达近千家，经纪机构增长速度十分迅猛。
存在从业人员良莠不齐，人员素质有待提高等问题，部分经纪人员缺乏交易、营销、产权等方面专业技能和执行水平，少数经纪人在利益驱动下，违规经纪，扰乱市场秩序。甚至卷款潜逃，一房多卖的情况时有发生，极大地加大了按揭贷款的风险。
按揭贷款是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其核心是银行通过房屋抵押给贷款人提供贷款，一旦发生违约，抵押权人可将抵押房屋变现以清偿贷款余额。经纪机构对银行负有保证责任，承担二手房交易真实性，交易资料合法与真实性，抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。
因二手房的特殊性，交易双方资料比新建商品房交易复杂得多，产权人的合法权证往往不是双证具备。其中，省市房改房和政策性住房上市条件不一致，对借款人的权证审查取证困难，交易信息不对称，一旦经纪机构提供不实凭证，当客户违约时，贷款风险极大，且诉讼时将对抵押权人十分不利。
2、房地产价格评估风险：
房地产价格评估应遵从“公开、公正、公平”的原则，独立客观公正是评估人员的执业道德。
目前成都市各级房地产价格评估机构已达80多家，都已完成了脱钩改制，全面走向了市场化运作。
在激烈的市场竞争中，恶性价格竞争高回扣虚假评估、低收费低评估质量问题较为突出，甚至个别评估人员与经纪机构串通抬高评估价格，以迎合客户贷款需要的不良行为时有发生，极大地损害了当事人的经济利益，同时也增大了二手房按揭贷款的风险。
二手房价格评估是一项技术性、科学性和市场经验要求极高的专业性工作，针对目前二手房房价增幅较大的状况，评估机构和从业人员更应从市场出发，加大评估科学管理，约束评估人员的行为，真正进行客观公正的评估作业，在赢得市场回报的同时，协助银行规避贷款风险。
（五） 银行主体风险 对贷款人情况审查不仔细，不严格，对贷款人身份调查不准确，收入证明来源真实性未作彻底了解，对交易权证审查不严格，以及客户经理对市场价格不熟悉，缺乏与抵押登记部门、房管、土地部门的必要沟通和联系，抵押登记执行不落实，档案管理和客户管理不善造成贷款风险发生。
综合以上各点，我们从二手房按揭贷款的贷款主体、政策风险、税收风险、房屋折扣风险、经纪评估机构等方面对二手房按揭贷款风险产生的原因进行了相关的识别与评估。应该说，风险的存在与否是不以人的主观意志为转移的，在面对商业银行的贷款中的各项风险时，遵从“安全性、流动性、盈利性”的原则，如何变被动为主动，变不利为有利，或将可能发生的损失控制在自身承受能力以内，是风险管理人员必须思考的一个重要问题。
一般说，风险管理的策略有四点：避免风险即将可能发生的风险尽量事前进行识别与规避；固定风险即将近期预计的风险采取各种措施予以固定；转移风险即将所承受的风险转嫁出去以减少自身所承受的风险；分散风险以降低总体的风险水平，同时又确保较好的资产回报，从而实现风险的防范。
针对二手房按揭贷款可能发生的风险，我们可采取一些手段来规避相关风险。
三 、二手房按揭贷款风险规避措施
（一）提高银行经办业务人员的素质，增强识别评估风险的能力。
前面提到面临的借款人违约风险，市场风险，政策风险等，结合纷繁复杂的二手房按揭贷款情况，借款人背景多样，二手房取证困难，实体状况复杂。
银行业务人员应积极提高自身素质，加强对房地产市场情况的调研与分析，严格按照贷款操作流程进行操作。对恶意骗贷者和有欺诈行为的中介机构予以识别和抵制，具体措施可采用以下几种作法。
1、加强对银行业务人员的房地产专业培训，定期对市场价格变化情况进行调研与分析，收集政府公布的房地产交易价格信息，收集中介机构经营资源资料，对经纪、评估机构进行分类评级与打分，选择资质等级高、社会信誉好的机构进行合作，并可请行业专家对业务人员进行专业培训，加强业务人员的专业水平和对二手房交易价格的敏感度。
2、做好贷前调查：了解借款人贷款是用于自住或者投资，收入来源及家庭情况，职业稳定与否，借款人的年龄、身份、文化程度、三年来变化工作的次数等，还款时间，月均还款占家庭收入的比例，房屋总租与家庭年收入之比，首付成数，是否购买保证保险等情况进行深入细致的调查。
3、加强贷后管理：个人按揭贷款的特点是借期长，额度大，供款人和抵押物可能发生变化。在长期动态的管理过程中，未知因素很多，因此，除放款以前将能够预见的保障安全功能设置于前，还应加强贷后动态管理，如贷款合同，文件档案妥善保管，归档存库，资源共享并及时进行更新和完善。
（二）加强对政府宏观经济政策、房地产业政策、央行金融政策方向的研究。对房地产行业的税收政策变化进行前瞻性的预测与分析，有效地避免相关风险。
（三）规避二手房按揭贷款的中介风险。
1、加大与房管局、土地管理部门联系力度，尤其是抵押登记环节联系力度，以保证抵押的真实性与合法性。对有疑虑的房屋产权证和国土使用权证，要到相关部门调档进行核对。
2、重视对经纪机构、房地产价格评估机构、土地评估机构的长期固定合作。
房地产中介市场起步较晚，市场发育不成熟，中介经营正步入规范化运作的过程中。各经纪评估机构也在市场竞争和政府约束下不断发展和完善，但是有些具体操作环节中仍依赖于行业自律和从业人员的职业道德水平。
因此，金融机构在针对二手房按揭贷款中介机构的选择过程中，应当在资质等级、技术素质、执业业绩和职业道德等方面加强对机构的考察，选择一批水平较高的中介机构，建立长期稳定的合作关系。借助中介机构的专业技术来有效地规避二手房贷款风险。
（四）建立保险保障制度。
保险制度是为借款人债务清偿的安全性而设立的，在二手房按揭贷款中，由于不可抗拒风险的存在，应有保险公司的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且保险费所形成的保险资金数额大，来源稳定，使用周期长，不失为承担抵押贷款中的风险损失的途径。
综上所述，如果政府、银行、房地产经纪、评估机构和保险公司等能积极对二手房贷款中存在的风险进行有效地识别、评估并采取相应的手段进行规避，那么，我们有理由相信，在二手房按揭贷款的风险峰期真正到来之时，二手房交易和按揭贷款业仍然能够健康、稳定地发展，真正为人民群众提供置业安居的保障。
参考文献：
成都房地产市场报告。成都房地产信息中心主办。2004年二期
盛勇,程文编著。风险断桥。 企业管理出版社。1998年7月出版
刘洪玉主编。房地产开发经营与管理。
2001年4月出版。收起
