农村自建房屋拆迁补偿问题

    第一章 总 则 第一条 为加强征地拆迁补偿安置管理，保障经济建设顺利进行，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发〔2003〕131号）、《南京市征地拆迁补偿安置办法》（宁政发［2004］93号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本区实际，制定本办法。
     第二条 凡在本区行政区域范围内的征地拆迁补偿安置，适用本办法。 撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的，以及撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证，均适用本办法。
   国家和省确定的铁路、公路、水利工程等重大基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。   第三条 本办法所称征地拆迁补偿安置，系指国家为了公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准权限，将农民集体所有土地转为国有土地，并依法给予被征地拆迁的所有权人、使用权人及其他权利人合理补偿安置的行为。
   第四条 南京市国土资源局江宁分局负责统一管理本辖区内征地拆迁补偿安置工作。  其所属的征地拆迁事务机构具体实施征地拆迁补偿安置工作。 劳动和社会保障、建设、规划、计划、物价、财政、监察、公安、司法、民政、农村经济等部门及各镇人民政府（街道办事处），按照各自职责共同做好相关工作。
   区土地行政主管部门会同各镇人民政府（街道办事处）建立各村民小组农业人员和土地数量、耕地数量的变化台帐，做好各村民小组农业人员和土地数量、耕地数量增减的统计工作。   第五条 因建设征地拆迁的，由建设单位按规定支付土地补偿费、青苗及附着物补偿费、农业人员安置补助费、房屋拆迁补偿费等费用；征地拆迁补偿费用必须按时足额支付，不得克扣拖延；由农村集体经济组织掌握使用的征地拆迁补偿费用，应当实行财务公开，实行专款专用，不得挪作他用，并向本集体成员公布收支状况。
     第六条 区政府建立被征地农业人员基本生活保障制度，具体办法另行制定。 第二章 征地拆迁补偿管理 第七条 南京市国土资源局江宁分局应当在收到征用土地方案批准文件的10个工作日内，代表区政府在被征用土地所在地的镇（街道）、村实行公告。
     被征用土地的所有权人、使用权人及其他权利人应当在公告规定期限内，持有关证明材料到公告指定的部门或单位办理征地补偿安置登记。 被征用土地的所有权人、使用权人及其他权利人未如期办理征地补偿安置登记的，其补偿以区土地行政主管部门的调查结果为准。
     区土地行政主管部门根据征地补偿安置政策、经批准的征用土地方案、征地补偿安置登记等拟订征地补偿安置方案，并在被征用土地所在镇（街道）、村进行公告，公告期不少于7天。
   第八条 未按照征用土地方案和征地补偿安置方案进行补偿安置引发争议的，由区人民政府协调；协调不成的，由市人民政府裁决。   对补偿安置标准有争议的，由区人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。
   征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。被征地拆迁的所有权人、使用权人及其他权利人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠。 第九条 征地各项补偿安置费用应当自征地补偿安置方案公告之日起三个月内全额支付完毕。
     征地补偿安置费用没有足额到位前，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地（集体经济组织或其成员无正当理由拒绝领取相关补偿安置费用的除外）；征地补偿安置费用足额到位后，被征地农村集体经济组织及其成员不得拖延交地。
   第十条 因建设征用土地的，由区土地行政主管部门及所属的征地拆迁事务机构与建设单位签订征地补偿和拆迁事务协议。   第十一条 征地房屋拆迁实施前，拆迁人应当将征地房屋拆迁方案报南京市国土资源局江宁分局审核，经批准的必须在被拆迁房屋所在镇（街道）、村进行公告，公告期不少于7天，并按经批准的方案实施拆迁。
   第十二条 拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、产权调换、搬迁等事项签订书面协议。  协议内容应明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由区人民政府裁决。
  裁决应当自受理申请之日起的30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。 裁决作出后，拆迁人按照裁决实施拆迁，但被拆迁人仍拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院依法执行。
     第十三条 征地房屋拆迁工作人员须经业务培训，经考核合格后，由市国土资源局核发《南京市征地拆迁上岗证》，持证后方可上岗从事征地房屋拆迁工作。 第三章 土地、青苗和附着物补偿 第十四条 土地补偿费按土地补偿费综合标准计算。
     第十五条 土地补偿费按以下规定支付和使用： （一）征用村民小组土地，土地补偿费总额的70%纳入被征地农业人员基本生活保障资金；土地补偿费总额的30%支付给该村民小组，纳入公积金管理，必须用于农村集体经济组织发展生产和公益性事业，不得挪作他用。
     （二）征用镇、村集体土地，土地补偿费总额的70%纳入区政府被征地农民基本生活保障资金社会统筹帐户，用于该镇村被征地农民基本生活保障；土地补偿费总额的30%支付给镇、村集体经济组织，用于发展农村集体经济。
   第十六条 经批准占用国有农场、林场、果牧场农用地，导致原使用单位受到损失的，应按征用农民集体所有土地的标准，由建设单位支付土地、青苗和附着物补偿费、农业人员安置补助费，其人员不列入被征地农业人员基本生活保障范围。
     第十七条 青苗和附着物补偿费归青苗和附着物所有者所有。 青苗补偿费，按一季农作物的产值计算给予补偿。多年生经济林木，由建设单位给予补偿。
  树木及名贵观赏树木可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由建设单位给予补偿或作价收购。   征地公告后突击抢栽的青苗、树木，不予补偿。 第十八条 农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施等附着物，能迁移的，由建设单位付给迁移费；不能迁移的，由建设单位依据重置价结合成新给予补偿。
   需迁移坟墓的，应当予以公告。  公告费、迁移费由建设单位支付。 第十九条 经批准临时使用农民集体所有土地的，土地使用者应当根据土地权属，与农村集体经济组织签订临时使用土地合同，并按合同约定支付临时使用土地补偿费。
   临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。  临时使用土地期限届满，由临时用地的使用者负责恢复土地的原使用状况；无法恢复而造成损失的，应当承担相应的经济补偿责任；对临时使用的耕地，如使用者无法自行复垦的，可与农村集体经济组织签订委托复垦协议，并支付相关费用。
   临时使用土地期限，一般不得超过二年。   第二十条 取土及堆土用地，建设单位应当支付补偿和复垦费，并和农村集体经济组织签订协议。施工完毕后，由农村集体经济组织进行复垦。
   取土用地深度超过三米的，应办理征用手续。 因施工需要使用鱼塘部分面积的，必须对整个鱼塘支付相关补偿费用。   第四章 被征地农业人员安置补助 第二十一条 建设单位应支付被征地农业人员安置补助费，用于因建设征用土地造成的多余农业人员的安置补助。
   第二十二条 以省征地书面批复时间为基准时点，将被征地农业人员划分为下列四个年龄段： (一)第一年龄段为不满16周岁； (二）第二年龄段为女性满16周岁不满45周岁，男性满16周岁不满50周岁； (三)第三年龄段为女性满45周岁不满55周岁，男性满50周岁不满60周岁； （四）第四年龄段（养老年龄）为女性满55周岁，男性满60周岁及其以上的。
     第二十三条 被征地农业人员中二、三、四年龄段的，属于下列情况之一的，享受安置补助费及70%的土地补偿费，列入基本生活保障人员范围，并按基本生活保障有关规定缴纳费用，同时享受相应的保障待遇： （一）在被征地集体内世居或迁入本集体满十年，依法享有土地承包权并有土地承包经营权证的和承担农业义务的常住人员； （二）在被征地集体内世居，依法应当享有但因故没有获得土地承包经营权，在该集体内没有承包地和不承担农业义务的人员； （三）夫妻一方符合本条规定条件之一的，符合《婚姻法》迁入本集体从事农业生产的婚入人员； （四）因参与小城镇建设，户口虽已迁出该集体，但其在该集体内仍有承包土地，并有土地承包经营权证和承担农业义务的； （五）入学、入伍前符合本条规定条件之一的在校大中专学生和现役士兵； （六）入狱、劳教前符合本条规定条件之一的服刑、劳教在押、刑满释放人员； （七）经区以上人民政府组织实施的移民工程，户口迁入被征地村组的人员； （八）本区农业人口在本区范围内户口互迁的，在户口迁出后，该村民小组土地被征用且撤销村民小组建制，迁入地又征地撤销村民小组建制的人员。
     本条所涉及的迁入本集体的时间，从户口迁入之日起，到省征地书面批复之日止。 第二十四条 被征地农业人员的应安置补助人数（不含第一年龄段人员），以村民小组为单位，按以下公式计算： 应安置补助的总人数=该组被征用的耕地数量÷该组征地前人均耕地数量 该组征地前人均耕地数量＝该组征地前耕地面积÷该组征地前二、三、四年龄段总人数 二、三、四各年龄段应安置补助的人数=各年龄段人数占二、三、四年龄段总人数的比例×该组应安置补助的总人数 前款耕地的地类包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等五个地类，园地、牧草地、养殖水面可按实有耕地计算。
    计算公式中所涉及的征用土地面积以区土地行政主管部门测量为准；征地前耕地面积以集体土地所有证为准，如集体土地证暂未发放，以土地部门调查成果为准；所涉及的人员数量以本办法第二十三条规定的人员数量为准，不包括本办法第二十五条、二十六条所规定的人员数量；所涉及的年龄段以本办法第二十二条规定的年龄段为准。
     70%的土地补偿费按照前款计算的应安置补助的总人数平均分配。 纳入基本生活保障的被征地农业人员土地补偿费的个人分配额，人均土地超过2亩的，按2亩的标准计算；不足1亩的，由建设用地单位补足到1亩的标准。
   第二十五条 被征地的农业人员，属于下列情况之一的，不享受安置补助费及70%的土地补偿费，不列入基本生活保障人员范围，只向其发放一次性生活补助费： （一）因征地依法撤销村民小组建制的，该集体内其父或其母为本办法第二十三条规定人员的不满16周岁的未成年人； （二）户口迁入该集体到省征地书面批复之日不满十年，但其在该集体内已依法获得承包地并有土地承包经营权证的和承担农业义务的。
     第二十六条 凡属于下列情况之一的人员，不列为被征地农业人员，不发放安置补助费、生活补助费和70％的土地补偿费： （一）户口从外地迁入该集体不满十年或虽已满十年，但在该集体内没有承包地和土地承包经营权证，不承担农业义务的； （二）经有关部门批准退职、退休回乡（含给子女顶职回乡），且领取退休工资的； （三）已进入行政和事业单位工作的在编人员； （四）本办法颁布前历次征地中进行过安置和保养的人员。
     第二十七条 本区行政区划范围内户口互迁的，迁出地未撤销村民小组建制，迁入地撤销村民小组建制的，由公安部门给予办理户口迁移手续，户口迁回原籍； 第二十八条 被征地农业人员的具体名单，由村民委员会依据本办法规定的人数组织产生，并经被征地的农村集体经济组织半数以上成员讨论通过，由镇人民政府（街道办事处）审核后，报区人民政府确定。
    确定后，由村民委员会在被征地村民小组公示，公示时间为5天。 按前款规定确定被征地农业人员时，应当遵循土地承包经营者和房屋被拆迁者优先的原则；二、三、四年龄段人员的比例，应与征地前上述年龄段人员的比例相同。
   第二十九条 征地后农业人员人均实有耕地不足0。  1亩的村民小组，经法定程序批准后，撤销该村民小组建制；征地撤组后的剩余土地依法收归国有，原则上纳入土地储备，统一管理，区人民政府合理安排使用。
   第三十条 被征地农业人员的就业培训，应当纳入全区下岗和再就业人员培训体系；对被征地农业人员，包括本办法颁布前历次征地已进行过安置和保养的人员，凡符合城市低保条件的，均应当将其纳入城市低保体系。
     第五章 房屋拆迁补偿 第三十一条 建设征用土地，需拆迁房屋的，拆迁人应当按本办法规定对被拆迁人实行补偿。 临时使用土地涉及房屋拆迁的按本办法实行拆迁补偿。
   拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换、自拆自建三种。 货币补偿按区位划定补偿标准。   线状工程、点状工程等不具备货币补偿或产权调换条件的，可实行自拆自建。
   实行自拆自建的，需经过规划、国土主管部门确认。 第三十二条 持有宅基地集体土地使用证（含撤组剩余国有土地使用证）和房屋产权证（建房许可证）的，按本办法给予补偿。
     其拆迁补偿款以房屋建筑面积为测算依据。 如房屋产权证（建房许可证）与土地使用证不一致的，以房屋产权证、建房许可证、土地使用证中建筑面积最大的为依据，测量确认房屋面积，但不得超过其证建筑面积最大数。
   只有土地使用证、没有建房许可证或只有建房许可证、没有土地使用证的房屋，但其建筑面积认可每户宅基地面积最多不得超过170㎡，建筑容积率不得超过1。  25。 土地使用证和房屋产权证（建房许可证）均不具备的，视为违法建筑，不予补偿。
   征地公告后突击抢建的建（构）筑物，不予补偿。 第三十三条 住宅房屋实行货币拆迁的，其居住房屋建筑面积在240㎡以下的（含240㎡），拆迁补偿按房屋重置价、购房补偿价、区位补偿价给予补偿。
    超过240㎡部分按房屋重置价和区位补偿价给予补偿。 拆迁住宅房屋的辅助用房按房屋的重置价给予补偿。 实行货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币拆迁标准支付拆迁补偿款。
  其中直接用于经营的房屋面积部分，另按重置价增加50%给予补偿，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。   第三十四条 非住宅房屋拆迁，不实行产权调换，实行货币补偿。
  对用地与建设手续合法、具备工商营业执照的产权人，按下列规定实行货币补偿： （一） 拆迁非住宅房屋的，营业用房按区位补偿价和2倍的房屋重置价给予补偿;非营业用房按房屋重置价、区位补偿价给予补偿；辅助用房按房屋重置价给予补偿。
     营业用房以房屋产权证或土地使用证载明的营业（商业）用途为准。 （二） 拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额8%的补偿；属于非营业用房的，给予不超过5%补偿; （三） 拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，其拆迁人按照不超过货币补偿金额8%给予补偿；拆迁其它非营业房屋的设施搬迁费用，由拆迁人按照不超过货币补偿金额4%给予补偿；拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁人按照不超过货币补偿金额2%给予补偿。
     如产权人将房屋出租，拆迁人仅对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失进行补偿。 拆迁具有区域功能性的学校、医院、敬老院、按非住宅房屋拆迁补偿费标准的1。
  5倍计算，拆迁人不再承担另行复建责任。 第三十五条 住宅房屋的居住房屋实行产权调换的（同一房产有多份权属证明的，以一个土地使用证为准；没有土地使用证的，以一个房屋产权证或建房许可证为准），按下列规定办理： （一） 被拆迁人居住房屋建筑面积在240㎡以下的（含240㎡），实行等面积产权调换，产权调换房由被拆迁人按产权调换房价格购买。
    超过240㎡的部分按住宅房屋重置价和区位补偿价给予补偿，不予产权调换； （二） 产权调换房的建筑面积按大套（约120㎡）、中套（约90㎡）、小套（约60㎡）的套型由被拆迁人自行组合； （三）因套型原因，产权调换房面积与被拆迁房屋面积不一致的，由被拆迁人自行选择套型： 1、被拆迁人居住房屋建筑面积小于或等于60㎡的，可按产权调换房的建筑面积60㎡套型购买； 2、被拆迁人居住房屋建筑面积超过60㎡，小于或等于90㎡的，可按产权调换房的建筑面积90㎡套型购买； 3、被拆迁人居住房屋建筑面积超过90㎡，小于或等于120㎡的，可按产权调换房的建筑面积120㎡购买； 4、被拆迁人居住房屋建筑面积超过120㎡，小于或等于150㎡的，可按产权调换房的建筑面积150㎡购买； 5、被拆迁人居住房屋建筑面积超过150㎡，小于或等于180㎡的，可按产权调换房的建筑面积180㎡购买； 6、被拆迁人居住房屋建筑面积超过180㎡，小于或等于210㎡的，可按产权调换房的建筑面积210㎡购买； 7、被拆迁人居住房屋建筑面积超过210㎡，小于或等于240㎡的，可按产权调换房的建筑面积240㎡购买。
     （四） 产权调换房楼层的确定，采取抽签方式分配； （五） 产权调换房楼层差价由有关部门另行制定； （六） 实行产权调换的，被拆迁人的拆迁补偿款至产权调换房分配时一并结算差价，多退少补。
   第三十六条 被拆迁人属于下列情况之一的，不实行产权调换： （一） 在本区行政区划范围内，已享受过产权调换的； （二） 辅助用房； （三） 在本区行政区划范围内，被拆迁人有两处或两处以上住宅房屋的，只实行一处产权调换，其它实行货币补偿。
     第三十七条 产权调换房用地纳入经济适用住房管理体系。 第三十八条 实行自拆自建的，其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。
  建设单位在此基础上，应当增加拆迁补偿款总额的20%作为公用设施配套费，由镇人民政府（街道办事处）包干使用，专项用于公用设施配套建设。   实行自拆自建的，新宅基地使用农用地，建设单位还应当支付办理农用地转用手续等有关费用。
   持有工商营业执照的营业用房及连家店按住宅房屋自拆自建标准支付拆迁补偿款，其中直接用于经营的房屋面积部分按原房补偿款另增加50%给予补偿，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿。   自拆自建的新宅基地面积，具体控制标准为：人均耕地在1亩以下的每户不超过135㎡，人均耕地在1亩以上的每户不超过170㎡，由镇人民政府（街道办事处）统一规划、统一安排，宅基地用地手续须按规定程序报批。
   第三十九条 实行货币拆迁的，拆迁人按协议约定向被拆迁人支付拆迁补偿款； 实行货币拆迁的，被拆迁人在本区需购买房屋的，由本人携带拆迁补偿协议书、拆迁存款凭证和登记的购房合同，经区财政部门确认，其拆迁补偿款部分可免缴契税。
     实行产权调换的，等额部分免缴契税，差额部分依法征收契税。 第四十条 住宅房屋被拆迁的，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费用；被拆迁人的原房屋有装修的，拆迁人应当支付装修补偿费；被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应当给予奖励费。
     在职职工因房屋拆迁搬家，凭拆迁人出具的证明，所在单位应给予两天公假。 第六章 法律责任 第四十一条 被征地拆迁单位或有关部门谎报有关数据，在征地拆迁过程中弄虚作假、冒名顶替、冒领征地拆迁补偿费用，以及截留征地拆迁补偿费用的，由区人民政府土地行政主管部门责令改正，并依法追究主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
     第四十二条 侵占、挪用征地拆迁补偿费用的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十三条 国家工作人员在实施征地拆迁补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
   第四十四条 建设用地单位和个人擅自进行征地拆迁补偿安置的，由土地行政主管部门责令改正，对当事人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。   第四十五条 阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍土地管理人员依法执行公务的由执法机关依照国家有关法律、法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
   第七章 附 则 第四十六条 本办法涉及的土地补偿费、青苗及附着物补偿费、被征地农业人员安置补助费、生活补助费、房屋拆迁补偿价格、区位补偿价格等标准，由区物价局会同南京市国土资源局江宁分局制定公布，产权调换房价格由区物价局会同区房产局制定公布，并适时调整。
     第四十七条 本办法涉及的术语，按下列规定解释： 所有权人是指被征地拆迁的土地所有权人、房屋所有权人、青苗和附着物所有权人。 使用权人是指集体非农建设用地使用权人。
   其他权利人是指农村土地承包经营权人、土地承包经营权流转后的土地经营权人等。   拆迁人，是指区土地行政主管部门及区征地拆迁事务机构。 被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
   房屋拆迁，包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。 住宅房屋包括居住房屋及其辅助用房。 非住宅房屋包括营业用房和非营业用房及其附房、披房。   营业用房是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。
   非营业用房是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。 第四十八条 本办法实施之前，已进行的有关补偿安置事项，按以下规定处理： （一）已签订了征地补偿安置协议的，按照原协议执行； （二）对已安排在企事业单位的原长期合同工，在到达保养年龄后，其生活费基数不能低于城市居民的最低生活保障水平，医疗保养费用执行所在单位的规定，增加的费用由所在单位承担； （三）已签订房屋补偿协议的，按原协议执行；已领取拆迁许可证，尚未完成拆迁的，仍按原政策标准实施拆迁。
     第四十九条 本办法由南京市国土资源局江宁分局负责解释。本办法自2005年8月1日起施行。2004年5月1日以后经批准的征用土地方案按本办法执行。
    原《江宁县建设征用土地补偿和安置办法》（江宁政发［2000］340号文）、《南京市江宁经济技术开发区房屋拆迁补偿安置实施细则》（江宁政办发［1996］39号）、《华科园房屋拆迁补偿安置暂行办法》（江宁政发［2003］113号）、《“百胜”麒麟开发区征地拆迁补偿安置的的规定。