抵押权的概念
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抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的不动产或其他财产，优先清偿其债权的权利。
抵押权的特征
抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。
抵押权不移转标的物占有。
抵押权是就抵押物优先受偿的权利。
二、抵押权的设立。
抵押权依抵押行为而设立。抵押行为是当事人（主债权人和主债务人或第三人）以意思表示设定抵押权的双方法律行为，其具体表现形式为抵押合同。
当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期满低押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
三、抵押权的标的。
下列财产可以抵押：
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抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的不动产或其他财产，优先清偿其债权的权利。
抵押权的特征
抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。
抵押权不移转标的物占有。
抵押权是就抵押物优先受偿的权利。
二、抵押权的设立。
抵押权依抵押行为而设立。抵押行为是当事人（主债权人和主债务人或第三人）以意思表示设定抵押权的双方法律行为，其具体表现形式为抵押合同。
当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期满低押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
三、抵押权的标的。
下列财产可以抵押：
１．抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
２．抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
３．抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；
４．抵押人依法承包并经发包方同决抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权；
５．依法可以抵押的其他土地。
下列财产不得抵押：
１．土地所有权；
２．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的土地使用权，但法律有特别规定的除外；
３．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
４．所有权、使用权不明或有争议的财产；
５．依法被查封、扣押、监管的财产；
６．依法不能抵押的其他财产。
四、抵押登记
法律对抵押权的设立，要求具备严格形式要件。
１．必须办理抵押物登记的财产。
（１）无地上定着物的土地使用权，其登记部门为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（２）城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物，其登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。
但县级以上地方人民政府对登记部门未作规定的，当事人在土地管理部门或者房屋管理部门办理了抵押物登记手续，该抵押应为有效；
（３）林木，其登记部门为县级以上林木主管部门；
（４）航空器、船舶、车辆，其登记部门为运输工具的登记部门；
（５）企业的设备和其他动产，其登记部门为财产所在地的工商行政管理部门。
当事人在同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致其无法办理抵押登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
２．自愿办理抵押物登记的财产。
当事人以上述之外的其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，登记部门为抵押人所在的公证部门。
当事人不办理抵押登记的抵押合同自签订之日起生效，但不得对抗第三人。
当事人办理抵押物登记，应当向登记部门提交主合同和抵押合同以及抵押物所有权或使用权证书等文件或其复印件。
登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或复印。
五、抵押权当事人的权利和义务
（一）抵押人的权利。
抵押人在其财产设定抵押後，仍享有对抵押物的使用、收益和处分权。行使上述权利要受到已设定的抵押权的影响：
１．抵押人在一般情况下仍然收取抵押物的孳息，但债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取由抵押物分离的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
２．抵押人的处分权
（１）仍可就抵押物为他人设定抵押权。财产抵押後，该财产的价值大于所担保债权的馀额部分，可以再次抵押，但不得超过其馀额部分。同一抵押物有数个抵押权的，如抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先後顺序清偿。
顺序相同的，按债权比例清偿。如果抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按登记的先後顺序清偿，未登记的，按合同生效时间的先後顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
（２）仍可转让其抵押物。在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或未通知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（二）抵押权人的权利。
１．抵押权的保安。
在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。
２．抵押权的处分。
抵押权人可以让与其抵押权，或就抵押权为他人提供担保。但抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。
３．优先受偿权。
在债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖後的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以提起诉讼。
抵押物折价或拍卖、变卖後，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
六、抵押权的实现
（一）抵押权实现的要件
抵押权的实现，必须具备以下要件：
１．须抵押权有效存在。
２．须债务已届清偿期。
（二）抵押权的实现方法
抵押权的实现是指抵押权人在债务人不履行到期债务时，以抵押物价值优先受偿，从而实现自己的债权。
根据我国担保法第５３条的规定，抵押物的实现方式主要包括：以抵押物折价、拍卖和变卖。
对通过上述３种方式处分抵押物所获得的价款，抵押权人享有优先受偿的权利，但若同一抵押物上有数个抵押权时，怎么办？我国担保法第５４条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（１）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先後顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；
（２）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（１）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先後顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。
抵押物已登记的先于未登记的受偿。”
（三）抵押权的实现与诉讼时效
民法通则中规定有诉讼时效，该时效只适用于权利受到侵害时的请求权，因而抵押权不诉讼时效届满而消灭。我国在司法实践中的做法是担保物权所担保的债权的诉讼时效届满後，担保物权人可以在诉讼时效届满後的两年内行使担保物权。
七、特殊抵押权
（一）共同抵押
共同抵押是为同一债权就数个物设定的抵押。
共同抵押所担保的债权已届清偿期而未受清偿时，债权人可以就供担保的不动产进行清偿。债权人的这种清偿的权利因是否限定各个抵押物的负担金额而有不同：
１．如果限定了各个抵押物的负担金额时，应当按照当事人的约定，就各个抵押物的卖得价金分别就其负担金额进行清偿。
２．如果未限定各个抵押物的负责金额时，抵押权人原则上可以任意就设定共同抵押的某个抵押物的卖得价金受偿。
（二）最高额抵押
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，对一定时期连续发生的债权作担保。
最高额抵押的法律特征：
第一，最高额抵押是为将来发生的债权作担保。
第二，担保债权的种类、数额具有不特定性。
第三，担保的债权具有最高限额。
第四，对一定期限内连续发生的债权作担保。
第五，最高额抵押权人只有在决算期界至、债权数额已确定且届履行时才能行使抵押权。
（三）财团抵押
财团抵押的标的不是某一个物，也不同于共同抵押，而是将企业现有的财产，包括动产、不动产及其他权利视为一个整体，于其上成立抵押权。
企业财团是由众多具体财产构成的财产的集合体，这个集合体有其独立的、特殊的价值，往往高于各个财产单独价值的总和。因而，以财团为标的，往往比单独于各个财产上分别设定抵押的效益更好，这也是财团抵押的优势所在。
担保法第３４条第２款在规定抵押物的范围时，规定多项财产可以一并抵押。这可以认为在我国担保法上没有排除设定财团抵押。
八、抵押权的终止。
出现下列情况之一的，抵押权终止：主债权消灭、抵押物灭失、抵押权实行。
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