房地产泡沫很大的原因是住房贷款造
正视地产泡沫实现科学调控
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2005年01月07日 16:52
房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。 但近年来，一些城市的房价不平静的急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一个关心我国经济健康成长的人十分担忧。
目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，一种人认为，中国房地产市场已经出现了明显的泡沫，必须加以调控；另一部...全部
正视地产泡沫实现科学调控
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2005年01月07日 16:52
房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。
但近年来，一些城市的房价不平静的急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一个关心我国经济健康成长的人十分担忧。
目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，一种人认为，中国房地产市场已经出现了明显的泡沫，必须加以调控；另一部分人则认为，房地产市场目前尽管存在一些问题，但还没有过热，不能说已经出现了泡沫，关于房地产泡沫的担心是多余的。
那么，当前的房地产市场形势究竟是否存在泡沫呢？我们该如何看待？
正视房地产泡沫将思想统一到中央宏观调控上来
由于“泡沫经济”对许多国家的经济造成了严重危害，很多人一提起这四个字就不由谈“泡”色变。
更有甚者，甚至把房地产业与“房地产泡沫”等同起来。这是一种误解。但究竟什么是房地产泡沫?它产生的根源是什么？
所谓房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
根据房地产的行业特点，从经济学的角度来讲，其泡沫的产生源于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，目前我国一些学者根据发达国家的经验，用“空置率”，“房价收入比”和“租售比”这三个指标，来进行衡量。
空置率，主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于判断居民住房消费是否存在可持续性；而租售比，则主要用于判断住房是否具有长期投资价值。
根据国际经验，一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过10%的警戒线即为严重空置。
而现在，我国一些城市的空置率已明显超过10%。如据《东方早报》报道，记者在采访上海电力部门时偶然获悉，电费回收凸现4。3万户空置房，今年一季度上海中心城区商品房空置问题格外突出，空置率最高达近10%。
房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准，他们认为房价收入比不应超过3：1；另一个是世界银行的标准，他们认为房价收入比不应超过5：1。否则，房地产市场就会停顿。
近年来，我国商品房价格节节攀升，屡创新高，有些城市的房价已远超过这两个标准。北京、上海的房价收入比更是达到了10倍以上，远远高于发达国家3至6倍的水平。
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，租金与售价之间，存在一个较为固定的比例关系。在这些国家，房屋“租售比”一般约为1∶100。而在我国，有些城市的房屋租售比早已超过这个标准。
如有专家测算，杭州房屋的租售比甚至已达到1∶300以上。
从“空置率”、“房价收入比”和“租售比”这三个指标，我们都能清晰地发现，我国一些城市已经毫无疑问地存在着房地产泡沫了。
泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的可持续发展。
我国经济能够承受的风险不是无限的，对房地产泡沫，我们必须高度警惕。针对房地产业可能出现的危害，中央政府已经开始抑制房地产泡沫了，所采取的措施主要是宏观调控，两大着力点是管紧土地看好信贷，无论控制能否成功，泡沫总有从积累到破灭的过程。
因此作为房地产市场的参与者，不论是行业主管部门，房地产开发商，还是购房者或投资者，都应该支持中央政府的宏观调控，自觉将思想统一到中央宏观调控精神上来，以积极的态度正视房地产热背后隐藏的许多不可忽视的危机，采取有力措施，确保房地产业健康发展。
统筹协调科学调控是房地产可持续发展的关键
在一些房地产异常升温的城市，往往可以看到这样的现象，一方面是高档商品房的严重空置，另一方面是市民挤在破旧的民房里，真正适合广大中低收入居民的经济适用房严重供不应求，少之又少。
由此可见，在房地产领域，落实“以人为本”的科学发展观是何等的重要！
在房地产业贯彻落实科学发展观，从根本上来讲，就是要坚持以人为本，把人民的利益作为房地产行业一切工作的出发点和落脚点，一切为了人民，一切依靠人民，不断满足人们日益增长的住房需求。
安居才能乐业，只有在安居的基础上，才可以进而谈促进人的全面发展。
在具体工作上，现在当务之急是，要以科学发展观为指导，做好房地产市场宏观调控工作，重点是做好统筹协调的文章，消除房地产泡沫，实现房地产经济的“软着陆”。
因为，如果房地产泡沫一旦破灭，直接的后果就是房地产价格的急剧下跌，紧接着银行不良贷款的增加，甚至有可能会诱发金融危机。
治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产泡沫产生的土壤。
而房地产泡沫，一般认为，是宏观经济环境、制度性缺陷、微观机制三方面综合作用而产生。宏观经济环境是泡沫产生的前提条件，泡沫产生的本质和根本性原因在于制度性缺陷，微观机制则是泡沫的实现基础。
现在，对于宏观经济的结构性过热，中央已经在进行强有力的宏观调控了。
对于房地产主管部门来讲，关键是要吸取经验教训，以科学发展观为指导，进一步完善房地产有关制度，进一步规范房地产市场秩序。在完善制度、规范秩序时，关键是要做好有关统筹协调的工作。具体来讲，就是要做好四个协调：一是要协调好供给与需求的总量平衡。
二是要协调好结构，解决经济适用房投资严重不足，难以满足需求，而高档商品房投资过度，相对过剩的矛盾。三是要协调好房价与居民收入水平关系，商品房特别是经济适用房的价格必须降下来。四是要协调好住房布局与城市基础设施、公用设施的配套关系。
只要我们以科学发展观为指导，认真贯彻落实中央宏观调控精神，密切关注房地产发展态势，统筹协调科学调控，我国房地产经济完全有希望实现“软着陆”，并最终实现可持续发展。(作者：人民日报社网络中心房产城建频道主编 霍增龙)
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