谁有房产中介日常培训教材！不做房产中介
二手房培训资料
房地产：地上建筑物和其它地上着物。
二手房：由房屋管理部门颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，卖房人具有完全处理权利的房屋，主要包括：商品房、私房以及其他允许上市交易的已购房和经济实用房。
不能上市交易的房屋有以下几种情况：
1、未经管理部门登记发证的（商品房首次交易除外）；
2、权属有争议或权证与实物不相符的；
3、权证已被明令注销的房子；
4、不能提供规定的证件；
5、其它依法限制权属变动的；
6、房籍所在地处于房籍冻结的土地；
7、产权共有的房子，其他人不同意出售的；
8、已抵押但低压人没书面同意的；
9、擅自改变房屋使用性质的
10、法律法规规定的...全部
二手房培训资料
房地产：地上建筑物和其它地上着物。
二手房：由房屋管理部门颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，卖房人具有完全处理权利的房屋，主要包括：商品房、私房以及其他允许上市交易的已购房和经济实用房。
不能上市交易的房屋有以下几种情况：
1、未经管理部门登记发证的（商品房首次交易除外）；
2、权属有争议或权证与实物不相符的；
3、权证已被明令注销的房子；
4、不能提供规定的证件；
5、其它依法限制权属变动的；
6、房籍所在地处于房籍冻结的土地；
7、产权共有的房子，其他人不同意出售的；
8、已抵押但低压人没书面同意的；
9、擅自改变房屋使用性质的
10、法律法规规定的以及具有县级人民政府规定的其他不宜出售的房屋；
成都二手房的特点：
1、趋于丰富化；
2、购房人群趋于多元化；
3、消费需求升级化；
4、热点区域趋于扩大化；
推动二手房市场的因素；
1、国家政策保障；
2、需求的拉动；
3、房源将持续放量、价格平稳上升；
优秀二手房经纪人具备的条件：
1、见不想见的人；
2、做不想做的事；
3、听不想听的话；
优秀二手房经纪人具备的六个素质：
1、要有明确的目标；
2、能力（控制能力、表达能力、专业能力、交际能力等）
3、知识
4、必胜的信息
5、良好的心情；
6、正确对待客户的态度；
说明：前三点是经纪人的基本素质，后三点是经纪人的心理素质；
业务流程
1、咨询接待
1）上门客户接待
A、上游客户（房东）；
a、户源信息：
b、房屋情况：面积、建房年代、房型、结构、装修情况、楼层
c、价格：主要是心理价格
d、权属：
B、下游客户（买方）：主要了解具体的需求以及他的承受价格
2）来电接待
2、匹配看房
a、从客源聚焦房源
b、从房源聚焦客源
匹配流程：
需求登记
立即匹配
不成功 成功
继续维护、匹配 约定看房
陪同实地察看房子
有意向 无意向
签订合同
收取权证、进入过户、贷款等
3、成交后签定合同
签定合同时注意的细节：
1）合同中的房屋地址、产权性质、建筑面积、产权证号、楼层、房屋用途必须与产权证上的一致，如产权证上的地址与现在的地址不一致时需当地机关出具原文件证明。
2）了解付款方式：是一次性付款还是贷款
3）合同时出现的定金、首付款、尾款这三者的关系。定金＋首付款＋尾款＝总房款
4）合同上的文字和数字绝对不能删除、涂改、添加
5）收据的项目有：
a、居间服务费
b、租赁服务费
c、垫支服务费
d、购房定金
e、代收房款
f、违约金
g、贷款、过户费用
注意：开收据的细节
a、大小写、数字一致，字迹清晰不能涂改
b、收到栏只能填写购房人的名字（最终产权人的名字）
c、三联：存根联、客户联、记帐联
6）签定合同后应收的证件
卖方：a、产权证原件、委托书原件、身份证复印件、结婚证复印件
买方：a、身份证复印件（一次性付款只需这一样）
b、收入证明
c、照片
d、贷款申请表
e、婚姻证明
f、大专以上文凭贷款的申请人需交文凭复印件以及有职称的职称复印件
g、户口复印件
相关税费的计算：
住房 非住房
契税： 指导价×面积×1。
5? 指导价×面积×3?
交易手续费： 6元/M² 指导价×面积×0。7?
转移登记费： 80元/户 240元/户
工本费： 20元/户 50元/户
公证费：
购买未满一年需支付营业税：（成交价－购入原价）×5。
5%
办理国土证需缴土地出让金：
二环路以内：指导价×面积×1。5?
二环路以外：指导价×面积×1?
注意：根据经验方法在实际计算税费时一般在指导价基础上加300元来计算
商业贷款所涉及到的税费：
1、保险费：成交价×年限×保险费率
1～5年为0。
56‰ 6～10年为0。52‰
11～15年为0。48‰ 16～20年为0。45‰
2、评估费：评估价×3‰
3、抵押登记费：贷款金额×1。
4‰
4、抵押合同费：5元
合同房的商贷流程：
1、到开发商处申请填写《商品房申请变更表》
2、重新填写购房合同
3、到房管部门办理更名过户
公积金贷款：
1、担保手续费：100元/户
2、担保服务费（保险费）：贷款5年以下（含5年）＝贷款额×1％
贷款5年以上的贷款期限每上涨1年，担保费率上升0。
1％
3、评估费：评估价×3‰（一般安成交价）
4、抵押登记：贷款额×0。7‰
5、书证费：50元/户
注意：a贷款年限最长20年，最高贷款额25万
b、一般公积金贷5成，商贷贷4成
贷款公积金的要求
a、要有公积金交纳人
b、公积金交纳须满一年以上
c、贷款公积金需提供公积金开户行、单位帐户、个人帐户
住房公积金可贷款额度计算公式：
公积金贷款额度＝（夫妻双方个人住房公积金月缴存之和÷6％）×12个月×0。
45×可贷款年限
公积金贷款额度计算公司简单化＝夫妻双方个人公积金同交存之和×90天×可贷款年限
商业贷款的工作流程：
买卖双方签定购房合同
买卖双方提交按揭资料
按揭贷款的预审计评估
产权变更
按揭借款合同的签定
评估公司出具评估报告
银行办理抵押登记
按揭贷款的发放
商业贷款双方需提供的资料：
卖方：a、产权证（有国土证）
b、婚姻证明
c、身份证及户口薄
买方：a、贷款申请表
b、身份证、户口
c、婚姻状况证明
d、首付款收据
e、收入证明
f、一寸照片
g、学历证明（大专以上的需要）
h、公积金开户行、单位帐户
现时代卖
现时代卖的重要性：
a、资源的控制，减少优质资源的流失，提高资源的转化率。
b、拉升连锁运营体系能力。
c、减少资金占压风险促使资金利用率达到最大化。
d、有利于多大市场占有率，提升品牌知名度。
限入情况的分类：
a、一般限时代卖流程：
房源登记
连锁店第一时间看房、察看权属
适合限时 不是适合限时
通知评估 进入一般代销
进入限时流程
b、限入流程：（现做差、现转收）
房源登记
连锁店第一时间看房、察看权证
不适合限时 适合限时
进入一般销售代理 进入限时流程 通知评估 可收够
限出 现做差 进入收购流程
做价差的注意事项：
a、确定做价差的房子有价差
b、买卖双方是否同意做公证
c、关注买方的付款时间和付款方式
说明：现时代卖需配三图即a、街道图 b、摆位图 c、户型图
收购流程：
资源的入口
第一时间看房、初步判断卖方的动机、初审权属、初步确定收购的价值
第一时间通知评估（把评估人员当成你的客户）
不可收 可收
限时代卖 实地谈判
不同意 同意 交定金、预售合同、收产权、查档
进入一般代理 限时代理
注意：调入时应注意的问题
a、房源信息：面积、修建年代、装修、结构、户型
b、业主信息
c、权属：c1、该房屋的性质如是房改房、还是商品房
c2、是否是抵押按揭
。收起
