关于按揭提前还款的问题

    房贷提前还款窍门多 如今按揭买房已经非常普遍，虽然5%的房贷年利率不算高，但大多数人贷款20年下来，还的利息几乎就是总房款的一大半。于是，手上一有闲钱的朋友，都愿意选择提前还贷。
  统计也表明住房贷款普遍为“平均贷款期限为16年，而平均回款速度为7年”，也就是说平均还款年限整整提前了9年。  那么购房者提前归还住房贷款时应注意什么？什么情况适合提前还贷，提前还贷如何操作，有哪些小窍门要注意呢？ 提前还贷 别忘退保 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。
  按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。  银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记 ；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。
    有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。 提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。
  按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。  提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
     提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。
   提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。   最初一年不要提前还款 要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。
  按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。 还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
     提醒一：提前还贷选择等额本金还款法 中国工商银行有关专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。
  其开始一年每月等额还款金额为3906。62元，其中，3160。  99元为利息，745。63元为本金，一年来这位客户共还本金为745。63×12月＝8947。56元，偿还利息为3160。
  99×12＝37931。88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19。1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。 如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。
     提醒二：违约金阴影下可选转按揭 按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。
    实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。
   提醒三：不可盲目跟风提前还款 提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。   1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。
  要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。 2、借款人是否有更好的投资渠道。  有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”。
  比如，虽然近几年股市低迷，但每年11月左右都会发动一波持续5个月的上涨行情，收益会远远超过还贷利息，因此如果选好投资理财渠道，就等于利用银行贷款来赚取更多收益。 3、时间价值的损耗应考虑。
  在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。  但是货币是有时间价值的，比如别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。
  所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。 另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。
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