房产转让

    1、 宅基地法律问题。一、非集体经济组织成员可否获得宅基地使用权 国家曾经允许非集体组织成员获得宅基地使用权。1988 年修订的 《土地管理法》曾在第 41 规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要 使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得 超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标 准支付补偿费和安置补助费。
    1989 年，国家土地管理局曾出台过一 个指导性文件：“非农业户口居民原在农村的宅基地，凡房屋产权没 有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权， 《村庄和集镇规 划建设管理条例》更是做了详细的规定：城镇非农业户口居民、回原 籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居 的华侨、 港澳台同胞等报经相关政府审批程序办理后都可以获得宅基 地建造房屋。
    一些地方政府也依照该行政法规制订出具体实施办法。 如温州市规定：允许回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人参 照村民申请宅基地建造住宅。 但是由于配套制度没有跟上，许多城郊农村集体经济组织利用以 上政策大量非法出让宅基地使用权，许多村干部借此大发横财，有的 集体经济组织还拒绝向本集体经济组织成员分配宅基地使用权。
     一些 不法房地产商和乡（镇） 、县政府官员串通一气，利用农村宅基地使 用权开发房地产。以上非法行为使得我国大量农村土地流失，对我国 耕地保护政策造成了很大的冲击。立法者在新的《土地管理法》中将该条款完全删除，很有可能考虑到以上几个方面的因素。
   二、宅基地使用权流转法律问题 （一）农村房屋买卖与宅基地使用权关系（可否分开流转） 农村房屋买卖，在法律上不存在障碍，如《土地管理法》第 62 条 规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
    从 我国的《民法通则》 《合同法》来分析，也不存在争议。但在确定房 屋买卖的买受人对象上存有歧义。 国务院办公厅曾在 1999 年发文规定 “农民的住宅不得向城市居民 出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得 为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
    ”国土资源部又 于 2004 年颁发文件，强调了该精神：“严禁城镇居民在农村购置宅基 地， 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 应该说，以上的文件精神违背了《宪法》和《土地管理法》之规定， 更与《合同法》及相关司法解释直接冲突。
  假定某农民将房屋出售给 城市居民，则买卖关系有效，但政府却不承认该行为且拒绝办理相关 手续，这岂不是怪事一桩？其实，我们从该通知的标题中即可明白， 该通知的出台背景是针对农村集体土地流转过程的严重违法乱纪行 为。
    但作为国家最高行政机关，在全国公开发布的权威行政文件中出 现如此错误，是非常不应该的。显然，该文件的出台是没有经过深思 熟虑的，也可得以窥视我国行政管理上存在着的先天性缺陷。
   依据民法理论，为方便利用不动产资源，房屋与土地转让时实施 “房地一致”原则，而不应该分割转让。  如确实需要分割转让，那么需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。但遗憾的是，目前我国 法律规定只是针对城市房地产而没有涉及到农村房地产。
   至今对农村 房屋与宅基地转让问题，也无任何法律、行政法规出台。稍微有点关 联的，主要有以下两个文件。 一《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 该司法解释规定：公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用 权应随房屋所有权一起转归新房主使用。
     但该规定也是针对城镇宅基 地的使用权。 二《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》该文件 规定：“农民集体土地上的房屋出售给本集体内部成员，或者城镇、 市郊以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员， 其土地所有 权不变。
   房产所有者享有土地所属集体其他成员同等的土地使用权。   ” 但该意见被后颁发的 《确定土地所有权和使用权的若干规定》 中的“接 受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政 府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体 土地建设用地使用权”所替代。
   两者所表现出来的意义显然是不同的： 前者规定无论是谁购买了该房屋，都可以获得宅基地使用权，但后者 做了弹性处理，授权当地政府是否允许审批权，如允许继续使用，也 只是暂时使用。  本文以为，只要我国在法律层次上对此不加以明确， 则该类纠纷就会不断涌现。
  带有普遍意义的，就是城郊区的农民自建 房向城市居民出售房屋时引起的纠纷。依据《合同法》规定，该自建 房买卖合同是有效的，但由于宅基地不能过户，则实际上就产生了两个合法权利人对同一宅基地使用权的需求。
     农民基于国家法律规定而 享有对该宅基地使用权的合法权益， 而购房人基于合法占有建造在该 宅基地之上的房屋而自然享受到对该宅基地使用权的合法权益。2、 《物权法》 （2007 年 3 月 16 日第十届全国 人民代表大会第五次会议通过） 第十三章 宅基地使用权 第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占 有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
     第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地 管理法等法律和国家有关规定。 第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用 权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
   第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应 当及时办理变更登记或者注销登记。  3、土地管理法（１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第 五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正１９９８年８月２ ９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据２００４年８月２８日第十 届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的 决定》第二次修正） 《中华人民共和国土地管理法》 作为现行调整土地管理方面的专 项法律， 第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有 权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的 以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体 所有。
    ”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村 村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治 区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地 利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  ”“农村村 民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中， 涉及占用农用地的， 依照本法第四十四条的规定办理审批手续。  “农 ” 村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  ”该法第六 十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定： “农民集体所有的土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破 产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
    ”第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量 使用原有的宅基地和村内空闲地。
   农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府 批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审 批手续。   农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  4、 1999 年，国务院办公厅发布的《关于加 强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（ 国办发３９号） 为了加强对农民集体土地的转让管理， 严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发， 明确了禁止农村房屋向 城市市民出售。
    该通知第二条第二款规定： “农民的住宅不得向城市 居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门 不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。5、 国家土地管理局国土函字第 97 号《关于 以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示 的答复》 无效说：也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻 建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他 形式非法转让土地” 的违法行为之一。
     根据最高人民法院关于适用 《中 华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 第四条规定，合同法实 施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的 法律和国务院制定的行政法规为依据。
  所以，涉及宅基地买卖的合同 一般是无效的。 有效说：根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转 让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，如 果买卖双方都是同一集体经济组织的成员， 经过办理了宅基地审批手 续而转让给本村村民的，可以认定房屋买卖合同有效。
     由于宅基地使用权流转的限制， 在农村房屋买卖合同所引发的纠纷中, 村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员,认定买卖合同有效没有 什么异议;但出售给集体经济组织以外成员,即外村村民或城镇居民时, 合同效力的认定仍存在着司法不统一的现象： （1）无效说。
  理由是:其一,根据《土地管理法》第 62 条及其他 条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有, 能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。  如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地 使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反 《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定；其二,第 63 条规定: “农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用 于非农业建设。
     ”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接 的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土 地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。 其三,1999 年国务院 办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第 2 条第 2 款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用 农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土 地使用证和房产证。
     ” （2）有效说。理由是:其一,1963 年 3 月 20 日中共中央《关于 对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第 2 项规定:社员有买卖 房屋的权利。 房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但“宅基 地的所有权仍归集体所有。
   ”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权 利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。  其二,最高法院 (1992) 民他字第 8 号批复认为:农村房屋买卖,按约定交付房款以及 管理房屋的有效。
   （3）折中说。为解决社会效果和法律效果的矛盾，在无效说和 有效说的夹缝中又滋生出一种折中的做法：1、对于发生在本乡镇范 围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖， 该房屋买卖合同认定为有效；2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组 织和部门的批准，可以认定合同有效；3、对于将房屋出售给本乡镇 以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或 者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理；4、对 于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果 合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同 的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用 该房屋的权利。
     根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四 款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定， 每个农户只能申请一处宅基地， 特定的宅基地仅限集体经济组织特定 的成员享有使用权。
  特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可 将其出卖、转让。  禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购 买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予 批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。
  6、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例 1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号发布，自发布之日起施行。   为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强 土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
  中华人民共和国 境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可 依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本 条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人 民政府制定。
    全文共八章五十四条。 第二章 土地使用权出让 第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
  土地使用权出让应当签订出让合 同。 第九条 土地使用权的出让， 由市、 县人民政府负责， 有计划、 有步骤地进行。   第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由 市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准 后，由土地管理部门实施。
   第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的 原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土 地使用者签订。   第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。
   第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。   依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤， 由省、 自治区、直辖市人民政府规定。
   第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六 十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让 方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用 权。
    未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同， 并可请求违约赔偿。 第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后， 应当 依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
   第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定 和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。   未按合同规定的期 限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当 予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使 用权的处罚。
   第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的 土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划 部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同， 调整土地使用权出让金，并办理登记。
     第三章 土地使用权转让 第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再 转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同 规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
   第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条 土地使用权转让时， 土地使用权出让合同和登记 文件中所载明的权利、义务随之转移。  第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权， 其 使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用 者已使用年限后的剩余年限。
   第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物 所有权随之转让。 第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人， 享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。  土地使用者转 让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用 权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
   第二十五条 土地使用权和地上建筑物、 其他附着物所有权转 让，应当依照规定办理过户登记。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的， 应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依 照规定办理过户登记。
     第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、 县人民政府有优先购买权。 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府 可以采取必要的措施。 第二十七条 土地使用权转让后， 需要改变土地使用权出让合 同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
    7、江苏省土地管理条例 【发布日期】2003-04-21 第六章 土地使用权出让、转让、出租、抵押 第三十六条 建设单位和个人使用国有土地，除按照法律规定可 以以划拨方式取得外，应当以国有土地使用权出让、作价出资或者入 股、国有土地租赁等有偿使用方式取得。
  土地使用权出让由县级以上 人民政府统一组织，土地行政主管部门负责具体实施，采用协议、招 标、拍卖等方式进行。  商业、旅游、娱乐和城市规划区范围内的经营 性房产等经营性项目用地，必须采用招标、拍卖方式出让。
   协议出让国有土地使用权的出让金不得低于省人民政府按照基 准地价确定的最低价。 协议、招标、拍卖出让国有土地使用权的具体程序和办法按照省 人民政府的规定执行。 第三十七条 依法取得的国有土地使用权，可以按照法律、行政 法规和本条例的规定转让、出租、抵押。
    但有下列情形之一的，不得 进行转让、出租、抵押：（一）土地权属有争议的； （二）未依法领取土地证书的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式 限制土地权利的； （四）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的； （五）共有土地使用权人未经共有权人书面同意的； （六）法律、行政法规禁止转让、出租和抵押的其他情形。
     第三十八条 国有土地使用权转让、出租、抵押，有下列情形之 一的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应 当报有批准权的人民政府批准的， 由土地行政主管部门审核后报有批 准权的人民政府批准： （一）划拨土地使用权转让、出租、抵押的； （二）改变土地用途的；（三）土地使用权分割转让的； （四）法律、行政法规规定应当报经批准同意的其他情形。
     第三十九条 以出让方式取得的国有土地使用权首次转让、出租 和抵押，必须符合法律、行政法规的规定和土地使用权出让合同约定 的条件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。 第四十条 以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当 报有批准权的人民政府批准。
  准予转让的，应当由受让方办理出让手 续，缴纳出让金。  经批准可以不办理出让手续的，转让方应当按照有 关规定上缴土地收益。 以划拨方式取得的国有土地使用权需要出租的， 应当报有批准权 的人民政府批准。
  准予出租的，应当由出租方依法办理出让或者国有 土地租赁手续，缴纳出让金或者租金。 以划拨方式取得的国有土地使用权需要抵押的， 应当先进行地价 评估， 由县级以上地方人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出 让金。
    在实现抵押权时，应当首先缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得的国有土地使用权， 需要改变土地用途进行经营性活动的，必须持有关批准文件，向县级以上人民政府土地行政主管 部门提出申请，由有批准权的人民政府批准。
  准予改变土地用途的， 应当依照法定程序办理土地使用权出让或其他有偿使用手续， 缴纳土 地使用权出让金等有偿使用费。   第四十一条 国有企业改革涉及的划拨土地使用权处置办法，由 省人民政府按照国家的规定另行制定。
   第四十二条 土地价格评估应当遵循公正、公平的原则，以公布 的基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格，由依法设立的 具有土地评估资质的评估机构评估。 第四十三条 土地使用权转让时，转让方应当向县级以上地方人 民政府规定的部门如实申报成交价， 土地使用权转让的市场价格明显 过低时，县级以上地方人民政府可以按照申报价行使优先购买权；土 地使用权转让的市场价不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要 的措施。
     第四十四条 在城市规划区范围内国有土地使用权转让、出租、 抵押涉及地上建筑物、构筑物的，按照《中华人民共和国城市房地产 管理法》等法律、行政法规的规定办理。第四十五条 依法取得的农村集体非农业建设用地使用权，可以 以租赁、联营、作价入股等方式进行流转，具体办法由省人民政府制 定。
    8、 农村宅基地管理办法 第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经 批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造 需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
  9、江都市农村宅基地管理暂行办法第十四条 将房屋转让、出租、赠与、改变用途或长期空置的，不得 安排宅基地。   第十五条 购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。
   严禁城镇居民在农村购买宅基地建设住宅。 第十六条 久居原籍的城镇居民，只能原地翻建，不得扩建、迁建、 重新申请宅基地10、 宅基地使用权流转的法律规定不明确虽然《土地管理法》第 62 条和第 63 条对宅基地使用权的流转问 题作了一些规定，但是规定得不明确，其中隐含着限制宅基地使用权 流转的规定。
    如第 63 条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出 让、转让或出租用于非农业建设。”其例外仅仅限于符合土地利用总 体规则并依法取得建设用地的企业破产、 兼并等情形致使土地使用权 发生转移的迫不得已的情况。
  对于宅基地，该法第 62 条第 4 款只是 从行政管理的角度规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地 的，不予批准”。  但事实上，由于我国目前采取“地随房走”的交易原 则和客观上宅基地使用权供给与需求的存在， 法律不允许宅基地使用 权的流转并不能阻止广大农民的利益追求。