拆迁过程中如何保护自身权益？

    城市房屋拆迁便民手册 公开 透明 一、告拆迁户书 拆迁，事关一个城市的建设与发展； 拆迁，与普通民众的切身利益紧密相连； 拆迁，孕育了人们关于幸福与美好未来的种种期盼； 拆迁怎样进行？被拆迁人能获得多少补偿？如此林林总总的问题正成为人们关注的焦点。
     “共同创造我们的幸福生活与美好未来”,是十六大报告中一句充满激情的话语，也是我们共同的心愿。为此，成都市第十次党代会明确提出将成都建设成为“中国西部创业环境最优，人居环境最佳，综合实力最强的现代化特大中心城市”的发展目标，精心打造“东方伊甸园”，再现成都——这座历史名城的迷人魅力。
    结合旧城改造，本手册围绕城市房屋拆迁的各种细节，解读拆迁政策，告知拆迁全程，释疑拆迁难点，力求使您多角度了解拆迁，全方位感受“阳光拆迁”，为您的幸福生活和美好未来提供有益的帮助。
   二、政策视窗 1、2001年6月国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》； 2、2001年10月成都市人民政府令第88号《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》； 3、2003年10月成都市人民政府令第100号《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》； 4、2003年12月建设部建住房[2003]252号《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》； 5、2004年3月成都市房产管理局成房发[2004]54号《成都市城市房屋拆迁听证程序》（试行）； 6、2001年12月成都市房产管理局成房发[2001]101号《关于贯彻有关具体问题的通知》； 7、2002年7月成都市房产管理局成房发[2002]72号《成都市房地产产管理局关于房屋拆迁管理中几个具体问题的补充通知》 8、2004年4月成都市房产管理局成房发[2004]85号《成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知》 F特别提示：有关拆迁政策法规的详细内容，请点击成都市房产管理局公众信息网（网址： ）“政策法规”栏查询。
     三、“阳光拆迁”流程 ◆ 流程 第一步：拆迁单位申报《房屋拆迁资格证》 第二步：拆迁单位办理《房屋拆迁许可证》，登报公开邀请估价机构 第三步：拆迁现场公布《房屋拆迁公告》 第四步：召开动迁会，抽签确定房屋评估机构 第五步：评估机构在拆迁现场公布评估结果 ◆ 六大“注意”事项 1、注意：熟知拆迁办公现场“十项公示”内容，充分了解拆迁政策，维护合法权益。
     F“十项公示”内容如下：拆迁法规规章；房屋拆迁许可证；房屋拆迁公告；拆迁工作人员；安置房平面图；安置方案；拆迁补偿项目公示表；办公时间和办公制度；房地产评估报告；拆迁协议书格式样本。
   2、注意：拆迁工作人员须佩证上岗。对未佩带拆迁工作证或佩带证件与拆迁公告规定的拆迁单位、拆迁地址、有效期限不符的，被拆迁人有权拒绝与其商谈拆迁补偿安置事宜。   3、注意：动迁会上，拆迁户可充分运用法律所赋与的权利，积极、踊跃地参加抽签，确定评估机构，维护自身的合法权益。
   F特别说明：拆迁规模在十户以下的拆迁项目，可以分户评估；其评估机构的确定，可由拆迁人与被拆迁人协商或通过抽签予以确定。 4、注意：明确评估内涵。  房屋拆迁评估包括分类评估和分户评估。
  分类评估是对被拆迁房屋和安置房屋房地产市场平均价格的评估；分户评估是对被拆迁房屋和安置房屋按户进行的房地产市场价格的评估。 5、注意：评估价格争议处理方式。 F拆迁当事人在分类评估的基础上达不成一致意见，可由拆迁当事人共同委托一家评估机构，进行“分户评估”，以分户评估的结果作为补偿标准。
     F如对分户评估不满意，进入行政裁决程序后，成都市房屋拆迁管理处将对评估价进行审查，必要时请成都市房屋评估专家鉴定委员会进行价格鉴定。符合规定的，以分户评估结果作为裁决依据；不符合规定的，将责令原估价机构重新评估或另行指定估价机构评估，其费用由原估价机构承担。
     6、注意：未达成补偿安置协议解决方法。 F拆迁当事人经协商，达不成补偿安置协议，或者拆迁当事人一方拒绝商谈补偿安置事宜，折迁当事人一方可申请行政裁决。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，房屋拆迁管理部门将依法申请人民法院强制拆迁。
   F如果拆迁当事人对行政裁决不服，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。   四、政策“锦囊”与拆迁新政 ◆ 政策“锦囊”，助民无忧 锦囊一：廉租补帖，“双困户”优先申请。
   符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁人，可以申请廉租住房租金补贴，由拆迁单位统一申报，经成都市住房保障中心廉租房办公室审查批准，一次性发放5年廉租住房租金补贴。   锦囊二：优惠扶助，补差款有减免。
   被拆迁人原房屋产权证记载建筑面积在15平方米以下（含15平方米），他处无住房，并持有“低保证”的，在实行产权调换时，安置房屋为套一型的，按有关规定结算差价时，被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠），实际上减免了70%的补差款。
     被拆迁人原房屋产权证记载建筑面积在15平方米以上、25平方米以下（含25平方米），他处无住房，并持有“低保证”的，在实行产权调换时，凡安置一套住房（含一套二或一套三型住房）的，结算差价时，被拆迁人按应付补差款的50%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠），实际上减免了50%的补差款。
     锦囊三：帮贫助弱，残疾人享“优惠”。 被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上，可享适当照顾；持有城市生活最低保障金领取证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，可比规定标准提高20%，；自行解决过渡房（仅针对过渡安置）确有困难的残疾人，拆迁单位应提供周转房妥善处理。
     锦囊四：引入银行按揭，增强房款支付力。 拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可将欲购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，手续简便、快捷，且费用低。
   锦囊五：入学、转学方便，免转校费。 为解决拆迁户子女入学、转学问题，市危改办与市教育局联合出台政策，规定为拆迁户子女就近上学提供便利。  同时，规定城区各中小学不得以任何理由拒绝接受教育行政部门安排的拆迁户子女入学、转学，不得收取任何额外费用。
   ◆ 拆迁新政，广开维权之路 裁决听证 申请拆迁纠纷裁决，所在拆迁工程未达成补偿安置协议的户数超过总拆迁户数20%以上的，将进行是否受理拆迁裁决申请的听证。   在听证会举行的3个工作日前，成都市房屋拆迁管理处将听证会的举行时间、地点书面通知拆迁当事人或其代理人。
  听证会上，将有5至10位具有社会公信度的人士作为听证人参加。如果拆迁当事人无正当理由，在规定时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃陈述或申辩的权利，但不影响拆迁裁决的受理。   行政复议 拆迁当事人对行政裁决不服，除了自《裁决书》送达之日起3个月内向人民法院起诉外，还可自《裁决书》送达之日起60日内申请行政复议。
   行政复议部门：成都市房产管理局法规处 特别提示：拆迁人和被拆迁人均可申请裁决。 被拆迁人申请行政裁决应提交的相关资料：裁决申请书；申请人身份证明；被拆迁房屋的权属证明；申请裁决的理由及相关证明材料；裁决机构要求提供的其他材料。
     拆迁行政裁决部门：成都市房屋拆迁管理处 五、咨询、监督、举报、投诉 ◆ 拆迁单位及其工作人员违规行为： 拆迁单位及其拆迁工作人员实施拆迁时，采取恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁的；违反拆迁政策，自行制定安置补偿标准的；弄虚作假，以权谋私，侵害国家、集体和个人合法权益的；当事人双方未达成拆迁补偿安置协议，不按规定程序组织强制拆迁的。
     ◆ 处罚力度 违规行为一经查实，房屋拆迁管理部门将对拆迁单位及其工作人员处以警告、没收违法所得、注销拆迁工作许可证、注销拆迁资格证、责令停止拆迁、处以罚款等处罚；触犯刑律的，将依法追究刑事责任。
   ◆ 监督、举报、投诉 1、拆迁政策咨询：成都市房屋拆迁管理处。  (电话：(028)86280440; 2、办理房屋产权及产权、面积争议，询成都市房屋产权监理处。
  (电话：(028)86280434 3、房改房事宜，询成都市住房公积金中心。(电话：(028)86279276 4、住房贷款，询成都市住房置业担保公司。(电话：(028)86280288 5、申请廉租房补贴，询成都市住房保障中心廉租办。
    (电话：(028)86280015 6、办理二手房交易手续，询成都市房地产交易中心。(电话：(028)86279488 7、违章建筑事宜，询成都市规划管理局违监处。
  (电话：(028)83234084 8、农村征地拆迁，询成都市国土资源局。(电话：（028）87050010 9、扬尘、噪音问题，询成都市环境保护局。  (电话：12369 10、停电问题，询成都市电业局。
  (电话：（028）86668999 11、停水问题，询成都市自来水公司。(电话：（028）87763122 12、停气问题，询成都市天燃气公司。(电话：（028）87777343 13、子女入学、转学问题，询成都市教育局。
    (电话：(028)86115639 14、电话移机，询成都市电信局。(电话：10000 15、四川锦耀律师事务所(电话：（028）87735239 16、申请行政复议,询成都市房产管理局法规处。
  (电话：（028）86279773 六、拆迁政策解答 1。  问：拆迁中，是以什么标准来决定安置房屋大小的？ 答：拆迁安置房屋的面积参照被拆迁房屋产权证中记载的建筑面积。
   如果被折迁房屋或安置房屋实际面积与产权证上记载的面积不符，产权人有权申请房屋产权产籍部门复丈并出具认定书。 2。问：我的房屋周边还有一些搭建，拆迁时搭建部分能否获得补偿？ 答：根据国务院305号令第二十二条第二款及市政府88号令第四十一条的规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
     根据市房产管理局成房发[2004]85号《成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知》规定，单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以1981年11月25日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查后，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之后修建的，拆迁单位可酌情给予工料补偿（规划行政部门认定的违法违章建筑除外）。
     3、问：房改房产权记载面积与实际面积不符怎么办？ 答：拆迁房改住房，被拆迁房屋的产权登记面积与实际面积不符的，根据被拆迁人的要求，可由拆迁人统一向房屋产权产籍主管部门申请复核，复核面积超过原登记面积的部分，房改购房人按拆迁时的房改成本价向原房改售房单位补足房价款后，拆迁人可凭房改售房补充合同和补款收据办理增加面积的拆迁补偿安置手续。
     4。问：我的房屋产权证上记载的用途是住宅，但是一直用于营业。拆迁中能否作为营业房屋进行补偿安置？ 答：如果被拆迁房屋产权证上的用途是住宅，但是实际用于营业，可在交验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业房屋进行补偿安置。
     5。问：动迁会后，评估机构对被拆迁房屋作出了分类评估报告。我的房屋是否只能按照分类评估的价格进行补偿？ 答：拆迁范围确定后，评估机构对被拆迁房屋做出的分类评估价格是拆迁当事人双方协商的基础。
   6、问：我的房屋要求分户评估，评估费用由谁支付？ 答：根据成都市人民政府令第100号《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》第26条的规定，被拆迁房屋的分户评估费用，由拆迁当事人协商，协商不成的，由拆迁人与被拆迁人平均分担。
     7。问：安置房屋的质量不符合国家标准，我有权拒绝接受吗？ 答：你有权拒绝接受。根据国务院305号令及成都市人民政府88号令的规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
   8。问：搬家补助费的标准是多少？ 答：如果被拆迁房屋是住房时，按户计算，每次300元；实行过渡安置的，按2次发给；非住宅由拆迁当事人自行协商解决，协商不成的，由拆迁人负责搬迁。   9、问：我原房屋住了3家人，拆迁时安置了3套房屋，搬家费能否按3户发放？ 答：搬家补助费按户计算，也就是以产权证为准，即一个产权证为一户，每次300元，实行过渡安置的，按2次发给。
   10、问：实行货币补偿的营业房，从业人员怎么计算？45天停产停业损失费怎么发放？ 答：从业人员以工商行政管理部门核准的从业人数为准。   对选择货币补偿方式的被拆迁人给予45天停产停业损失费，计算公式是：五城区内以市统计部门公布的上年度城区职工平均工资收入×工商行政管理部门核准的从业人数×发放时间1。
  5月（45日）。 11、问：我是拆迁范围的住户能否要求不拆迁？ 答：不行。拆迁人具备相关的批准文件和材料，经市房屋拆迁管理处审核颁发了《房屋拆迁许可证》，同意拆迁人在规划红线范围内实施拆迁。
    这就是说，在规划红线范围内的房屋必须拆除，被拆迁人无可选择。但是，拆迁人与被拆迁人可以就补偿金额及安置方式进行协商。 12、问：我是营业房的承租人，租期未到，拆迁中能得到什么补偿？ 答：对于营业房的承租人，如果租期未到，说明承租人与产权人的租赁关系合法存续。
    因此，首先由产权人与承租人协商解除租赁关系，或者由产权人对承租人进行安置。如果产权人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
  也就是，房屋承租人的使用权受到相应的保护。   13。问：我是低保户，我的被拆迁房屋不足15平方米。拆迁中可以享受哪些优惠政策？ 答：拆迁私有自住房屋，被拆迁人原房屋建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，安置房屋为套一的，结算价差时，被拆迁人只需按应付补差款的30％向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠）。
     14、问：我是残疾人，拆迁有什么优惠政策？ 答：因城市建设规划需要拆迁残疾人房屋时，应当本着方便生活的原则在安置房楼层上予以适当照顾。支付临时安置补助费和搬家费时，对领取城市最低生活保障金的贫困残疾人应当比规定标准提高20%。
   15、问：我是华侨，拆迁有什么优惠政策？ 答：拆迁归侨、侨眷在中华人民共和国成立后用侨汇购建的私有房屋，进行产权调换的，可就近安置，并在同等条件下，给予被拆迁人选择楼房层次和朝向的照顾。
    被拆迁人不要求产权交换的，拆迁人应当根据不同地段原房建筑面积重置价加10%给予补偿。 16。问：拆迁纠纷为什么要听证？ 答：根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》及成房发[2004]54号《成都市城市房屋拆迁听证程序（试行）》规定，为了保证拆迁裁决和行政强制拆迁合法、公正，维护拆迁当事人的合法权益，房屋拆迁管理部门在受理拆迁裁决申请或申请行政强制拆迁前，以听证的形式，听取拆迁当事人和听证人员对申请事项的意见或建议。
     17。问：哪些情形应当举行听证？ 答：第一、申请拆迁裁决，所在拆迁工程未达成补偿安置协议的户数超过总拆迁户数20%以上的； 第二、申请行政强制拆迁的。 18、问：我是被拆迁人，我如何知道参加听证会？ 答：房屋拆迁管理部门在听证会举行的3个工作日前，应将举行听证会的时间、地点书面通知拆迁当事人或其代理人。
     19、问：被拆迁人或承租人是否必须参加听证会？ 答：未作硬性规定。但拆迁当事人无正当理由，在规定的时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃陈述或申辩的权利，但不影响拆迁裁决申请的受理或行政强制拆迁的申请。
   20。问：拆迁过程中哪种情况下可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决？ 答：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人因搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
     21。问：房屋拆迁管理部门作出行政裁决是什么性质的行为？ 答：是房屋拆迁管理部门依法做出的一个具体行政行为。 22。问：2004年3月1日以后，作为拆迁当事人在行政裁决过程中，如果对被拆迁房屋的分户评估结果有异议怎么办？ 答：根据建设部252号文的规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估结果作为裁决依据。
     23。问：2004年3月1日以后，行政裁决规定的搬迁期限是多久？ 答：根据建设部252号文的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。 24。问：我是被拆迁人，行政裁决过程中，我害怕对己不利，不想进行申辩。
  我的顾虑正确吗？ 答：根据建设部252号文的规定，房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。  所以你的顾虑是完全没有必要的。 25。问：我发现行政裁决工作人员与另一方当事人有利害关系，我该怎么办？ 答：根据建设部252号文规定，行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的应当回避。
  所以你可以申请其回避。 26。问：我对房屋拆迁管理部门做出的行政裁决不服，可以向法院起诉吗？ 答：根据建设部252号文的规定，当事人对行政裁决不服的，可以在裁决书送达之日起六十日内向上级主管行政部门申请行政复议或在裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。
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