哪里有关于房地产技术创新方面的资
推进住宅产业技术创新的政策
焦点房地产网 2001年06月07日19:32
一、我国住宅产业科技化的现状和问题
从我国住宅产业目前的状况来看，不少开发商虽然对技术创新越来越重视，但技术创新的水平不高，技术创新的能力不强，技术创新机制在一部分房地产企业中尚未形成。 造成这种状况的原因，除有历史因素外，缺乏有效的技术创新激励机制是一个重要原因。
在“六五”、“七五”期间国家有关部门围绕住宅建造技术搞了一些科研课题，单项技术方面取得了一些成果，与发达国家相比，在住宅产业科技化方面还存在着不小的差距：
1、住宅建设基本上仍处于粗放型开发阶段，科技贡献率低。 从总体上看，目前我国住宅科技尚缺...全部
推进住宅产业技术创新的政策
焦点房地产网 2001年06月07日19:32
一、我国住宅产业科技化的现状和问题
从我国住宅产业目前的状况来看，不少开发商虽然对技术创新越来越重视，但技术创新的水平不高，技术创新的能力不强，技术创新机制在一部分房地产企业中尚未形成。
造成这种状况的原因，除有历史因素外，缺乏有效的技术创新激励机制是一个重要原因。
在“六五”、“七五”期间国家有关部门围绕住宅建造技术搞了一些科研课题，单项技术方面取得了一些成果，与发达国家相比，在住宅产业科技化方面还存在着不小的差距：
1、住宅建设基本上仍处于粗放型开发阶段，科技贡献率低。
从总体上看，目前我国住宅科技尚缺乏系统、全面的研究开发，存在住宅科技发展与住宅建设发展不适应等诸多问题。由于住宅产业科技进步的发展速度比较缓慢，有限的住宅科技成果在推广上也存在较多障碍。据相关资料表明，目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30％。
而日本、美国均在50％以上；我国目前的住宅产业化率仅为15％，比美国、日本的70－80％相差甚远。
2、住宅产业的技术创新体系尚未建立。由于我国长期受到福利性住房制度的影响，大量陈旧的传统技术仍在被普遍使用，先进的住宅科技成果往被建设中的短期行为而排除在外，得不到有效利用和推广。
而国外发达国家早已形成住宅产业的技术创新机制，以市场为导向，在开发运用新技术、新产品方面成效显著。
3、住宅开发的工业化程度低。一方面，住宅部品的工业化程度低，住宅部品的配套性、通用性差，生产规模小，产品品种少，质量不高。
目前我国住宅部品不足2000种，且质量差，而美国有5万多种，日本有1万多种。另一方面，住宅建造工业化程度低，劳动生产率长期在低水平线上。目前我国人均年竣工面积仅为美国和日本的1/5和1/6，建筑业增加值仅为美国的1/20、日本的1/42。
4、大量先进环保技术不能得到有效推广。由于目前住宅设备、产品与建筑设计脱节，造成节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，导致材料和能源被浪费。我国现有人均耕地处于世界较低水平，不及世界人均耕地3。
73亩的47％，而目前住宅开发中普遍使用实心粘土砖，造成每年毁田高达12万余亩。同时，由于房屋建筑的保温隔热性能差，供暖效率低，采暖地区能耗为相同气候条件下发达国家的3倍。
5、尚未形成标准化、系列化和配套化的住宅建筑体系。
我国现有的住宅建筑体系，大多数局限于体系的结构形式或施工技术，没有从建筑整体出发，有机地、系统地将设计、生产运输、管理等各部分进行综合，使住宅开发尚处于非成套技术状态。而发达国家在制订住宅建筑模数协调标准方面投入了很大力量，实现了以通用部品来规范市场，使设计者、生产者、经营者和施工者在完成住宅建筑的全过程中，遵循同一准则，全面实现尺寸配合，从而取得了功能、质量和效益的最优化，形成标准化、系列化和配套化的住宅建筑体系。
二、完善我国住宅产业技术创新的政策思考
住宅产业技术创新活动的安排主要依赖于两种调节方式，一是市场机制，二是政府的宏观调控。虽然市场机制作为一项高效的资源配置方式，但在我国当前住宅产业科技水平不高的背景下，更应该强化政府政策安排对住宅产业技术创新的和支持作用。
因此，必须结合我国实情，借鉴发达国家技术创新政策的成功经验，加快建立健全以下政策措施：
1、产权保护政策。知识产权是保护技术创新的重要手段，在缺乏知识产权制度的情况下，技术创新的溢出效应使创新者不能得到应有的收益补偿，这将抑制企业的创新行为；而知识产权的设立则授予了创新者在一定时期内独占技术创新市场收益的权利，解决了具有公共属性的技术创新成果的“溢出效应”而导致的“搭便车”问题。
随着知识经济时代的到来，知识依托形产品（Knowledge-based products）越来越依赖于知识产权的保护，因此只有充分和有效地保护知识产权，才能激发技术创新者的技术创新热情，吸引外来的先进技术和资金。
由于知识产权制度在我国建立的时间还不长，全社会的知识产权意识较弱，导致这项政策的激励作用还未充分发挥，还必须进一步健全和完善知识产权法律制度，加强知识产权保护力度，通过政府干预和产权设置，既激励住宅产业技术创新，又促进先进住宅科技成果扩散，提高技术创新的总体效率。
2、财政支持政策。由于技术创新属于高投入、高风险、高收益的技术经济活动，商业银行的贷款为安全起见，一般不愿意为住宅产业技术创新提供外部资金支持。而房地产企业的资金更多用于开发经营，创新资金的缺乏，阻碍了技术创新的进一步发展。
为此，政府必须通过相关政策的安排，吸引投资者注入资金，强化现有企业自身的融资功能，逐步建立起以企业为主体、多渠道、全方位的资金支持和保障体系。研究发达国家的技术创新政策可以发现，政府通过直接的财政拨款和税收减免优惠是激励企业技术创新的普遍做法。
目前，我国对住宅产业技术创新和高新技术产业发展都有较大幅度的税收优惠，国家财政在住宅科技方面的拨款也在不断增加，极大地促进了住宅产业技术创新活动的开展。同时，我国在激励住宅产业技术创新的财政政策安排上还存在一定缺陷，在选择财政资助对象时，除了要保持政策平衡和加强考察外，还应该向潜在的技术创新企业或受国家产业政策鼓励的创新型企业倾斜，在保证政府财政资助的效率的同时，保持一定程度的多样化。
另外，政府的财政资助应当适度地打破所有制的界限，对于符合国家产业政策发展方向的创新型企业，采取同等待遇的政策。
3、产业管制政策。政府的管制一方面可以保护技术创新者的利益，通过知识产权保护方式，给予创新者“一定时间内对其创新的独家实用权和垄断”；另一方面有利于消除阻碍技术创新的因素，通过反垄断措施，防止由于垄断行为阻碍技术创新。
从目前国内的情况来看，政府管制的程度相对偏紧，使技术创新资源不能得到最优化的配置，因此，必须注意实行适度监管、适度竞争的方针，减少技术创新过程中的程序，清除各种抵制和阻碍技术创新的不利因素。
4、科技发展政策。
科研经费和人力资源的投入是住宅产业技术创新的重要支持条件。改革开放以来，我国在引进国外先进设备和建造技术方面投资较大，对我国缩小与发达国家在住宅科技领域的差距起到了积极的作用。但同时相当一些引进项目的经济效果并不理想，其中，缺乏自主性的技术创新和研究开发体系和在引进技术基础上的二次创新是重要原因之一。
因此，我国住宅产业的技术创新必须以自己相对独立的研究开发体系为主，在培育企业成为技术创新和研究开发主体的同时，构建合理的基础性研究和应用技术研究的投资比例，引进技术只能作为自主的技术创新体系的补充。
我国在住宅产业创新费用开支方面存在着生产性投资偏高，而设计和工程化投资比例偏低的问题，延缓了现有住宅成果的商品化过程。必须通过管理制度创新，运用合理的投资结构，使有限的科技投入创造最大的效用。
5、市场培育政策。虽然市场可以自发形成对住宅产业技术创新的组织机制，但如何最有利于住宅产业技术创新的市场环境却是市场本身无法完成的，必须借助政府的政策安排。在我国，除了结构性障碍和行为性障碍外，市场环境中的制度障碍严重限制了住宅产业技术创新行为。
要改变这一状况，必须加快通过政府这一非市场力量，加快市场化建设的速度，创造企业竞争的良性环境，以外在的竞争压力迫使企业致力于住宅产业技术创新机制的完善。应努力塑造与市场竞争相适应的技术创新主体，加快形成有利于住宅产业技术创新的市场结构，造就善于组织技术创新的企业家市场，完善维护动态竞争的配套措施。
通过企业竞争环境的规范和培育，形成有利于住宅产业技术创新的市场环境。
创新，住宅产业发展的必由之路（下）
——对新时期我国住宅产业现代化的思考
技术创新是新时期住宅产业发展的重要特点，住宅产业现代化进程，将加速中国住宅产业变革。
21世纪将是科学技术飞跃发展的时代，世界经济趋于一体化，新经济正在形成。而中国住宅产业的基础比较落后，还是以传统的劳动密集型为主要生产方式，科技含量低，生产方式落后。在全球经济发展的趋势面前，中国住
宅产业面临着机遇与挑战。
机遇是发展，挑战是压力，不进则退。
（一）经济全球化趋势，国际先进生产方式与技术将对中国住宅产业的变革产生直接影响。
经济全球化的趋势表明，世界各国和地区的经济相互融合日益紧密，逐渐形成全球经济一体化的过程。
同时，信息产业的革命，进一步缩短了全球时间与空间的障碍，企业获取最大化利润的利益驱动加速了资本流动和生产国际化。
随着中国加入WTO，国家双边、多边之间经济体制上的障碍逐渐消除，经济全球化发展持续、升级，国际先进的生产方式与技术、产品进入中国的速度将加快，对中国传统的住宅产业产生直接影响。
特别是近几年，国外一些住宅建筑部品的生产企业的技术、产品、投资、生产已经进入了中国住宅产业领域，在国际经济日益融合的今天，也是新旧经济转换的时期，中国住宅产业要适应时代形势的需要，跟上经济发展的步伐，必须尽快地从传统型生产方式中转变，这种转变，或者说变革，将会带来产业发展的飞跃。
（二）科技创新将成为今后企业发展内在的动力和基础。
中国住宅产业变革首先是企业变革。企业是产业发展的主体，也是市场经济的主体，企业发展的状况直接反映了产业发展水平。
一方面，在当今国际经济发展的特点、环境和国内宏观经济形势变化的情况下，企业的制度创新、技术创新成为当今企业赖以生存和发展的基础和条件。
另一方面，随着中国市场经济，包括住房市场经济的形成，改变了人们的住房观念，经济、适用、美观、高品质的住房成为住房消费中关注的热点和追求。如何使住宅建设形成有效供给，也关系到企业的生存与发展。
面临着新经济的挑战、市场的竞争，新型现代企业制度及先进生产方式开始在住宅产业的开发建设企业和部品生产企业中逐渐建立。技术创新成为企业发展的动力。
（三）推进住宅产业现代化，已经成为国家引导住宅产业和住宅建设发展的重要方针政策。
我国每年城乡建成的住宅达十几亿平方米，投资达上万亿。需要耗费大量资源。为使住宅产业更具有经济、环境、社会的效益，能够适应市场需求的变化，能够持续发展，国务院在1999年转发了建设部等八部委局提出的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》。
文件中提出，要通过产业现代化的方式，发展住宅产业的方针政策。明确提出了实施住宅产业现代化的指导思想：改善居住环境，提高居住生活舒适度；提高住宅建设的经济效益、社会效益、环境效益；发展大众住宅，以满足广大居民的基本需要；以科技进步、技术创新，推动住宅及相关产业的发展；增长和发展住宅产业中的骨干企业，提高住宅产业化水平；坚持可持续发展战略；加强和改善宏观调控。
提出了推进住宅产业现代化目标（见下表）、以及建立住宅技术保障、新型的建筑体系和部品体系、以及质量控制体系和住宅性能评价体系技术政策要求。
《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》文件，是国家关于住宅产业发展的第一个纲领性文件，针对住宅产业发展的现状，明确了住宅产业的发展方向。
推进住宅产业现代化战略方针的实施，将会给住宅产业带来根本性变革。
推进住宅产业现代化的基本工作框架
住宅产业，如前所说，只有当住宅作为商品进行生产，并有一定规模时，才能称其为“产业”。
中国的住宅产业，还是一个新兴产业，产业化水平很低。从中国国情出发，推进住宅产业现代化不可能一蹴而就。总结国外经验，需要十几年或几十年的努力。住宅产业又是一个与多个产业部门密切相关的产业，推进住宅产业现代化，是一个复杂的系统工程，当前的工作，还需要抓重点，打基础。
（一）关于住宅产业现代化
住宅产业是以住宅为最终产品的产业。住宅产业现代化，就是要在工业化基础上，以现代化技术和手段建造或者说生产住宅、发展住宅产业。由于住宅产业具有投资大，价值高，关联行业多，不可移动，生活必需的特点，衡量住宅产业现代化水平，至少应该满足以下六个方面的要求：
●每年的投入产出保持一定的规模。
也就是说，每年的住宅建设具有一定的投资规模和建设量，而且这种投资和建设的经济效益、环境效益、社会效益，在市场经济中得到充分体现。
●住宅部品生产与住宅建设方式工业化。
●信息化、网络化等高新技术在住宅领域被普遍运用。
具有完备的信息系统，信息的传递、反馈更加快捷。
●制度创新和技术创新机制得以建立。这种创新机制可以促进住宅产业生产方式的变革与技术的更新与发展。住宅产品的价值在市场上能够充分实现。
●对相关产业有着积极的联系和带动作用。
●产业政策基本建立，政府对产业发展引导地位更加明确，对市场宏观调控手段或体系更加科学、更加完善、更加有效。
住宅产业的现代化是住宅建设、住宅建筑部品生产、市场交易、住宅的物业管理与服务全过程的现代化，是生产、经营、管理的现代化。
（二）推进住宅产业现代化基本工作框架
由于住宅产业的特点，推进住宅产业现代化工作，涉及方方面面，是一个复杂的系统工程。同时，我国住宅产业化技术基础薄弱，与国家整体的经济发展水平密切相关，需要一个渐进的过程。
因此，当前推进住宅产业现代化基本工作框架，还需要从一些基础性工作做起。
1、建立新的住宅建筑体系
按照国家住宅产业现代化政策要求，“十五计划”期间要禁止使用实心粘土砖，大量采用的砖混结构体系需要淘汰。
建立新型住宅建筑体系，是推进住宅产业现代化的重要内容，直接关系到住宅产业生产方式的变革。与过去不同，新的住宅建筑体系强调以建筑主体结构系统为主，并与其相关的建筑节能、空间布局、管网、部品（部件）、装修等系统形成有机联系的体系，体现标准化设计，工业化生产特点。
同时，建立新的建筑体系，就是要在运用开发集成新的建筑建造成套技术和新的住宅部品基础上，形成住宅建筑体系多样化、系列化，能够适应不同地区，不同建筑风格的需要，提高住宅的建设水平和性能品质。因此，将在总结我国过去不同地区住宅建造的特点、自然条件、产业化发展方向的基础上，确定我国新的住宅建筑体系和技术政策要求。
2、建立住宅的部品体系
“住宅部品”的说法，是从日本引进的。即指：“构成住宅某部位，具有一定功能，内外装饰以及建筑的成套设备和工厂生产的有关产品”，也就是用于住宅建设的建筑产品或部件。
它是日本工业化住宅体系中很重要的内容。之所以被用于中国住宅产业现代化的技术政策体系，是针对我国目前住宅建设中住宅配件技术工艺落后，标准化程度低，通用性差的问题，吸收日本住宅部品的工业化特点，强调住宅部品与住宅建筑体系的关联性、住宅部品之间的关联性，以及住宅部品本身的标准化、通用化、系列化。
建立新的住宅部品体系，是住宅产业现代化的基础和关键。
建立住宅产业现代化的住宅部品体系，必须以住宅部品标准化为前提。2003年6月，建设部成立了住宅部品技术委员会，其主要任务，就是要通过科学的方法，建立住宅部品的分类技术标准体系，引导住宅部品提高标准化、通用化、系列化水平。
第二，建立住宅部品优胜劣汰机制。对落后的住宅部品实行强制性淘汰，对先进技术的住宅部品予以推广。1999年12月建设部等四个部委局联合下发了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，如禁止使用实心粘土砖等，对直接影响到生态、住宅建设质量的产品予以淘汰。
这是我国首次对关于住宅建设落后产品予以强制性淘汰，收到了很好的效果。第三，建立与国际接轨的住宅部品技术评价体系。进入WTO以后，在住宅领域，中国与国际之间的融合速度加快，住宅部品技术评价体系也应尽快与国际接轨，加快住宅部品品质的提升。
3、建立国家住宅产业化基地
建立国家住宅产业化基地，是通过依托一些有实力的大企业解决住宅产业中关于住宅建筑体系、住宅部品体系的一些关键技术，建立现代化住宅生产体系。同时，发挥这些基地企业在国家实施住宅产业现代化工作中的骨干作用，将一些新技术、新部品向市场辐射。
2002年，经建设部批准，在北京、天津建立了以薄板轻钢建筑体系、钢管混凝土建筑体系为关键技术的国家住宅产业化基地。今后，还将针对一些住宅部品等关键技术，建立国家住宅产业化基地，加快住宅部品的更新换代。
4、建立住宅的性能认定制度
住宅性能认定，就是对新建的住宅适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性进行性能评价。住宅性能认定制度的建立，一方面，引导开发商建设适应市场需要的性能等级的住宅；另一方面，通过住宅性能认定系统，使住宅评价逐渐科学化。
通过建立住宅性能科学评价机制，适应住宅市场竞争规律，促进住宅建设技术的发展。
5、实施国家康居住宅示范工程
国家康居住宅示范工程，是建设部为了推进住宅产业现代化工作实施的，也是推进住宅产业现代化的一个载体。
推进住宅产业现代化的最终目的，还是要解决住宅的品质问题。国家康居住宅示范工程，主要以大众普通住宅为主，按要求采用建筑与结构、节能及新能源、管网系统、智能化及小区物业管理、居住区环境及保障等十几项成套技术，并实行住宅性能认定制度。
建成的住宅小区要具有示范性、先进性、超前性，为建设新世纪新型的住宅小区作示范，带动地区住宅小区的建设水平提高。
从1999年开始实施以来，现经建设部批准，已有75个国家康居住宅示范工程项目，在全国23个省、直辖市实施建设，去年开始有项目陆续建设完成，有7个住宅示范工程项目通过达标考核验收。
这7个示范工程项目，都按要求系统采用十四个方面的成套技术，总体上大都体现了城市规划布局，建筑设计合理，环境优美，设备可靠，技术领先的特点。除此之外，还各有特点。分别是，以采用建筑节能成套技术为特点的西安城市紫薇花园小区；采用太阳能成套技术为特点的浙江嘉兴金都景苑小区；体现小城镇风格特点的江苏昆山娄邑小区、浙江嘉善县东方名嘉小区；以装修一次性到位、小户型为主的广州保利花园小区；以解决新型建筑砌块建筑体系裂缝为特点的无锡新世纪花园小区；以建设经济适用住房为特点的大连景华园小区。
这些住宅小区成为当地市场最受欢迎的小区。如广州保利花园小区向市场推出时，当天销售达到260多套。实践证明，市场还是需求高品质的住房。通过实施国家康居住宅示范工程，产业化成套技术得到应用和推广，住宅的建造水平得到提升，还培养了一大批开发和新住宅部品生产的骨干企业，消费者也获得了实惠。
同时，为国家制定住宅的技术政策积累了丰富的经验，如建设部下发的《住宅一次性装修到位技术导则》的技术文件，就是在国家康居住宅示范工程实施的基础上总结经验制定的。这为在全国及本地区，推动住宅产业现代化、促进住宅产业健康发展起到了很好的示范带动作用。
党的十六大提出了今后我国全面小康社会时期，走新型工业化道路，大力实施科教兴国战略和可持续发展战略目标和任务。这是中国的强国战略，是中国经济发展，改善人们生活的客观需要。在党的十六大精神的推动下，将会加快推进住宅产业现代化的战略方针的实施。
科技进步、技术创新将带来住宅产业跨越式的进步与发展。人们的居住环境，居住生活的舒适度将大大改善和提高。住宅产业的发展对相关行业，国民经济增长产生的积极影响，为我国全面建设小康社会，将会进一步发挥积极的作用。
（建设部住宅产业促进中心副主任 梁小青）
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