关于房产证与认购书的法律问题。最
（一）认购书的主要内容有哪些？
认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等；
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、买卖双方权利与义务。 一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原...全部
（一）认购书的主要内容有哪些？
认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等；
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、买卖双方权利与义务。
一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。
应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
（二）、“定金”与“订金”有什么不同？
在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，虽然只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
（三）、一般情况下认购书对定金的处理是怎样约定的？
由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。
因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：
1、如果消费者没有在认购协议书规定的期限内去签约，属消费者违约，定金不予返还；如果开发商在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属开发商违约，开发商应向消费者双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果消费者违约的，定金不予返还；如果开发商违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在消费者履约后，可抵作房款或退回消费者；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于开发商本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由开发商向消费者返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由于开发商向消费者提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，开发商应把定金全数返还消费者。
6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，开发商应把定金全数返还消费者。
总而言之，在签订《房屋认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《房屋认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
五、购房人如何维护自己的合法权益？
从三个方面谈，一是开发商违约行为都有哪些？二是购买商品房怎样避免和减少纠纷？三是购买商品房遇到纠纷怎么办？
（一）、常见的商品房开发商违约行为有哪些？
常见的商品房开发商违约行为主要有以下几个方面：
第一，房屋质量不合格，主要是建筑质量不合格，开发商违反国家工程质量的有关规定，偷工减料，以次充好，使房屋处于无法正常居住，甚至危及人身安全的状态。
其次是，配套设施不全，给购房人居住带来一定的困难。
第二，房屋实际面积与合同约定的面积出入过大，也就是说开发商交付给购房人的房屋使用面积过小，公摊面积过大。实际测量面积与合同约定的面积不符等。
第三，房屋不能按期交付。
第四，由于开发商的原因导致使购房人不能如期办理房屋所有权证。
第五，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人又将该房屋抵押给第三人。
第六，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。也就是通常说的一房两卖。（用老百姓的话就是一个姑娘许了两个婆家）
（二）、购买商品房怎样避免和减少纠纷。
第一是应当注意开发商销售的是“期房”还是“现房”。
第二是设法了解房地产开发商。
第三是签订合同之前最好找律师进行咨询。
1，在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？
我们认为在选择购买商品房时应当首选“现房”。
“期房”有人比喻为押宝，有时候很难知道结果会怎样，这话有一定的道理。现在许多房屋买卖纠纷的原因是房屋质量、面积，以及不能及时办理房证等问题，但最多的纠纷是开发商不能按合同约定的时间交付房屋。目前，我市房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，你很难预料一、两年以后的情况。
此外，房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为，都有一些不规范的地方，这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多，“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。
2，怎样了解房地产开发商？
一般来说，有一定的知名度、资质等级高、信誉好的房地产开发企业比较注重企业的形象，出现问题也会认真处理；而对于一些现存问题和纠纷较多，信誉又较差的不知名房地产开发企业，购房人应当慎重对待。
购买商品房也许是许多人一生中的最大消费，应当尽量选择信誉好的企业，最好请房地产专业人士和律师事务所的律师作参谋，降低购房风险。
很高兴为您解答，希望能够对您起到帮助！
再这里祝您；身体健康，万事如意，福如东海，寿比南山！
家庭幸福，找个好工作，出门就拣钱！！
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