共有物抵押问题甲、乙、丙、丁共有一轮船
如果是按份共有，无需其他共有人同意
案情简介：
A银行与具有房地产开发资质的B公司于1999年3月12日签订了《借款合同》，该合同约定：A银行向B公司贷款人民币800万元，借款期限为一年。 同时双方签订了《抵押合同》，约定由B公司以其拥有的xx大楼（正在建设中）所占地块的土地使用权为该笔借款提供抵押担保。上述合同经公证后，双方依法到土地管理部门办理了抵押登记，A银行获得了土地他项权利证书。
借款期限届满后，B公司未按照合同约定偿还借款本息。A银行遂诉至法院，要求判令B公司偿还借款本息，同时请求判令B公司以《抵押合同》项下的抵押物，即xx大楼（至诉讼前已全部建成）所占地块的土地使用权实...全部
如果是按份共有，无需其他共有人同意
案情简介：
A银行与具有房地产开发资质的B公司于1999年3月12日签订了《借款合同》，该合同约定：A银行向B公司贷款人民币800万元，借款期限为一年。
同时双方签订了《抵押合同》，约定由B公司以其拥有的xx大楼（正在建设中）所占地块的土地使用权为该笔借款提供抵押担保。上述合同经公证后，双方依法到土地管理部门办理了抵押登记，A银行获得了土地他项权利证书。
借款期限届满后，B公司未按照合同约定偿还借款本息。A银行遂诉至法院，要求判令B公司偿还借款本息，同时请求判令B公司以《抵押合同》项下的抵押物，即xx大楼（至诉讼前已全部建成）所占地块的土地使用权实现抵押权。
诉讼过程中，C公司以第三人的身份参加了诉讼。C公司诉称，xx大楼系其与B公司合作开发，B公司负责提供土地，C公司负责提供开发所需全部资金，因此xx大楼及其所占地块的土地使用权属于B公司和C公司共同所有，B公司在未征得共有人C公司同意的情况下，擅自将共有的土地使用权进行抵押，违反了双方的合同约定，属于无权处分的行为，严重侵害了共有人C公司的利益。
因此请求法院判令A银行与B公司签订的《抵押合同》无效。
一审法院审理后认为，C公司和B公司虽然签订了共同投资建盖xx大楼的协议，但xx大楼的预售许可证上载明的建设方和预售方是B公司，土地使用权的拥有者也是B公司，双方并未对该土地的使用权及向有关部门办理确认共有、变更、转移等土地使用权登记手续，故C公司和B公司之间仅存在一种合同上的债权关系，而没有形成物权上的共有关系。
根据物权优于债权的原理，C公司对B公司的债权，不能对抗A银行享有的抵押物权。遂判令支持了A银行的全部诉讼请求。
B公司不服一审判决，提起上诉。二审法院开庭审理后，以一审事实不清、证据不足、程序违法为由发回重审。
发回重审后，一审法院依职权追加D单位为第三人参加诉讼。D单位诉称，土地管理部门就xx大楼所占地块的土地使用权分别向D单位和B公司颁发了两本土地使用权证书，两本证书均载明双方共有面积为2824。
772平方米，其中D单位分摊面积为1129。909平方米，B公司分摊面积为1694。9平方米。但两本证书并未明确划定分摊土地的界限和四至，故xx大楼所占地块的土地使用权属于D单位和B公司共同共有。
B公司在未征得共同共有人D单位同意的情况下，擅自将共有的土地使用权进行抵押，违反了法律的规定，是无效的。因此请求法院判令A银行与B公司签订的《抵押合同》无效。一审法院审理后认为，xx大楼所占地块的土地使用权属于D单位和B公司共同共有，B公司在未经共有人D单位同意的情况下，擅自将共有财产设定抵押，属无效行为，遂判令A银行与B公司签订的《抵押合同》无效。
A银行认为，D单位和B公司之间是经过物权公示的按份共有关系，而非共同共有关系，一审法院认定事实错误、适用法律错误，遂提起上诉。二审法院开庭审理后，认为D单位和B公司之间是按份共有关系，根据法律规定，按份共有人有权以其所占分额设定抵押，无须征得其它共有人的同意，因此认定A银行与B公司签订的《抵押合同》合法有效，判令在B公司不能按期偿还债务时，A银行可以用抵押合同上载明的抵押物折价、拍卖、变卖，予以清偿。
至此，该案经过四次审理，耗时一年零八个月，以A银行的全面胜诉而告终。
本案的争议焦点：
一、 本案的争议焦点是，对于xx大楼所占地块的土地使用
权，D单位和B公司之间究竟是按份共有还是共同共有。
最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第54条规定，共同共有人以共有物抵押的，须征得其它共有人的同意，否则抵押无效；按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。本案中，由于B公司在设定抵押时，未征得D单位的同意，D单位和B公司之间是按份共有还是共同共有，直接关系到B公司的抵押行为是否有效的问题。
二、在本案诉讼过程中，D单位主张其与B公司对本案所涉的抵押物是共同共有关系。其理由是：土地管理部门向D单位和B公司颁发的两本土地使用权证书虽然载明了双方各自享有的分摊面积，但在两本证书的附土图中均未明确划分分摊面积的界限和四至，因此整块土地实际上是不可分的，双方之间并非按份共有，而是共同共有关系。
三、在诉讼中，A银行主张：D单位与B公司对本案所涉的抵押物是按份共有关系。其理由是：《民法通则》第七十八条第二款规定：“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”按照这一规定，按份共有是一种共有人划分各自享有份额的共有，而共同共有则是共有人不划分份额的共有，因此，认定一种共有是属于按份共有还是共同共有，判断的标准在于共有人是否划分了份额。
同时，按份共有人对共有财产享有的份额，即是其对共有财产分享权利，承担义务的比例和范围，不是对权利标的的具体分割，更非共有物的特定部分。
D单位与B公司未具体划分双方各自拥有的土地的位置，以至于不能清楚的指出各自拥有的土地的具体范围的这一事实，恰恰证明了双方之间构成了《民法通则》第七十八条第二款规定的按份共有关系。
反之，如果双方对各自拥有的土地使用权范围进行了具体明确的四至划分，双方之间则不存在共有关系了，而成了一种典型的分别或单独所有。
从本案的情况来看，土地管理部门分别向D单位和B公司就xx大楼所占地块的土地使用权颁发了土地使用权证，两本证书上均载明了各自分摊的面积，即共有人各自拥有的份额，因此D单位和B公司之间是一种经过物权登记公示的按份共有关系。
律师提示：
一、由于我国的有关物权登记制度目前尚不够完善，在司法实践中，对于一个共有物究竟属于按份共有还是共同共有，在司法实践中，法官的判断有时会因人而异。因此，银行在与借款人签订《抵押合同》之前，应特别注意：1、调查抵押物的权属状况，查明是独有还是共有；2、如果是共有，则须进一步了解是共同共有还是按份共有；3、如果对于共有的性质一时难以把握，最好让所有的共有人在《抵押合同》上签字，以免将来发生类似纠纷。
二、本案中，《抵押合同》虽然约定以xx大楼所占地块的土地使用权及其地上附作物为借款设定抵押担保，但在办理抵押登记时仅办理了土地的抵押登记。担保法规定，以土地使用权抵押的，应当将其地上附作物一同抵押。
如果仅办理了土地使用权的抵押登记，而未办理地上附作物的抵押登记，银行享有的抵押权不及于地上附作物。因此，在办理抵押登记时，如果地上已有在建工程或其它附着物，最好办理在建工程抵押或将土地和地上-物一并办理抵押登记，以确保抵押权及于整个土地及其地上附作物。
收起
