对于房产开发商而言:一次性付款与按揭有何区别?为何一次性买房才有优惠呢?
差别多多。 如果业主一次性付款,开发商就可以不贷款或少贷款,可以少付银行利息。因此他也可以给予业主一定的优惠。另外,开发商收到业主的现金,存入银行,反而会获得利息。 相反,如果按揭特别多,开发商的自有流动奖金就会很少。银行将按揭款不会全部给开发商,它要先扣除开发商的前期贷款和利息,剩下的才会转给开发商。一旦银行缩紧银根,更会增加开发商再开发的难度。
按揭付款后,银行把开发商的差额,退给开发商。例如,开发商贷款100万元,建成后的房子销售价为160万元。那么银行就退给开发商160万-100万-利息=开发商收到的款项。
至此,开发商和银行这笔交易结束。剩下的则是银行和购房者之间的交易,和开发商没有关系了。
一次性付款后,同样用上面的价格做例子。 银行退给开发商160万-100万-利息=开发商收到的款项。
至此,开发商和银行的这笔交易结束,同时银行和购房者的交易也结束了。
所以,两种付款方式,对开发商来说,其收益是相同的。只是银行方面有区别,按揭付款方式中,银行还要继续收取购房者的按揭利息。
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但是,房地产具有风险性,在按揭方式中,如果房价大跌。 下跌数额,超过购房者先期首付+先期利息,那么购房者就会选择拒绝月供,从而造成银行坏帐。购房者的按揭贷款,本质上是以房子做抵押,从银行进行贷款。
如果购房者无法偿还贷款,那么其抵押物就被银行收回。在房价大跌后,银行抵押物市值一旦低于购房者贷款额+利息,那么银行就会赔本。
同样用上面的价格例子,假如购房者首付20%,即32万,先期利息缴纳了5万。
那么当房价跌到123万的时候,购房者就可以选择拒绝月供,因为这个时候,购房者就算放弃先期付出的32+5=37万,也可以用123万重新买一套房子,其前后总成本依然没有超过160万。而银行方面则收回一套市值123万的房子,再去除手续费用和拍卖费用,银行是赔本的。
出于房地产的风险性,银行会对房地产商的房子做出评估,评估其价格究竟是否合适,会不会出现下跌,跌幅有多大。根据评估结果来决定银行是否应该提供贷款,首付比例应该是多少等等。
这种评估会对购房者意向产生影响,从而减缓房屋销售速度。比如把首付提高到50%,那么有些购房者就会放弃购买了。 同时,银行还要对购房者的信贷进行评估,再加上评估手续和贷款手续所耗费的时间,都延缓了房屋销售速度。
而销售速度则决定了开发商的资金回流速度。房子每积压一天,开发商就要缴纳一天的利息。更重要的是,开发商的资金也被积压在房子上,无法获取更多的贷款,还要承担潜在可能的价格大跌风险。
打个比方,开发商自有资金5000万,开发商开发一块土地,地价为一亿。
那么开发商就会向银行抵押贷款6000万。在缴纳地价一亿后,剩下的1000万用来建房和偿还利息。因此,在房子销售速度慢的情况下,开发商就没有闲余资金进行再投资,同时还要承受每天的巨额贷款利息。
由此可见,虽然开发商在两种购房付款模式中,其直接销售收益没有区别,但是房屋的整体销售速度会影响到其最终整体收益。
因此,开发商会尽可能的加大房屋销售速度。一次性付款,不需要经过银行评估环节,而且一次性付款的购房者不需要缴纳银行利息,但是,一次性付款会加大购房者的购房难度。 所以,开发商就提供一次性付款优惠措施,减少一次性购房者的难度,引诱他们快速购房。
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区别不大,只是到款时间问题,按揭(银行手续时间)会较一次性付款的晚1-2个月吧。
自然界只允许强者生存下去。因此,自然界给人的启示后的意义则是竞争。 人...