财产转让收入的确认时间如何确定？
2012年11月，A公司与B公司签订了《xx房屋转让合同》（以下简 称“合同”），并根据合同和收款情况进行了相关会计处理：(1) 《XX房屋转让合同》中的相关约定合同主要约定事项简述如下：（1)交易标的：xx房屋、（2)交易价 格及支付方式：“交易标的”的转让总价格为32395万元。 其中：首期转让款15000万元，于签订合同30日内支付。收款后240 曰内A公司应该完成“交易标的”的清空并交付工作。如A公司未按时在240内完成清空交付工作，应向B公司支付违约金；如A公司在360日内 未完成清空交付工作，B公司有权解除合同。 第二期转让款10000万元， 于A公司完成第一期约定“交易标...全部
2012年11月，A公司与B公司签订了《xx房屋转让合同》（以下简 称“合同”），并根据合同和收款情况进行了相关会计处理：(1) 《XX房屋转让合同》中的相关约定合同主要约定事项简述如下：（1)交易标的：xx房屋、（2)交易价 格及支付方式：“交易标的”的转让总价格为32395万元。
其中：首期转让款15000万元，于签订合同30日内支付。收款后240 曰内A公司应该完成“交易标的”的清空并交付工作。如A公司未按时在240内完成清空交付工作，应向B公司支付违约金；如A公司在360日内 未完成清空交付工作，B公司有权解除合同。
第二期转让款10000万元， 于A公司完成第一期约定“交易标的”的清退工作前提下，双方签署《“交易标的”交接清单》后30日内支付。A公司在收到B公司支付的第 二期转让款之日起120日内，应完成“交易标的”的销售合同网上签约手 续和权属转移登记，否则应承担违约责任。
第三期转让款7395万元，在交易标的办理完过户手续后30日内支付。(2) 房屋转让事宜交易现状截至2012年12月31日，A公司收到“B公司”支付的转让款15000 万元，并开具了 15000万元的发票给“B公司”，缴纳了相应营业税等税金。
清退工作正在进行，是否如期完成及具体要发生多少清退费用目前尚 不明确。产权餐移登记手续尚未办理。(3) A公司2012年度有关会计核算处理2012年12月，A公司按合同约定的收人总额结转主营业务收入，按 账面房屋净值确认主营业务成本，并按收入总额计提相关营业税金及附加(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）和预估土地 增值税。
(4) 房屋转让2012年度企业所得税处理在进行2012年度企业所得税汇算清缴时，A公司就房屋转让收人按如 下方法进行处理：调减2012年度确认的主营业务收入。调减2012年度确认与转让房屋相关的成本、税金。
(5) 上述处理的依据和理由根据《企业所得税法实施条例》第十六条的规定，A公司该项交易属 于转让财产收入。根据国家税务总局公告2010年第19号规定，转让房屋取得的收入，应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
根据以上合同的约定，A公司将在收到第二期转让款之日起120日内 办理完过户手续，A公司应于办理完权属转移登记之日一次性确认企业所得税应税收入，并结转相应的成本费用和税金。房屋转让收入在2012年度按上述“（4)”提出的处理方法，具体理由 如下：① 《x x房屋转让合同》实质为双方交易意向的体现，并非正式商品房销售合同。
根据政府部门对房屋交易的管理规定，房屋交易合同应在建 委网站进行网签，房屋交易的正式合同为网签合同，交易的具体内容应以 网签合同约定为准。② 从会计角度看，因收入、成本均不能准确计量，存在交易取消的可能，清退费用等相关成本项目支出金额不确定、交易完成时间不能确定等 情况。
根据会计准则关于收入确认的原则，收入只有在经济利益很可能流 入从而导致企业资产增加或者负债减少且经济利益的流人额能够可靠计量时才能予以确认。根据合同约定，A公司在360日内未完成清空交付工作， B公司有权解除合同，A公司虽取得的首期转让款，但该项交易尚具有不 确定性，因此不应确认收入。
③ 从税法角度看，A公司此次转让转让房屋的行为，属于税法规定的财产转让行为。因转让行为在2012年12月31日前尚未完成，仅收取首期 转让款，且资产的权属转移登记尚未办理，该项资产交易过程中产生的税 费等尚不确定，因此，A公司在2012年度不应该确认该交易的应纳税所得额。
《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定：“根据《中华人民 共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业以不同形式取 得财产转让等收入征收企业所得税问题公告如下：一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、 无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除 另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各 地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为 本年度应纳税所得额计算纳税。
”《企业所得税法实施条例》第十六条规定：“企业所得税法第六条第(三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资 产、股权、债权等财产取得的收入。”《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国 税函〔2010〕79号）第三条规定：“关于股权转让所得确认和计算问题，企业转让股权收人，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收 入的实现。
转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让 所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”综上分析，财产转让所得收入确认时间应以财产转让协议生效、且完 成产权变更手续时确认。
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