新房主能否变更原租赁合同？

承租人主张优先购买权时如何处理？

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物 时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先 购买权的损害赔偿请求权。在房屋转租情况下，次承租人是否享有优先购买权 在理论上存在争议，但我们认为，经出租人同意承租人转租租赁房屋的,承租人 不再享有优先购买权，次承租人有权要求行使优先购买权的;未经出租人同意， 承租人转租租赁房屋的，则承租人和次承租人均不得要求行使优先购买权。 《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的 合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对于“合理 期限”的理解，《最高人民法院关于...全部

   房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物 时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先 购买权的损害赔偿请求权。在房屋转租情况下，次承租人是否享有优先购买权 在理论上存在争议，但我们认为，经出租人同意承租人转租租赁房屋的,承租人 不再享有优先购买权，次承租人有权要求行使优先购买权的;未经出租人同意， 承租人转租租赁房屋的，则承租人和次承租人均不得要求行使优先购买权。
   《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的 合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对于“合理 期限”的理解，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干 问题的意见（试行）》第118条规定,“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知 承租人。
  承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋 的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条款目前已被废止。 此后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租 人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任 的，人民法院应予支持。
  ”但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效 的，人民法院不予支持。最高人民法院的上述司法解释又将出租人通知时间回 归到了“合理期限”。 在实践中如何确定“合理期限”呢？我们认为，可以参考《最高人民法院关 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条 第（三）项的规定进行处理。
  该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15 日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定早于出 租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留 出必要的答复期限一-15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租 人，即在15日答复期之前履行通知义务。
   承租人主张行使优先购买权的大量情形都是出租人在未主动披露转让租 赁房屋事实后发生的，这种权利的行使往往带有一定的强迫性，即一旦出租人 与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为，承租人在法定的期间内就有 权要求出租人以同等条件将出租房屋转让给自己。
  此时，出租人不能拒绝将房 屋以第三人的合同条件转让给承租人，只要承租人坚持以第三人的合同条件购 买房屋，出租人就必须履行合同义务。承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房 屋享有优先购买权，或仅要求确认出租人与第三人达成的房屋买卖合同无效， 而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请 求，不予支持。
  收起