预收房屋租金的处理是怎样的？
某房地产开发公司，拟于2009年1月初拟将其一栋位于西南某市中心繁华地段的六层楼房（建筑面积为6000平方米，固定资产原值5000万元）租赁给××西南医院，双方签订的《房屋租赁合同》约定：医院于签订合同之日支付租赁保证金100万元后，《房屋租赁合同》开始生效，双方终止合同履行时退还承租人；合同签订15日内医院预付2年房屋租金720万元给房地产公司，即每月租金30万元。
在新企业所得税法及实施条例、新营业税条例及细则、新企业会计准则下，企业如何进行经营性房屋租金的会计与税务处理？
（一）会计处理
《企业会计准则第21号――租赁》规定：
经营租赁中出租人的会计处理
...全部
某房地产开发公司，拟于2009年1月初拟将其一栋位于西南某市中心繁华地段的六层楼房（建筑面积为6000平方米，固定资产原值5000万元）租赁给××西南医院，双方签订的《房屋租赁合同》约定：医院于签订合同之日支付租赁保证金100万元后，《房屋租赁合同》开始生效，双方终止合同履行时退还承租人；合同签订15日内医院预付2年房屋租金720万元给房地产公司，即每月租金30万元。
在新企业所得税法及实施条例、新营业税条例及细则、新企业会计准则下，企业如何进行经营性房屋租金的会计与税务处理？
（一）会计处理
《企业会计准则第21号――租赁》规定：
经营租赁中出租人的会计处理
第二十六条 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
第二十八条 对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。
《企业会计准则应用指南》附录之《会计科目和主要帐务处理》规定：
6402 其他业务成本
一、本科目核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括销售材料的成本、出租固定资产的折旧额、出租无形资产的摊销额、出租包装物的成本或摊销额等。
除主营业务活动以外的其他经营活动发生的相关税费，在“营业税金及附加”科目核算。
采用成本模式计量投资性房地产的，其投资性房地产计提的折旧额或摊销额，也通过本科目核算。
二、本科目可按其他业务成本的种类进行明细核算。
三、企业发生的其他业务成本，借记本科目，贷记“原材料”、“周转材料”、“累计折旧”、“累计摊销”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等科目。
6403 营业税金及附加
一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。
房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。
二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。
因此，该房地产开发公司于合同签订后的15日内（2009年1月），收到该经营性房屋租金720万元的会计处理为：
1 收到租赁保证金100万元，存入银行。
借：银行存款 100万元
贷：其他应付款 100万元
2 预收租金720万元，存入银行。
借：银行存款 720万元
贷：预收账款 720万元
3 按照规定，应交营业税为：720万元×5％＝36万元（营业税的附加省略去不计，下同）
借：应交税费――营业税 36万元
贷：银行存款 36万元
4 按照规定，应该缴纳房产税：720万元×12％＝86。
4万元
借：应交税费――房产税 86。4万元
贷：银行存款 86。4万元
（租金收入确认的会计处理在下述的“财税处理矛盾的协调”中反映）
（二）税务处理
1、 营业税金及附加
《营业税暂行条例》第十四条对营业税纳税地点是这样规定的：
（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，房地产公司收到房屋租金720万元时，就应该去不动产所在地的主管税务机关申报纳税营业税金及附加。
风险提示：
原“财税〔2003〕16号文”规定：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。即是说，纳税人取得的2008年12月31日以前的房屋租金收入，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。
但是，从2009年1月1日开始，按照新《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定精神，原“财税〔2003〕16号文”关于“预收款项”的纳税规定不能执行了。
2 房产税
《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。
税法适用特别法优于普通法原则，对于同一事实涉及一般法律和特别法律规定时，特别规定的效力优于一般规定。国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
在具体的政策执行过程中，纳税人不能随意分解租金收入，应以收到的实际租金作为计税依据。房产税按年征收、分期缴纳的规定，也仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。
由此可见，该房地产企业一次性预收的房租收入720万元，其房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，计税依据为全部房租收入（含预收），税率是12％。
风险提示：
一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，更不能按照固定资产原值缴纳房产税。只能按照《房产税暂行条例》以及“国税发〔2003〕89号”规定，一次性的全额的按照12％缴纳房产税。
3 企业所得税
《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）也明确规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
《企业所得税法实施条例》第十九条第二款明确规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
这一规定是一种“例外性规定”，也就是说在计算企业所得税时，对于合同约定的租金收入的确认，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。
租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。
而此前《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）规定，对纳税人超过1年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。
此种情形的处理，税务与会计的衔接是一致的。
风险提示：
从2008年1月1日开始，“国税发[1997]191号”中关于一次性收取或支付租赁费的处理与《企业所得税法实施条例》第十九条的规定不一致，所以就不能再执行了。
对于一次性收取的房屋租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，计算缴纳企业所得税。
（三）财税处理矛盾的协调
从上述可以看出，营业税、房产税的税务处理是很明确的，即收到房屋租金后就产生了纳税义务，企业就应该按照租金收入全额缴纳营业税、房产税，否则存在涉税风险。
但是，企业所得税的会计处理就出现了矛盾。
《房屋租赁合同》约定，一月份内就可以预收取两年的房屋租金收入，按照《企业所得税法实施条例》规定，企业当月就应该确认这720万元的收入。按照权责发生制原则，与租金收入相配比的成本费用（如营业税金及附加、折旧费、其他租赁成本）也应该计提。
则该房地产公司2009年1月末的帐务处理为：
1 确认租金收入720万元
借：预收账款 720万元
贷：其他业务收入 720万元
2 计提营业税、房产税
借：营业税金及附加
贷：应交税费――营业税 36万元
――房产税 86。
4万元
3 按照残值率5％、折旧年限20年，计提出租房屋2009年的折旧费：（5000×95％）/ 20＝237。5（万元）
借：其他业务成本 237。5万元
贷：累计折旧 237。
5万元
4 预计2010年出租房屋的折旧费237。5万元
借：其他业务成本 237。5万元
贷：应付帐款――2010年房屋折旧费237。5万元
从上述帐务处理看，存在两个问题：
其一是，如果现在计提2010年的房屋折旧费，会计准则、会计制度均没有规定过可以计提以后年度的折旧费；如果不预计折旧费成本，又不符合配比原则。
因此，只能通过“应付帐款――2010年房屋折旧费”进行过渡性核算，但是这种处理不是很严密的。
其二是，除营业税金及附加、房产税以外的其他租赁成本，2009年可以按照实际发生额计算，但是2010年是无法预计的。
因此，2009年确认的房屋租赁的应纳税所得额，存在着多计的可能，影响企业所得税的正确缴纳。
（四）租赁保证金是否缴纳营业税、房产税
房地产开发公司企业因出租向承租人收取的租赁保证金100万元，是否缴纳营业税、房产税问题，业界是有异议的。
按照《房屋租赁合同》约定，该租赁保证金仅仅是合同履行生效的前提，合同终止时出租人应该退还承租人，因此会计处理作为“其他应付款”是没有异议的。
1、营业税
观点一，不需要缴纳营业税
“财税【2003】16号文”第五条规定：“单位和个人提供应税劳务，转让专利权、非专利权、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准”。
按照会计准则要求，对租赁保证金是不需要确认为收入的，它不是出租人的应税收入，是一种短期负债，因此不需要缴纳营业税。
观点二，需要缴纳营业税
《营业税暂行条例》规定“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，而其中的“价外费用”就包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
租赁保证金属于价外费用中的“其他各种性质的价外收费”范围。因此，租赁保证金收入必须与当期收入一起申报缴纳营业税。
不过，笔者更加赞同第一种观点。
2、房产税
《房产税暂行条例》明确规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
租赁保证金不是租金收入，是需要退还承租人的短期负债。
因此租赁保证金不需要缴纳房产税。
综上所述，房地产企业收取房屋租金（租赁保证金）的税务处理为：
1、按照新《营业税暂行条例实施细则》规定，应该在收到后全额缴纳营业税金及附加；
2、按照《房产税暂行条例》规定，应该在收到后就缴纳房产税；
3、根据《企业所得税法实施条例》规定，企业应该按照租赁合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现；
4、租赁保证金不需要缴纳营业税、房产税。
以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家。收起
